房产贷款利息计算公式
巡山小妖精
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2021年01月28日 15:54
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房产贷款利息计算公式
作者
:
佚名
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更新时间
:2009-7-28 16:36:28
目前，银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。现只介绍个人类贷款。
个人类贷款可分为两大类：
个人住房公积金贷款和个人商业 贷款。
个人商业贷款大致
可分为六个品种：
（
1
）个人购置住房贷款 （包括期房和现房）
；
（
2
）个人二手住房贷款；
（
3）
个人住房装修贷款；
（
4
）个人家居消费贷款；
（
5
）个人商用房贷款；
（
6
）个人住房组合贷款；
一、个人住房公积金贷款
个人住房公积金 贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，
在本市购买、建造自住住房（包括二 手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担
保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷 款。该贷款可由资金管理中心委托银行发
放。
（一）个人住房公积金贷款期限和利率
个人住房公积金贷款期限为
1
—
30
年
（其中购买二手住房贷款期限 为
1
—
10
年）
，
并
不得长于借款人距法定退休年 龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基
础上，可适当放宽贷款年限
1—
3
年。
个人住房公积金 贷款利率，
由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。
贷款期间遇国家法定利率调 整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，
调整时间为下年度的元月一日。贷款期限 在一年以内的（含一年）
，贷款利率不作调整。
（二）个人住房公积金贷款额度
购买一 级市场住房和自建住房的最高贷款额度为
15
万元，最高贷款比例不得超过
购、建住房 总价的
70%
；购买二手住房最高贷款额度为
8
万元，最高贷款比例不得超过 所购
房屋评估价值的
50%
。
1
、贷款 额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为：
借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×
12
个月×
35%
×贷款年限
（如借款
人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月 收入不包括配偶方）
。
2
、借款人夫妻双方只有一方正常 缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的
50%
；
3
、
每一借款人的具体贷款额度，
由贷款行及房改委资金管理中心，
按以上规定，
结合借款人
偿还贷款的能力综合确定。
（三）个人住房公积金贷款操作的全过程
1
、咨询，领取表格；
2
、提出申请；
3
、签订借款合同和抵押合同；
4
、办理抵押登记手续；
5
、办理房屋登记手续；
6
、办理房屋财产保险；
7
、贷款转帐；
8
、每月还款；
9
、贷款结清注销
（四）申请办理个人住房公积金贷款
借款 人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》
，由所
在单位盖章后， 连同下列证明材料交贷款银行：
1
、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明（提供原件及复印件）
；
2
、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》
；
3
、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据；自建住房 的应提供批准建房的文件；
4
、贷款银行要求提交的其它证明材料。
借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：
1
、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》
2
、所购房屋评估报告书
3
、卖房方夫妻双方身份证、户口薄；
4
、购房合同
（五）借款人偿还贷款
根据贷款银行与借款人签订的
《借款合同》
约定，
借款人应在贷款发放后的次月按月
还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：
1
、每月
1-20
日到贷款银行用现金偿还贷款本息；
2
、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》
， 并办理个人还款储
蓄卡。
借款人可以一次预存多个月份的还款金额，
也可以在每月20
日以前就近在银行储蓄所
存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应 还贷款本息。
借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。
1
、
提前偿还全部贷款本息，
贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借 款人剩余部分的
贷款本息。
2
、
提前偿还部分贷 款本息，
贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款
期限。
二、个人购置住房贷款
个人购 置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，
由银行发放的贷款，
包括期房按
揭贷款和 现房按揭贷款。
其中：
期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；
现 房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额
为购房金额的< br>80%
。
（一）个人住房贷款的期限
个人住房贷款的贷款最长期限是
30
年。
（二）个人住房贷款利率
个 人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调
整，则贷款利率作相应调 整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一
日，按照利率档次执行新的利率规定。
（三）个人住房贷款操作的全过程
个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：
第一阶段，提出申请，银行调查、审批；
第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款；
第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。
（四）个人住房贷款需提供的资料
借款人在 申请个人住房贷款时，
首先应填写
《个人住房贷款申请审批表》
，
同时需提供
如下资料：
1
、借款人资料：
（
1）借款人合法的身份证件；
（
2
）借款人经济收入证明或职业证明；
（< br>3
）有
配偶借款人需提供夫妻关系证明；
（
4
）有共同借款人 的，需提供借款人各方签订的明确共同
还款责任的书面承诺；
（
5
）有保证人 的，必须提供保证人的有关资料。
2
、
所购房屋资料：< br>（
1
）
借款人与开发商签订的
《购买商品房合同意向书》
或< br>《商品房销
（预）
售合同》
；
（
2
）
首期付 款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件；
（
3
）
贷款人要求提供的其他文件或资料。
（五）办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续
贷款批准后，
购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，
并持下列资料到房屋产
权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：
（
1
）购房人夫妻双方身份证、结婚证原 件及复印
件；
（
2
）借款合同、抵押合同各一份；
（
3）房地产抵押申请审核登记表；
（
4
）全部购房合同；
（
5）房地产部门所需的其他资料。
房地产管理部 门办理抵押登记时间一般为
15
个工作日。抵押登记手续完成后，抵押
人应将房产管理 部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。
（六）办理个人住房贷款的房屋财产保险手续
房屋抵押是指债务人或第三人
（抵押人）
以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人（抵押权人）便
可将该房 屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物
的房屋，而由抵押人自 行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因
自然灾害及其他意外事故所导致的破 坏及毁损。
中国人民银行颁布的
《个人住 房贷款管理办法》
对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保
险作出明确规定，同时还规定在抵押期间 ，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破
坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担 。
房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借 款人可自行选择保险公司。目前保险
费的计算方式有两种：
（
1
）以贷款金额保险的：保险费
=
贷款额度×
0.5
‰×贷款年限；
（
2
）以房屋价格保险的：保险费
=
房屋总价×
0.5
‰×贷款年限；
上述两种投保方式的 赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，
按实际损失金额全额赔偿；以贷款金额保 险的，按“实际损失金额×（贷款金额÷抵押房产
的重置价）
”计算赔偿金额，其赔偿不足的差 额部分，由借款人自行承担。
（七）借款人不按时偿还贷款应承担的后果
1
、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。
< br>（
1
）等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减 。其
计算公式为：
每月还款金额
=
贷款本金／贷 款期数（按月计）
+
（贷款本金—累计已归还本金额）×月利率
< br>2
、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处
置抵押房 屋。
（
1
）借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的；
（
2
）
《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。
（八）借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款
1
、年龄在
18
岁（不含）以下，或在
65
岁（不含）以上的申请 人；
2
、不具有完全民事行为能力的自然人；
3
、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；
4
、已查知有不良信用记录的申请人。
二、个人二手住房贷款
个人二手住房贷款 是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。
其中二手房是指
已取得全部产权、可以进入房 地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不
超过
15
年；贷款期限与 房龄之和一般不超过
25
年。
借款 人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还
需提供以下资料：
1
、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件；
2
、与售房人签订的《房屋买卖合同》
，及售房人提供的划款账号；
3
、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；