商业街运营管理方案+商业街整体运营方案
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商业街营销策划方案（例）
商业街运营管理方案
商业街整体运营方案
一、现代商业街的概述
、商业街的涵义
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商业街就是服务多种业种、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐
饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街，有一些是由政府规划的，
但更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京王府井
商业街、上海南京路、苏州观前街等。
、商业街的产生因素
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时代的发展和消费者水平的提高，成就商业街的市场空间
商家的
扎堆
为商业街的
出现造就条件
< br>商业街是城市之间进行竞争的一个重要砝码，这促使政府支持商业街建设
经济利益的诱惑，让地产开发商对商业街
的建设垂青
、商业街的四大类型
传统
商业街
历史形成，城市中心。
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传统的商业街一般都是历史上形成的，同时它也处在城市的集合
中心。如
北京的
王府井，上海的南京
路等等。
专业的商业街
具有专业服务，极具发展潜力。
专业商业街是面向特定消费群体，是提供专业
的商品和服务，最有发展的潜力。如
北京中关村电子一条街，
马莲道茶叶一条街等等。
旅游商业街
旅游城市或者是濒临旅游景点
。
旅游商业街一般指旅游城市或者
是濒临旅游景点的商业街都可以称为旅游和商业的
黄金结合点。如
苏州先有关联街后有苏州城。
室内商业街
具有广泛发展空间。
、商业街的五大特点
不同的商业街具备着不同的特点，但是也有共性，商业街通常具备的特点如下
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页脚内容
商业街营销策划方案（例）<
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功能全
现
代商业街应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金
融、电信、会展、医疗
、服务、修理、交通等
项功能和
个业种，最大限度地
满足广大消费者的各种需求。
品种多<
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现代商业街是商品品种的荟萃，如北京王府井、上海南京路等，
作为国
际大都市商业街，不仅要做到
买全国、卖全国
，把民族化与国际化有机地结合起
来。
分
工细
分工细、专业化程度高，是现代商业街重要特色，现代消
费已从社会消
费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除
了少数几
个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。
环境美
商业街购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶
冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。
服务优
服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己
的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务整体性、系统性和公用性，提高整
体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。
二、开发商业街的七大成功要素
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要素
慎
重选址
商业街的选址应充分考虑
到通达性、可视性、人口状况、规划状况、停车条件等诸
多技术指标。
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随着各地城市环境、交通设施变化及汽车的发展，传
统的商业街概念已经发生很大
变化。本区域所具有最基本的、最原始的特征、资源和优势
，应是商业街最根本的特
色所在。丢掉自身的地域优势和民族特色，而过分追求洋化的东
西，必将邯郸学步，
陷入同质化竞争的误区，因此选址对于商业街尤其是步行商业街非常
重要。
要素
准确定位
商业街的定位取决
于所在的区域优势、历史渊源、商圈状况、消费水平、市场空白
和发展趋势等综合因素，
定位应准确而清晰。准确定位可扩大商圈辐射半径，对招商
和经营十分重要。
要素
规模适度
商业街开发不能贪大求洋，在关注规模效益、聚集效益的同时，不要忽略边际效
益，最佳规模才会产生最佳效益。
页脚内容
商业街营销策划方案（例）
以步行商业街为
例
步行商业街的合理长度以
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米左右为宜，特大城市以
米左
右为最佳。步行商业街宽度因顾客疲劳度及之字型行走习惯等因素，以
至
米为
宜，小型商业街可更窄一些。步行商业街建筑高度因顾客平行行走习惯及高楼效应等
因素，以
至
层为宜，局
部主力店铺可以
至
层或更高一
些。
要
素
招商先行
开发商在商业街建设之初，如果没有很好地和商家结合，没有明确商家的需求
，开
发与招商脱节，将导致开发建设带有很大的盲目性，带来不必要的损失，招商先行可
有效地降低开发风险。
要素
科学规划<
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商业规划是城市规划的重要组成部
分，而商业街的规划，又是城市商业规划的点睛
之笔。既要做好人流、车流、货流的项目
规划，也要做好符合商业经营规律的建筑产
品规划
既要具有科学性
和适度超前性，也要具有实用性、可操作性和适度的弹性。
要素
成功推广
商业街从立项、规划、
设计、招商、开街及经营过程中，应始终贯穿成功的推广，
对商业街的整体经营运作非常
重要。
要素
错位经营
我国商业的竞争已从店与店之间的竞争发展到街与街之间的竞争。在商业街
的各种
类型中，特色商业街因其高度专业性和鲜明的特色而最具旺盛的生命力，也能实现
最
根本的错位经营。错位经营主要表现如下
商业街与商业街之间要错位经营<
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街与街之间规划要错位
街与街之间定位要错位
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街与街之间特色要错位
街与
街之间风格要错位。
商业街内店与店之间要错位经营
街内店与店之间业态要错位
街内店与店之间商品要错位
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页脚内容
商业街营销策划方案（例）
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街内店与店之间服务要错位
街内店与店之间营销要错位。
三、开发商业街要把握的四大核心内容
赢利模式的确定。
商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，主力店小则几千平方米，大则四、
五万平
方米。由于大型综合百货商场很少购买商业物业，如果进行内部分割出售，又
会留下许多
的后遗症，如早期的万通、近期的西单时代广场就是很好的例证。所以，
开发商介入商业
街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报。
专业的建筑规划和市场顾问支持。
现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，其经
营业态和服务业种多达几
十种，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业
态和业种对建筑的基
本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。
科学招商的策略。
科学招商的策略是实现商业街赢利的重要步
骤，也是实现商业街理想业态组合真正
执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是
，商业街的招商工作不能是被动的
接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理
、商品质量、公司经营状况等
方面的内容进行考察。
确定招商对象
招商对象的确定围绕项目的定位来确定。
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确定经营模式
投资经营
是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。
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< br>委托经营
是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商
管公司租出去，让别人
经营
包括商管
招租和
返租模式
< br>两种
。
租赁经营
是指经营业主不买商铺，而是以租赁的形式进行租赁经营。
直接经营
某些开发企业成立商管公司将直接经营管理大约
< br>的营业面积，
免因全部他营造成失控的应变举措。
虚拟经营
是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销
商进行对接，开发、生产、销售
相应的该商业
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