常见物业管理税收纳税问题集锦和案例分析报告
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常见物业管理税收纳税问题集锦及案例分析
一、营业税“差额扣除”有限制
城郊某物业管理公司从开发商手里承租了一栋商务楼，
按每月
50
万元支付租金，然后装修分割成不
同大小的面积
租给不同的商户，每月共收取
80
万元租金。因该公司会计
错误地认为其营业收入为与物业管理有关的全部收入减
去
房屋租金的价款后的余额为营业收入，按照
30
万元作为营
业计税依据缴纳了营业税。税务人员在得知情况后及时告知
其关于物业公司差额纳税的规定，并要求其就该项业务补缴
营业税。<
/p>
税务人员
解释，根据《财政部国家税务总局关于营业税
若干政策问题的通知》
(
财税〔
2003
〕
16
号
)
第三条第十九项<
/p>
的规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收
入减去
代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、
电、燃气、房屋租金的价款后的余额
为营业额。税务人员指
出，
这里的代收水、
电、
燃气、
房屋租金行为是指统一收取，
< br>统一支付给收费单位的一种代收代缴行为，实际上属于营业
税“服务业”税目中的
“代理”业务，不计征营业税，仅就
其从中收取的手续费征收营业税，因此，该项代收费
用可以
按实际发生额从取得的总收入中扣除。而案例中该物业公司
从开发商手中承租房产，
再转租给其他商户，
属于营业税
“服
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务业”科目中的“租赁”业务，应按照“租赁业”税目全额
计征营业税。通过税务人员的辅导，该物业公司最后补缴了
营业
税及其附加共计
28000
元。
税务人员提醒纳税人，物业管理单
位不是所有的业务收
入都可以差额纳税，应区分不同种类业务收入，按营业税相
应适用税目税率计算缴纳营业税。
二、
“服务外包”应全额缴税
近日，南京某家大型物业服务企业
的财务人员李小姐到
地税机关咨询税收政策，原来该企业由于负责的物业小区较
多，现有工作人员无法满足物业服务的人员需要，准备将部
分小区的保洁
卫生等工作分包给其他专业的保洁公司完成，
并从收取的物业管理费中支付部分款项给其
他专业保洁公
司。那么物业公司能否按照扣除这一费用后的余额差额缴纳
营业税呢
?
税务机关解释说：根据《财政部、国家税务总局关于营
业税若干政策问题的
通知》
(
财税〔
2003
〕
16
号
)
第三条第十
九项的规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全
部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的
水、电、燃气
、房屋租金的价款后的余额为营业额。
因此，物业服务企业外包保洁业务，由于不属于上述文
件规定的扣除项目，应当按照取得的物业费收入全额缴纳营
业税，不得
扣除支付给其他保洁公司的费用。
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三、缴纳社保才能减免税
南京某物业公司近期新招募了一些退伍士兵做高档住
宅区的保安，根据国家鼓励和推动就业出台的多项促进就业
的优惠政策，
企业吸纳的退役士兵，按规定缴纳社保、到税
务局办理相关备案手续后可享受税收减免。
该公司涉及职工
缴纳基本医疗保险和基本养老保险，这两块保险缴费标准到
底怎么算，又有什么区别呢
?
小李来到辖区地税机关
咨询最
新的社保费缴费政策，税政法规科的小陈热情接待了他，并
详细地介绍了目前社会保险费的相关政策。
税务人员解释：
“基本养老保险根据
宁政发〔
2009
〕
193
号《南京市企业职工基本养老保险市级统筹实施意见》
，市
本级用人单位缴费比例从
2011
年
< br>1
月
1
日起调整为
20%
，
根
据江苏省人民政
府令第
36
号《江苏省企业职工基本养老保
险规定》
，参保人员按照本人缴费工资的
8%
缴费，由用人单
位代扣代缴。而基本医疗保险与基本养老保险相似但费率有<
/p>
所差别，单位缴费比例为
9%
，职工个人
缴费比例为
2%.
所以
对于小李所在的
物业公司，在计算基本养老保险和医疗保险
时要注意区分。
”小
李听完豁然开朗，
“过去一直没弄明白社
保费的数字是怎么算出
来的，这下全明白了，我们将按照规
定足额缴纳社保费，并办理税收减免手续。
”
四、装税控机可抵免税款
南京某楼盘近期为小区广大业主办理了交房手续，房地
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产开发公司的会计老王来到地税窗口购买地税机打发票，为
向小区业主收取物业费做准备，窗口工作人员很快办理完成
并将
发票递给老王，老王疑惑地问工作人员是不是忘记收钱
了
?
工作人员微笑着向他做了解释。
“根据《关于发布取消和免征部分行政事业性收费的通
知》
(
财综〔
201
2
〕
97
号
)
的规定，自
2013
年
1
月
1
日起，
税务免征发票工本费
(
包括普通发票工本费和增值税专
用发
票工本费
)
，因此，你们购买发票
不用再像过去一样支付工
本费了。
”老王听了后高兴地说，
“像我们这样的大楼盘，一
个月要开上万份发票，现在不用交工本费
了，可以节约大量
的成本了，看来我这个老会计也要不断关注国家好的税收政
策啊
!
”
税务人员还特别提醒老王，目前购
置税控收款机还有优
惠政策，根据《江苏省地方税务局关于印发〈关于推广应用
网络税控收款机的实施意见〉的通知》
(
苏地税
函〔
2012
〕
年
309
号
)
的规定，纳税人购置网
络税控收款机的费用，可
以在申报缴纳税款时享受营业税全额抵免。
五、
“财政补贴”免税有讲究
近日，
某物业管理公司的财务人员徐先生到地税机关咨
询税收政策，该企业由于招用大量的失业
人员，取得了政府
部门给予的“用工补贴”
，问地税机关“用工
补贴”能否减
免企业所得税
?
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辖区
地方税务局的税务人员结合物业企业的实际情况，
对相关税收政策进行了讲解。根据《财
政部、国家税务总局
关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》
(
财
税〔
2011
〕
70
号
)
第一条的规定，企业从县级以上各级人民
政府财政部门及其他部门取得的应
计入收入总额的财政性
资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计
算应纳税所得额时从收入总额中减除：
(
一<
/p>
)
企业能够提供规
定资金专项用途的资金
拨付文件
;(
二
)
财政部门或其他拨付
资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管
理要求
;(
三
)
企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进
行核算。
因此，若物业服务企
业取得的“用工补贴”等财政性资
金，同时符合上述条件的，可以作为不征税收入，在计
算企
业所得税应纳税所得额时从收入总额中减除
;
否则，应当依
法计算缴纳企业所得税。
延伸阅读
物业管理业存在的涉税问题
第一节
物业管理业税务检查情况
为了增强纳税评估工作的有效性和针对性，从
2003
年
我市地税系统实施税务检查的物业管理公司
中，随机抽取了
50
个案例进行统计分析。在被抽取的
50
个案例中，有问题
46
户，有问题率达到
92%
。在检查有问题的
46
户中，最高
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查补税款
114
< br>万元，最低查补税款
3400
元，平均查补税款
15
万元。从查补税款分布看，营业税占
71.
32%
，企业所得
税占
17.66%<
/p>
，
个人所得税占
6.57%
，
其他税种合计占
4.45%
。
由此看出，物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业
所得税上。
第二节
营业税涉税问题
上一节所述查补税款中营业税占到
7
1.32%
，
下面我们进
一步对营业税
涉税问题进行分析。首先，按照营业税涉税问
题发生频率，分为常见问题和特殊问题，其
中常见问题占
81.41%
，特殊问题占
18.59%
。
一、常见问题
（一）
未按规定结转营业收入
全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”
、
“应付账款”
、
“其他应付款”
、
“长期应付款”
、
“应收账款”
、
“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”
，少缴营业
税。
在这类
问题中，物业管理公司将收入计入“预收账款”
造成少缴税款的占
36.4%
，计入“其他应付款”的占
42.4%
，
计入“应付账款”和“长期应付款”的占
12.
15%
，计入“应
收账款”及“其他应收款”的占
15.2%
。
案例
1
：<
/p>
某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、
车位费、租线费、
电话占线费
2848702.25
元（其中
2000
年
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