知名地产公司SWOT分析
-
一、万科（
000002
，
SZ
）
优势
1
、中国房地产龙头企业，主营住宅
物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市
场占有率和品牌价值排名第一。
2
< br>、
万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，
还体现
在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快
速应变的营销
策略等。
3
、公司财务状况良好，融资渠道通
畅。即使在
2008
年行业整体资金较为紧张
< br>的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4
、
公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，
重点关注项目
的质量
和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5
、
1992?2008
年公司收入和净利润的复合增速分别为
28.7%
和
33.6%
。
劣
势土地储备约
2200
万平方米，仅能满足万科
2?3
年的发展需要，低于行业
平均水平，可能会影响
其增长并增加土地购置成本。
机
会
1
、中国
房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2
、住宅
产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威
胁
绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来
增长构成有力威胁。
二、保利地产（
600048
，
SH
）
优
势
1
、
公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东保利集团
源于总
参装备部，
其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源
，
包括土地、
资金和人脉。
这有利于保
利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2
、土地
储备规模快速增长，保利地产项目储备增至
3200
万平方米，
在一、二
线城市形成全国性布局。
其中二、
三线城市分布集中在珠三角、
环渤海和西南地区，
占总储备
的
71%
。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。<
/p>
3
、
公司成长性好，
增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长
率分别为
72%
和
77%
，远高于同行业其他
竞争对手。
4
、良好的执行力将保证公司高速发展。
劣势
1
、公
司在
2009
年购入约
10
00
万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价
格弹性较
小。
2
、经营风格偏激进。
机
会
1
、
保利地产基本完成了全国化布局，
开始进入收获期，
市场占有率将迅速提升。
2
、二、三线城市化进程提速。
威
胁
保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（
119
，
HK
），与保利地产产生
竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。
三、中海地产（
688
，
HK
）
优
势
1
、公司
是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。
2
、公司凭借母公司中国建筑的强大
背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。
3
、公司实施全国性的品牌扩张策略
，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实
现净利
40%
以上的复式增长。
4
、公司共拥有土地储备约
3450
万平方米，可满足
4
< br>年的开发规模需要。公司
获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位
优势明显。
5
、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。
6
、
资产负债表状况良好，
公司的净现金流为正，
持有现金超过
300
亿元。
劣
势
1
、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。
2
、公司
2009
年斥资
227
亿元购入
1165
万平方米项目储备，一改其稳健的项
目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。
机会
<
/p>
房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。
威
胁
1
、
中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，
两者
在多个
地区房地产业务出现重合。
2
、政府对闲置土地的态度越发严厉
，土地持有成本上升将难以避免。
四、恒大地产（
3333
，
HK
）
优
势
1
、
一体化、
标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，
恒大借助该模式在
短时间内将其业务从广州市快速复制到全国
30
余个中心城市。
2
、公司是中国内地拥有土地储备最
多的开发商，公司在内地
30
个城市拥有近
6000
万平方米土地储备，其中土地储备超过
100
万平方米的城市达
11
个，规模优
势明显。
3
、
2009
年恒大地产的销售额达
303
亿元，
预
计已锁定
2009
年和
2010
年业绩
的
80%
和<
/p>
50%
。恒大从
2009
年开始业绩有爆发式增长，
2008.2010
年的净
利润复
合增长率有望超过
200%
。<
/p>
4
、
通过体育营销，
品牌知名度较高，
恒大女排、
恒大足球俱乐部几乎妇孺皆知。
劣
势
1
、
尽管流动性得到极大缓解，
但负债比率整体偏高，
公司仍需要更高的财务安
全
性。
2
、公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店
和商用物业，这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不
< br>够。
机
会
横向整合行业资源，扩大市场份额。
五、中粮地产（
000031
，
SZ<
/p>
）
优
势
1
、
公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。
中粮集团对公司持续的
资产注
入以及资金支持，是公司增长的重要动力。
2
、
“
工业地产
+
住宅
地产
”
的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定
的赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运
营兼具稳定性和成长性。
3
、
住宅地
产在中粮集团入主后获得了长足发展，
项目储备规模和布局均取得重
大突破。
4
、房地产资产质量高、赢利能力强。
5
、财务
弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。
劣势
<
/p>
1
、
住宅地产业务经营规模较小，
在开发项目数量、
土地储备等方面较国内排名
前列的房地产开发企业有较大差距。
2
、资产规模及净资产规模均较小，
资金实力有限，限制了公司的发展速度。
机
会
中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品
和房地产）的整合。
威
胁
1
、中粮
地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。
2
、
中粮地
产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，
存在不确定性。
< br>
六、招商地产（
000024
，
SZ
）
优势
1
、公司是招商局集团直属企业，是
国资委重点支持的
5
家央属地产企业之一，
综合实力强，并实现快速增长。
2
、公司在深圳拥有强大的
竞争优势和品牌知名度，
深圳市场占有率达
5%
。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。
3
、
大股东
蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，
外延式的增长是招商地产重
要的竞争优势。
4
、公司实施开发
+
经营
的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模
式使得公司抵御市场风险的能力较
强。此外，融资渠道日趋多元化。
5
、土地质量较高，公司的土地储备超过
50%
位于一线城市，土地成本较低。
劣
势
1
、公司超过
50%
的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量
较小。
2
、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。
机
会
1
、随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能
有较大的升
值空间。
2
、拥有庞大的潜在市场和顾客群。
威
胁
1
、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲
、长江三角
洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。
七、金地集团（
600383
，
< br>SH
）
优
势
1
、
深圳国资背景，
项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。
其
在
战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力
等方面优
势明显。
2
、尝试通过平安信托进行项目融资，融资渠道多元化。
3
、土地
储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。
新增项目储备毛利
率水平高于存量。
4
、成功开发多个
“
金地<
/p>
”
品牌的住宅社区，在一线城市知名度较高。
5
、公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务安全。
劣
势
1
、
公司典型顺周期运作项目，
决策调整往往滞后于市场变化，
长期回报率偏低。
2
、
借助信托模式发展上海项目，
尽管降低经营风险，
< br>但也将降低公司在项目的
报酬率。
机
会
1
、
公司产品定位中端，
< br>在高房价的背景下，
自住和改善性需求将对公司业绩有
较
强支撑。
2
、深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。
威
胁
公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较
大，均对公司在未来的增长形成隐患。
八、北辰实业
（
601588
，
SH
）
&(588,HK
）
优势
1
、唯一
一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富。
2
、
资产质量高。
公司在北京的住宅开发项目及所有的持有物业项目，<
/p>
基本集中
在亚奥区域核心位置及周边地区。
3
、
物业发展是公司未来收入增长的强大动力，
长沙三角洲将是未来
5
年公司主
要的赢利增长点。
4
、投资并经营的物业面积达
120
万平方米，投资物
业和酒店收入占比超过
1
5%
，有效平
滑公司现金流。
5
、公司现金流较为充沛，融资渠道通畅，留给公司较大的发展空间。
劣
势
1
、长沙
项目楼面地价约
2500/
平方米，较长沙
4300
元
/
平方米的房价来说，
土
地价格偏高。
2
、长沙项目投入资金巨大，开发周
期相对较长。
< br>3
、长沙项目是公司开发的首个北京以外的项目，跨区域开发能力不确定。
机
会
1
、
北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在亚奥商圈。
奥运的建设和
发展将
进一步促进该区域的商业繁荣，从而提高公司资产的增值潜力。
< br>
2
、政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利好长沙三角洲项目，降低其发
展风险。
威
胁
1
、奥运
会后，北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长
放缓。
2
、
由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市，
商业地产仍面临压力。
九、华
润置地（
1109
，
HK
）
优
势
1
、
母公司华润集团是国资委直属企业，
同时也是万科地产的大股东，<
/p>
实力雄厚。
2
、
华润置地全面转型为综合物业发展
商，
住宅开发与投资物业出租互补成为其
主要的运营模式。
3
、
2009<
/p>
年销售额为
250
亿元，较
2008
年猛增
212%
。
此外，
以
“
万象城
”
为龙头的持有型物业的比例不断上升，预计未来投资物业对总赢利的贡
献可达到
20%.30%
，能有效增强公司抗周期
波动能力。
4
、母公司持续资产注入
成为华润置地独特的竞争优势。
2004
年以来，
母公司共六次向华润置地注入地块和
项目，总计
1450
万平方米。而华润置地则用股权作为对价，成功融资超过<
/p>
100
亿
元。
5
、
拓展住宅增值服务，
有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，
增强差异化
竞争优势。
劣
势
1
、目前母公司持有的土地储备有限，母公司注入模式已难以持续。
2
、地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并可能影响核心业务增速。
< br>
机
会
直接受益于母公司的房地产资产整合。
威
胁
万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投
资性物业的发展空间构成威胁。
十、远洋地产（
3377
，
HK)
）
优
势
1
、中国
人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。
2
、
公司在
环渤海湾地区具有很强的竞争优势。
其连续六年在北京住宅市场占有
率第一，目前市场占有率约为
5%
。
2009
年公司
60%
的销售收入来
自北京。
3
、土地储备定位精准，坚持以
“
环
渤海
”
为核心，逐步进入长三角、珠三角等地
< br>区。土地储备超过
1260
万平方米，
< br>78%
的土地储备位于环渤海湾地区。
4
、
200
9
年远洋地产的合约销售额将达约
140
亿元，年增幅达
222%
。
2008.2011
年赢利
复合增长预计达
32%
。
5
、公司增发新股和发行
债券，稳固资产负债表，为增长
提供保证。
劣
势
公司对北京市场的依赖度过高，北京市场波动对业绩影响较大。此外，公司正
处在区域级地产商向全国扩张的转型阶段，较其他跨区域发展的大型地产商，公司
的资源配置、运营效率和产品线的控制力不具备优势。
机
会
北京私人住宅存货量处于历史低位，
为
92
4
万平方米，
库存消化时间为
6
个月。
这对于公司在北京地区业务有着积极意义。
威
胁
2009
年北京地区的房价上涨过快，
客观
上对需求产生抑制作用。
北京的房地产
市场高位盘整，公司在<
/p>
2009
年的销售额增长难以持续。
十一
方兴地产（
817
，
HK
）
< br>
优
势
1
、
公司是中化集团的房地产旗舰公司。
在母公司注入优质资产的支持下
，
其持
有商业物业面积增至
90
万平方米，已成为内地最大的商业地产上市公司。
2
、
资产质量优良。
公司旗下的物业基本是发达地区的高级酒店和甲级商
用物业，
成熟运营多年，出租率较高，客流、品牌知名度和现金流都有稳定保证。上海金
茂
大厦等多个物业已具有极高的品牌价值和市场知名度。
3
、中化
集团仍拥有北京、上海多个优质物业和地块，并待陆续注入方兴地产。
公司具有较大的外
延式发展空间。
4
、公司在
2009.2010
年的赢利可见度较高。而公司
40.6
亿元巨资购买的北京<
/p>
广渠门地块将对公司的战略转型和确立北京市场份额有着重要影响。
劣
势
1
、北京广渠门地块的开发和北外滩后期项目开工将考验未来公司现
金流。
2
、公司业务向住宅开发倾斜，将面临应付持续庞大的资本开支和营利问题。
机
会
2010
年上海世博会预计吸引约
8000
万游客来上海观光旅游，将显
著提升上海
金茂君悦酒店的入住率和客房收入。
威
胁