房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什么关系？如何计算？
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房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什
么关系？如何计算？
（
1
）
建筑面积
一般定义房屋建筑面积系指
房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围
水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼
梯等。
商品房建筑面积由套
内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙
体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑
面积（每幢楼内的
公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。
（
2
）使用面积
< br>
房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起
居所使用的净面
积之和。
<
/p>
计算使用面积时，在
1987
年实施的《
住宅建筑设计规范》中
有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和
计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、
管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。
<
/p>
（
3
）居住面积
房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的
居室净
面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平
面积（即结构面积）。
（
4
）分摊面积
公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部
分的建筑面积。分
摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法
1
应当分摊的公用建筑面积。
他们的关系及计算公式：
建筑面积<
/p>
=
套内建筑面积
+
分摊建筑面积
套内建筑面积
=
套内使用面积
+
套内墙体面积
+
阳台建筑面积
分摊的公
用建筑面积＝套内建筑面积
×
公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积
=
整幢建
筑的面积
-
各套套内建筑面积之和已作为独立
< br>使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积
公用建筑面积分摊系数
=
公用建筑面积
/
各套套内建筑面积之和
房屋建筑面积测算的规定
《房产测量规范》（
GB/T
17986-2000
）（摘要）
一、计算全部建筑面积的范围
1
、
永久性结构的单层房屋，
按一层计算建筑面积；多层房屋按各层
建筑面积的总和计算。
2
、
房屋内的夹层、
插层、
技术层及其梯间、
< br>电梯间等其高度在
2.20m
以上部位计算建筑面积。<
/p>
3
、穿过房
屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门
厅、大厅内的回廊部分，层高在
2.20m
以上的，按其水平投影面积
计算。
4
、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋
自然层计算面积。
5
、房屋天面
上，属永久性建筑，层高在
2.20m
以上的楼梯间、水
2
箱间、电梯
机房及斜面结构屋顶高度在
2.20m
以上的部位，按其外
围水平投影面积计算。
6
、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7
、属永久性结构有上盖的室外楼梯
，按各层水平投影面积计算。
8<
/p>
、
与房屋相连的有柱走廊，
两房屋间有上
盖和柱的走廊，均按其柱
的外围水平投影面积计算。
9
、房屋间永久性的封闭的架空通廊
，按外围水平投影面积计算。
10
、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在
2.20m
以上的，按
其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）
外围水平投影面积计算。
11
、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水
平投影面积计算。
12
、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。
13
、属永久性建筑有柱的车棚、货
棚等按柱的外围水平投影面积计
算。
14
、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，
按其
高度在
2.20m
以上部位的外围
水平面积计算。
15
、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
二、计算一半建筑面积的范围
1
、
与房屋相连有上盖无柱的走廊、
檐廊，按其围护结构外围水平投
影面积一半计算。
2
、独立柱、单排柱的门廊、
车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上
盖水平投影面积一半计算。
3
3
、
未封闭的阳台、
< br>挑廊，
按其围护结构外围水平投影面积一半计算。
4
、无顶盖的室外楼梯按各层水平投
影面积一半计算。
5
、
有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，
按外围水平投
影面积一半计
算。
三、不计算建筑面积的范围
1
、层高小于
2.20m
以下的夹层、插层、技术层和层高小于
2.20m
的地下室
和半地下室。
2
< br>、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、
勒脚、台阶、无
柱雨篷等。
3
、房屋之间无上盖的架空通廊。
4
、房屋的天面、挑台、天面上的花
园、泳池。
5
、
建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐
< br>的平台。
6
、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
7
、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。<
/p>
8
、活动房屋、临时房屋、简易房屋。
9
、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地
下人防干、支线。
10
、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
一、成套房屋建筑面积测算
（一）成套房屋的建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面
4
积，套内阳台建筑面积三部分组成。
（二）套内房屋使用面积
<
/p>
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面
积按
以下规定计算：
1
、
套内使用面积为套内卧室、
起居室、
过厅、
过道、
厨房、
卫生间、
厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
2
、套内楼梯按自然层数的面积总和
计入使用面积。
3
、
不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、
管道井均
计入使用面
积。
4
、内墙面装饰厚度计入使用面积。
（三）套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承
重支撑体
所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的
分隔墙以及外墙（包括山墙）等
共有墙，均按水平投影面积的一半
计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计
算套内墙体
面积。
（四）套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积按的规定计算。
套
内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计
算。其中封闭的阳台按水
平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台
按水平投影的一半计算建筑面积。
二、共有共用面积的处理和分摊公式
5
（一）共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
（二）共有共用面积的处理原则
<
/p>
1
、
产权各方有合法权属分割文件或协议
的，
按文件或协议规定执行。
2
、
无产权分割文件或协议的，
可按相关房屋的建筑面积按比例进行
分摊。
（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
δSi=K*Si
∑δSi
K=-- ---------
∑Si
式中：
K--
为面积的分摊系数；
Si--
为各单元参加分摊的建筑面
积，
m2
；
δSi
--
为各单元参加分摊所得的建
筑面积，
m2
；
∑δSi
--
为需要分摊的分摊面积总和，
m2
；
∑Si
--
为参加分摊的各单元建筑面积总和，
m2
。
三、共有建筑面积的分摊
（一）共有建筑面积的内容
共有建筑
面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变
6
电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以
及为
整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，
以水平投影面
积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以
及外墙（包括
山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，
管理用房，
作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
（二）共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之
和，
并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的
警卫室、管理用房、以及人
防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的
共有建筑面积。
（三）共有建筑面积的分摊方法
1
、住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋
的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
2
、商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的
共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全
幢共有建筑面积和商
业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住
宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行
分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部
分本身的共
有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计
7