住宅定价方法
-
住宅定价方法
价
格
策
略
--------
【
hhyy
】多层项目
一、价格定位目标提要
1
、销售目标
A
、最大利润目标
B
、市场占有份额目标
C
、销售进度目标
2
、市场竞争目标
3
、项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目，其开发目标均存在多元化特点，且不同时期目标侧重点可
能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。按照目标侧重点的不同，制
定合理的销售
价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础
按照本案市场竞争
态势，本案采纳随行就市的定价基础，即按照行业中同
类物业的现行平均价格水平为基础
来定价。此种定价法是为争取市场而对
竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的
态势紧密相连，是最易
被市场同意、最主动出击的定价方法。采取此方法，在专门大程度
上确实
是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体聪
慧，如果另行定价，专门难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势
1
、金山板块及其他同类物业竞争对比表
项目名
称
金山碧
水
规划
总规
模
面积范畴
主力面积
平均价
格
交房时刻
工程
进度
卖点
抗性
三期
B
区
17
—
7F
31
万
M2
78---256
106--
128
1833
2004
年底
主体
三层
社
区规模
大配套齐
价格低
位置较偏
香江明
珠
186
亩
二
期
16
—
7F
86
—
280
160--280
2700
2004-01
封顶
紧临南江
滨公园，户
紧挨大桥
噪音较大
型专门
15
—
7F
金山明
珠
4
—
9F
65
亩
11
0
—
244
125--158
2400
2003-12-31
单体
落成
户
型新颖，
景观绿化
精巧。
南向朝金
山大道。
1985
71
亩
68
—
268
3-9F,5-11F
90--
127
电梯：
2077
桩基
2004-05
外墙
装修
户
型多样
价格相对
较低
建筑密度
大，配套
少
金山明
星
6-7F,4-7.5F
北京金
山
5
—
15F
57
亩
55
—
240
120--130
2500
5
—
11F
2004
年底
楼间距大
价格人相
对较高
完成
空中花园
面积大，
3
米层高
设观景电
项目地势
金山佳
园<
/p>
9
—
9
、
11
7
万
M2
<
/p>
100
—
154
100--120
2350
2004
年底
地面
二层
梯
，入户空
狭长且沿
中花园。
得房率高
街分布
百合苑
3--
12F
----
126--300
149--
158
2300
2004-05
外墙
物业费按
户型单一
交付时刻
长
装修
多层价格
收
武夷明
珠
14
—
7F
7..9
万
90
—
200
----
1968
起
2004
年底
打桩
紧临南江
滨公园
----
4
幢电梯房
M2
滨江丽
景
C
区
5
—
9F
12
—
7F
348
亩
62--216
97---
125
2100
2003-08
主体
三层
规
模大，交
通便利临
江看景
周边交通
状况杂乱
卫生状况
差
位置偏交
康
城
7
—
7F
104
亩
87
—
210
87--120
1960
2004-03
部分
封顶
价格相对
较低
通不偏周
边环境杂
乱
北峰是垃
圾处理场
区域形象
不行
绿化、配
套简单
5
—
12F
幸福城
9
—
7F
7.1
万
M2
3
万
M2
60
—
180
107--139
2000
2003
年底
部分
封顶
靠
近森林
公园价格
适中
福光远
东花园
5
—
7F
38--150
101--
106
1750
2003-09
已交
房
价格低
有关提要
1
：南江滨区域现有竞争楼盘要紧是滨江丽景、
金山碧水、
金
山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧
水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威逼。另
外，
滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争
的结果将分散市场对
本项目的注意力。
有关提要
2
：各个板块之间竞争猛烈。
“东扩南移”的都市进展战略造就了
金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域
的进展，形成共同进展之势。这些新兴的板块都具有专门强的市场号召力，
众多可类比
的项目构成对本案的多角度冲击。
2
．要紧竞争对手价格特点
◆金山碧水三期
金山碧水三期
B
区起价
1677
元
/
㎡，均价
1833
< br>元
/
㎡，最高价
2174
元
/
㎡；
一、二层差
价
100
元
/
㎡，二、三层差价
90
元
/
㎡，三、四层差价
30
元
/
㎡，
水平差价
80
< br>元
/
㎡，东西无明显差价；复式为最高价；
按揭贷款不打折，
一次性付款
98
折。
附：金
山碧水三期
B
区
1#
< br>楼价格表：
单元号（中
单元号
（东）
单价
间）
101
201
301
401
1764
1867
1954
1988
2127
102
202
302
402
502
1677
1781
1867
1902
2040
106
206
306
406
506
1762
1869
1958
1994
2135
单价
单元号
（西）
单价
501
复式
◆滨江丽景
C
区
起价
1888
元
/
㎡，均价
2100
元
/
㎡，楼层差价
60
元
/
㎡左右，四五层差价
20
元
/
㎡左右。一次性付款
96
折，商业贷款
97
折，公积金贷款
98
折，仅针对
教师做首付
20%
，贷款
80%
的差不对待。
◆金山明星
多层起价
1688
元
/
㎡，
均价
1985
元
/
㎡；小高层均价
2077
元
/
㎡。一、二层
差价
100
< br>元
/
㎡，二、三层差价
30
元
/
㎡，水平差价
30--70
元
/
㎡，东西两头
差价因景观而异。
附：金
山明星（多层）
9
号楼价格表
房号
(
东头
)
101
201
301
401
501
单价
2076
2178
2200
2200
2200
2159
房号
(
中间
)
102
202
302
402
502
602
单价
2044
2107
2169
2169
2169
2128
房号
(
西头
)
104
204
304
404
504
604
单价
2209
2271
2334
2334
2334
2293
601(
< br>复式
)
注
:9
号楼西向朝中央花园
,
东向朝
加油站
,
因此差价大
.
四、价格定位原则
随行就
市定价法，第一应对本案进行项目价值判定，既选择若干与本项目
在物业类型和档次相类
似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判定本
项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“舒服”
、
“便利”
、
“健康卫生”
、
“景观”<
/p>
、
“品牌”
、
“
物业治理”
等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。<
/p>
（一）项目价值要素分析
1
、舒服要素
户
针对目标客户群“量身定做”，周
到细致的考虑使用者对实际功能的
型
需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒服性。
配
套
娱乐、
购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、
会
所
环
境
<
/p>
由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心
规
划
2
、便利要素
出行与停车
距交通干道距离合适，有数条公交路线通过项目，有充足的
方便
生活方便
子女教育方
幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
便
3
、健康卫生要素
A
、无有害气体、烟尘、噪音污染；
B
、有完善的供水、供电、煤气系统；
C
、日照充足、通风良好。
停车位。
购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。
文化娱乐等设施配备恰当。
4
、景观要素
外景观
内景观
院内景
私家花园、空中花园、门前环艺
观
5
、品牌要素
开发商、建筑商、设计院、物业治理公司的实力及品牌。
6
、物业治理要素
安全
服务
文化氛
特色社区活动，温馨、健康的社区氛围
< br>
围
（二）项目价值要素综合评判表
防火、防盗、交通安全，各项措施周密
日常服务、家政服务、酒点式服务
山景、水景、公园、绿地
建筑立面、广场、小品、绿艺
健
康
类比
项目
均
价
品牌<
/p>
舒服
便利
卫生要
素
金山碧
水
三
期
金山明
星
金山佳
园
金山明
珠
香江明
珠
北京金
山
滨江丽
景
康
城
2100
+
0
2500
2700
2400
0
2450
0
1985
0
0
1833
景观
物业治理
本
案
(
元
/M2)
要素
要素
要素
要素
要
素
可实现度
–
+
–
+
+
–
0
–
+
–
0
–
–
–
+
–
0
–
–
–
–
0
0
–
–
–
–
–
–
0
–
–
–
–
–
–
0
–
–
0
–
–
–
1960
–
0
0
+
0
–
–
幸
福
城
福光远
东
花
园
备
注
+
为本案
高于类比项目，
0
为相当于类比项目，
﹣为低于类比项目。
按照对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素养：
高于<
/p>
---------
福光远东花园
相当于
----------
金山碧水三期
低于
----------
金山明星、
金
山佳园、
金山明珠、
香江明珠、
北京金
山、
滨江丽景、康城、幸福城
因此，
本案可实现价值为
1830
元
/M2<
/p>
，将会有比较适合的回报率与回报周
期。
五、单元价格调整方案
由于房地产商
品的专门性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这
是因为各个单元的效用不同。
效用高消费者就情愿支付较多的费用；效用
低消费者就情愿支付较低的费用。因此，在制
定出一个小区的基准价格之
后，还需要对各个单元进行价格调整。
调整系数
=
调整价格÷基准价
（一）价格调整系数
1
、按照各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：
楼
7#
号
8#
、<
/p>
9#
、
10#
、
11#
1
2#
、
13#
、
14#
1750
+
+
2000
0
0
0
+
–
–
–
–
+
+
0
+
系
+0
数
8#
楼北
向有
30
米
11#
楼一层只
7#
楼南向尽
楼间距，南
向最
有四个单元，
管有
30
米楼
大有
27
米楼间
因此
10#
楼的
间
距，然而
距，又位于两个
南向留出了
讲
北向沿街噪
主题花园之间，
较大的空间
，
9#
楼有
是主题花园
主题花园，同时
东西两头无建筑
羽毛球场的
系数为零。
物遮挡，西向现
位置，
有的花园
2
、按照
楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：
10
#
、
12#
、
13#
、
楼号
8#
、
7#
、
9#
、
11
#
、
14#
系数
+2
+1
+0
和
项相互抵消
因此位置
明
音较大，两
12#
、
13#
位于社区
位置相对
最角落，
靠后，
离主
靠近指挥
入口约有
学校，操
150
米的距
练声音较
离。
大。
14#
楼因
+2
+1
﹣
1
﹣
2
讲明
8#
楼
之间楼间距大，是
7#
、
9#
楼西向是现成的花
朝向无突出景