由于找到评估基准日时的交易案例是不可能的，在选择不同时期的交易案例时的物价水平发生了变 化，必

须根据物价指数来求得物价指数调整系数，用物价指数调整系数对评估值进行修正 。在苗圃地资源资产的

评估中，物价指数调整系数常用不同时期的粮食价格的比值来确定 。

确定林地质量调整系数和物价指 数调整系数后，根据调整系数和参照农地的市场成交价测算出评估的苗圃

地使用权价格。

在采用该法时，由于农地使用权转 让的交易案例较多，而且情况各异，因此，要尽量收集有关的材料，对

资料中的不合理的 因素应予排除；在相互比较时，其各指标要注意一致，进行量化分析。

1.1.2

收益现值法

苗圃地的收益现值按育苗收入计算极为麻烦，因为苗圃地上育 苗的种类较多，各种苗木的育苗期限不同，

经济效益也不相同，而且为了减少病虫的危害 ，苗圃地上经常要进行轮作，种一季水稻。因此，苗圃地的

收益现值经常用农田粮食生产 的收益现值。

资产的评估价值

bu

＝该资产预期各年收益折成现值

E

之和。

式中： Ｅ——苗圃地上种植粮食的年纯收入

(

已扣除劳动工资、生产成 本及税金费等费用

)

。

该法计算简单，资料来源容易，是最简单的评估方法。但在使 用该法时要注意：

①年纯收入（< /p>

E

）的计算．必须选择与待评估资产在立地质量、地利等级类似的 农地进行产量、成本及收

益值的计算。

②计算年纯收入（

E

）时，如按当年的会计成本计算其成本，而未将其进行重置时，

E

值内含有通货膨胀

的部分，这时利率应包括通货膨胀因素，采用商业利率。如 果测算

E

值时，已对成本进行重置，扣除了通

< br>货膨胀因素，则利率不应包含通货膨胀利率。

③如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当 调高。

④如果年地租是明确，而且 基本合理的，其承租的合同期又较长，则可直接取

E

为地租，进 行测算。

1.1.3

林地费用价法

林地费用价法也称重置成本法、成本费用法。它是以取得林地 所需费用和把林地维持到现在状态所需的费

用，来估算林地评估值的方法。在苗圃地的评 估中，取得林地所需的费用是指征占用苗圃地时所支付的成

本；把林地维持到现在状态所 需费用是指将原购置的土地改为苗圃地时的土地改良费，包括修路、平整、

修建排灌设施 的费用。其计算公式为：

n

ｎ

n-i+1

Ｂ

u

＝Ａ（１＋Ｐ）＋

∑

Ｍ

i

（１＋Ｐ）

ｉ＋１

Ｂ

u

—林地 评估值

Ａ—林地购置费

Ｍ

i

—林地购置后，第ｉ年林地改良费

ｎ—林地购置年数

Ｐ—利率

该法一般用于新建的苗圃，其土地购置的成本明确，年设施投 入也明确，苗圃生产尚未正常使用。

在使用该法时必须注意：

①林地的购置费（

A

）

，在有条件时应尽可能采用重置成本．如无法进行重置，而采用历史成本时，其测算

用的 投资收益率必须包括通货膨胀利率。

②如果林地购置后一直在经营，当

A

是重置成本时，不再加算 利息。当

A

是历史成本时，其投资收益率

含通货膨胀利率

(

即按通货膨胀将其购置成本重置

。

③如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产，

A

是 重置成本价时，投资收益率是不含通货膨胀的低投

资收益率；

A

是历史成本时，则投资收益率可采用市场投资收益率。

1.2

、苗木、花卉的价值评估

种子或接穗从播种和扦插到出圃定植期间的时期称为苗木培育 期。它直接关系到苗木在市场上的价格。决

定苗木、花卉价值的因素较多，但在实际中主 要考虑以下十种因素：

1.2.1

品种：不同品种决定不同价值。名、特、优品种价值昂贵。常绿高于落叶，彩色植物高于 一般绿色植

物。珍稀濒危的“活化石”植物更高。

1.2.2

形体：高度、径级的大小 、冠幅丰满程度、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等都直接决定

价值高低。奇 型植物，造型植物价值大大高于常规植物。

1.3.3

培育期（苗龄）

：培育期越长，价值越大。 特别是绿化用的苗木年龄越大越昂贵。古木、古树由于年

限长，文化价值更高。

1.3.4

市场因 素：物以稀为贵，市场供求关系对苗木、花卉价格有直接影响，在小规格苗木和新品种上尤为

明显。受一次性“建园林”的工程理念影响，大规格苗木价值远远高于小规格苗木。

1.3.5

本体价：视品种和年限而 定。

1.3.6

< br>挖掘费：视当地劳动力的价值而定。

1.3.7

包扎费：视当地劳动力和包装物的价值及包装要求而定。