建筑面积计算规则总结
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建筑面积计算的分类记忆
建筑面积计算的分类记忆
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计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件
☆
计算全部建筑面积的范围
☆
计算一半建筑面积的范围
☆
不计算建筑面积的范围
计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件
根据计算建筑面积的有关规定和规则，
能够计算建筑面积的房屋
原则上应具备以下普遍性的条件：
1
、
应具有上盖；
2
、
应有围护物；
3
、
结构牢固，属永久性的建筑物；
4
、
层高在
2.20m
或
2.20m
以上；
5
、
可作为人民生产或生活的场所。
其中
：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至
屋顶面的垂直距离。
楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至
房屋顶平台面的高度，
但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的
高度。
国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高
2.2m
以上的计算建
筑面积，
都包括
2.2m
本身，
其含意是层高在
2.2m
或
2.2m
以上
的计算建筑面积。
计算全部建筑面积的范围
1
、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按
各层建筑面
积的总和计算。
这里说明：
房屋的建
筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。
这里
的多层房屋系指两层
或两层以上的房屋。单层房屋层高高于
2.2m
也只能按一层计
算建筑面积。层高低于
2.2m
的房屋都不
能计算建筑面积。
2
、房屋内的
夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在
2.2m
以上
部位计算建筑面积。
梯间、
电梯间是
指进出楼梯或电梯的房间，
还包括突出房屋屋面，
有顶盖、有围
护结构、永久性的、层高不低于
2.2m
的、供上升
屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，
或供停放检修，
升降电梯
用的房间。
夹层、插层
、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部
层次，
是安
插于上下两个正式房屋层中间的房屋。
从外表看不出
来，这些增
加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结
构的一部分，有的是技术层，是加插
进去的。不论是结构层还是
技术层，只要其层高不低于
2.2m
都可以计算建筑面积，凡层高
低于
2.
2m
的部位，均不应计算建筑面积。
3
、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按
一层计算建筑面积。
这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在
2.2m
以上
的按其水平投影面
积计算。房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标
准《房产测量规范》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高，均
按一层
计算建筑面积。其含义是指层高不论高于
2.2m
多少，均
按一层计算建筑面积，而层高低于
2.2m
的通道、门厅、大厅是
不能计算房屋的建筑面积。
门厅、
大厅有的因层高很高，
一般在沿厅的周边设
有楼层式的走
廊，我们称其为回廊。这一部分凡高不低于
2.2
m
的，按其水平
投影面积计算建筑面积，回廊下边的厅，如其层
高在
2.2m
和
2.2m
以上部位仍应计算建筑面积。
4
< br>、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均
按房屋自然层计算建
筑面积。
楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道；
电梯是指房屋各层
间垂直上下的电动交通通道；
提物井是指专供房屋各层间垂直上
下提升或放降物品用的通道井；
垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃
圾用的井道；管道井是指房屋各层的各种管道（如：
上下水管、
暖气管、电缆、通讯线等）上下集中通过的井道。
由于这些井道，
有的并不构成明显的层，
但又都占用了房屋的建
筑面积，
因此应跟随房屋的自然层计算
建筑面积，
作为房屋自然
层面积的一部分，一起计算房屋的建筑
面积。
房屋的自然层数是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数。
<
/p>
房屋的自然层数，
一般按室内地平线以上计算。
< br>地平线以下为地
下室，按负层数计算；采光窗在室外地平线以上的半地下室，其<
/p>
室内层高不低于
2.2m
的计算自然层数
；层高在
2.2m
以上的架
空层也计算
自然层数。
有关地下室和半地下室这两个名词，国家标准《房
产测量规范》
没有明确界定其含义；国家标准《住宅设计规范》对地下室和半
地下室有以下术语和解释，可供参考：
地下室是
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的
一半者；
半
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房
间净高的三分之一，但不超过一半的
地下室。
当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的
三分之一
者，则不能算作地下室，也不算半地下室。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及
突出屋面
的楼梯间，水箱间等不计层数。
由于现代房屋设计的多样化，
楼梯、
电梯等井道到达的部位不同，
有
的直达地下室各层、
有的服务于不同类型的楼层，
服务对象和<
/p>
使用功能也不相同，
因此在对这些共有建筑面积进行认定和测算<
/p>
时，还是应根据实际情况予以确定。
5
、房屋天面上，属永久性建筑，层高在
2.2m
以上的楼梯间、
水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在
2.2m
以上的部位，按
其外围水平投影面积计算。
以上所指层高在
2.2m
以上是指层高在
2.2m
或
2.2
m
以上的房
屋。
天面是指房屋顶面上，
四周有围护结构的，
可供人民正常活
动的
平台，也叫天台。
房屋天面上的
楼梯间是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，供
人民出入屋顶面进行维修或作为安全出
口的步行通道的建筑物。
房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶
，
有围护结构的蓄水装置的
建筑物。
电梯机房是突出房屋屋顶，供电梯升降、或停放、或检修电梯的
电梯专门用房。
斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有
一永久性的、
可供
人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，
对这类斜面房顶的
房屋，按其层高达到
2.2m
的部位计算房屋建筑面积。
上述规定包括房屋天面上或房屋屋顶上的楼梯间、
水箱间、
电梯
机房，以及斜面屋顶的房屋。
上述有
关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定，
也适用于其他斜
面屋顶
房屋的建筑面积计算，
即所有斜面屋顶的房屋，
都按层高
达到
2.2m
的部位计算房屋的建筑面积，以
保持房屋建筑面积计
算标准的一致和统一。
< br>6
、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，
层高不低于
2.2m
，
按楼房处理。
阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，
是户内与户
外的过
渡空间。
封闭阳台按其外围水平投影计算面积。
不封闭阳台按其
外围水平投影的一半计算建筑面积。
封闭与不封闭以设计图纸或
其他批准文件为准。
所谓封闭阳
台，
系指阳台采用实体栏板作围
护，栏板以上用玻璃等物全部围
闭的阳台。
7
、属于永久性结构有上
盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计
算。
< br>室外楼梯是位于房屋外部的、
供人民生产或生活的、
上下
各层的
步行通道之用的、
有围护结构的永久性建筑物，
属房屋的附属设
施。
当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，
且可以完全遮盖的，
可视为
该层室外楼梯有顶盖。
室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。
8
、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按
其柱的外围水平投影面积计算。
此处所指和
房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，
即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱
为承重的结构柱。
此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生
活中，
出入或经常通
行用的走廊。
<
/p>
9
、
房屋间永久性的封闭的架空通廊，<
/p>
按外围水平投影面积计算。
架空通廊是
指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。
封闭的架
空通廊，<
/p>
系指架空通廊采用实体栏板作围护，
栏板以上采用玻璃
等物全部围闭的，
有的架空通廊和房屋一样，
是由
墙体全部围闭，
并有门和窗，
这都是封闭的架空通廊。
架空通廊的层高低于
2.2m
的也不计算建筑面
积。
10
、地下室、半地下室及其相
应出入口，层高在
2.2m
以上的，
按
其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积
计算。
采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下
空间。
防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水
渗透地下室
和地下室墙体的隔离层。
保护墙是指和防潮层作用相同的隔离墙体，
地下建筑物为抵抗周
边的压力，
外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。
增厚的这一
部分墙体也是保护墙，它起着防潮和抗压的双重作用。
上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积，
故地下室和半地下室的
建筑面积计算按上口，即以地上部分的墙体为准计算。
11
、
有柱或有围护结构的门廊、
< br>门斗按其柱或围护结构的外围水
平投影面积计算。
门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通
道，支
撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗；
门廊和门斗时房屋门外的房屋附
属设施，它主要起防雨、防尘、
避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物
。门斗