建筑面积计算方法
-
目录
一
.
容积率
1.
容积率计算公式
2.
容积率计算规范要求
3.
容积率的法律规定
4.
容积率与生活的联系
二
.
各种建筑面积计算
三
.
分摊规则的一般规定
四
.
套内面积的计算方法
1.
套内使用面积
2.
套内墙体面积
3.
套内阳台面积
< br>五
.
共有建筑面积
1.
共有建筑面积的组成
2.
套（单元）与共有建筑空间之
间的分隔墙以及
外墙（包括山
墙）的公共墙体，墙体水平面积
一半的建筑面积。
3.
共有建筑面积的分摊系数
4.
共有建筑面积计算
5.
共有建筑面积分摊方法
.......................................
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第
1
页
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第
2~3
页
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第
2
页
.............
..........................
.............
....
第
2
页
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..
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第
< br>2
页
...........
............................
...........
......
第
2~3
页
.................................
......
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第
3~5
页
.....
..................................
.....
............
第
5~6
页
...........................
............
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第
6
页
六
.
普通住宅建筑混凝土用
量和用钢量：
七
.
钢筋含量经验值（包括混
凝土含量经验值）
影响钢筋用量
的因素
:
八
.
计价面积规定
...............
........................
...............
..
第
6~7
页
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..
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第
< br>6
页
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............................
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......
第
6
页
< br>
.......................................
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第
6~7
页
.....................
..................
.................
第
7
页
.......................................
.................
第
7
页
...................
....................
.................
第
7~8
页
...........................
............
................
第
8~11
页
...........................
............
..............
第<
/p>
11~12
页
九
.
外保温面积计算公式：
十
.
税金包含内容
（公司主要交
的税费）
十一
.
房产税征收对象
.........
..............................
.........
........
第
12
页
................................
.......
..............
第
13~14
页
.......................................
..............
第
15~16<
/p>
页
十二
.
土地使用税计算公式：
应
..............................
.........
纳城镇土地使用税额
=
应税土地
..............
第
17~18
页
的实际占用面积×适用单位税
额
十三
.
车船使用税
...........
............................
...........
...
第
18~19
页
十四
.
资金成本
............
...........................
............
.....
第
19
页
< br>
一
.
容积率
1.
计算公式解释
容积率计算公式指的
是项目用地范围内总建筑面积与项目
总用地面积的比值。对于发展商来说，容积率决定地
价成本在房屋中占的比例，
而对于住户来说，
容积率直接涉及到
居住的舒适度。
一个良好的居住小区，
高层
住宅容积率应不超过
5
，多层住宅应不超过
2
，绿地率应不低于
30%
。
容积率
=
总
建筑面积÷总用地面积。
举例说明：
在面积为
100
平方米的地块上建房，
每层建筑面积
100
平方米，
建
2
层，
总建筑
面积<
/p>
200
平方米，容积率就是；如果建
3<
/p>
层，每层建筑面积
50
平方米，总建筑<
/p>
面积
150
平方米，容积率就是，依次类
推
总用地面积
10
< br>万平方米，总建筑面积
10
万平方米，容积率为
1
总用地面积
10
万
平方米，总建筑面积
15
万平方米，容积率为
< br>
总用地面积
10
万平方米，总
建筑面积
8
万平方米，容积率为
•
2.<
/p>
规范要求
1
、建筑底层架空作为通道、公
共停车、布置绿化小品、居民休
闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在
米至米之间，其建筑面积不计入
容积率。
2
、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱
间、电梯机房，结构（设备管道）转
换层，底层车库、杂物间等。当层高在米及以上的按
全面积计入容积率，若层高
不足米的按
1/2
< br>面积计入容积率。
3
、建筑物
的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平
投影面积的一半计算
，当进深超过米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
4
、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高米以上的建筑部分应计入
地上建筑面
积计算值；不足米的，不计入容积率。
5
、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上米
作为
室外地坪，之后再按上述规定核准。
3.
法律上的规定
容积率一般是由政府规定的。现行城市规
划法规体系下编制
的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：
独立别墅为
~
。
联排别墅为
~
。
6
层以下多层住宅为
~
。
11
< br>层小高层住宅为
~
。
18
层高层住宅为
~
。
19
层以上住宅为
< br>~
。
住宅小区容积率小于的，为非普通住宅。
4.
容积率与生活的联系
当建筑物层高超过
8
米时，在计算容积率时该层建
筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，
而高密度的住宅必定会
带来高密
度的居住人口，
最终导致小区中业主的生活舒适度下降
。
另外，
高密度的居住人
口还会对小区
内的健身场所、
儿童活动区域、
娱乐中心以及楼宇内的电梯、<
/p>
消防
通道形成比较大的压力。
频繁的的使
用会加剧这些设施的老化，
所以在购买高密
度小区时应该对此提
出更高的要求。
二
.
各种面积计算
用地面积是指供开发的土地面积；
占地面积应该叫基底面积才对，是指建筑物底层的外围面积的总和；
计容面积是指计入容积率的建筑面积，一般是指地面以上的建筑面积的总和；
不计容面积是指不计入容积率的建筑面积，一般是指地面以下的建筑面积
的总
和；
建筑面积是指计容面积和不计容面积的总和；
可销售面积是指可供销售的建筑面积，
一般是以楼栋为单位计算，
该楼栋所有地
上建筑面积以及地下部分仅为这栋楼服务的设备用房面积均计入
此楼的可销售
面积
1.
建筑面积的计算
整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱
）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，
包括阳台、
走廊、
楼梯、
地下室等具备有上盖，
结构牢固，<
/p>
层高在米以上
（含米）
的永久性建筑的建
筑面积。
2.
单层，有维护平屋面的
房屋主体
：
按其外墙勒脚以上的结构
外围水平面积乘以系数
K
计算（高度≥米时，
< br>K=1
；高
度
<
米时，
K=
）
.
3.
有维护的局部楼层（舞台灯光控制室或其它夹
层）
按其维护结构外围水平面积乘以系数
K
计算
（高度≥米时，
K=1
；
高度
<
米时，<
/p>
K=
）
.
4.
斜顶下的建筑空间
（坡屋面下单层建筑
，
坡屋面下多层建筑的顶层，
加以利用的阁楼，加以利用的场馆
下的空间）等
，
按维护外围水平面积
（
首层为勒脚以上）乘以系数
K
计算（净高
>
米时，
K=1
；≤净高≤米时，<
/p>
K=
；净
高小于米不计面积）。
5.
地下室及半地下室及其出入口
，
各层均按上口的维护外围面积乘以系数
K
计算；（层高≥米，
K=1
；层高
<
米，
K=
）。（注：采
光井、保护墙、防潮层不
计面积，出入口要计面积。）
6.
深基础的架空层如果有维护并加以利用的
，
面积计算同地下室。（不
利用的不计算，无维护的不计算。）
7.
利用坡地吊脚所设立的架空层<
/p>
，
有维护的按地下室计算，无维护的按水
平面积的一半计算，不利用的坡地吊脚架空层不计算面积。
8
.
突出屋面的有维护结构的楼梯间、
水箱间、
< br>电梯机房
的建筑面积，
按维护外围
面积乘以系数
K(
层高≥米，
K=1
；层高
<
米，
K=.(
注：水箱不计面积
)
9.
突出屋面有维护结构的，通向屋面的单坡楼梯出入口
的建筑面积，
按维护外围面积乘以系数
K
计算（净高
>
米时，
K=
1
；≤净高≤米时，
K=
；净高小
于米不计面积）。
10.
建筑物有维护结构的门斗及落地橱窗
，按维护外围面积乘以系数
K
计
算。（层高≥米，
K=1
；层高
<
米，
K=
）（独立橱窗、围墙上的橱窗、房屋外墙上
的非落地橱窗不
计面积；门斗和落地橱窗所依附的建筑外墙已记在建筑主体内，
因而在此不计）
11.
阳台
按水平投
影面积的一半计算，
不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭
阳
台（敞开式阳台）。
12.
走廊
（檐廊、挑廊、柱廊、架空廊、连廊），有盖有维护的按外围水平面积
乘以系数
K
计算（层高≥米，
K=1
；层高
<
米，
K=
）。有盖无维护的按底板水平投
影面积的一半进行计算，<
/p>
无盖的走廊部计面积。
（注：
如果层层都
有无盖的挑廊，
那么顶层挑廊不计算面积，下面各层按要求计算面积。）
13.
雨棚：
外挑宽度大于
米的雨棚，按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算，
外挑宽度小于等于米时，
雨棚不计面积。
（外挑宽度为建筑外墙至雨棚外沿的距
< br>离）
14.
楼梯：
室内楼梯按建筑自然层水平投影面积计算。（底层层高高，增加楼
梯的跑数
，此时楼梯仍按一层计算面积）
15.
室外楼梯
，有永久性顶盖的，按自然层水平投影面积的一半计算。（不计
面积的楼梯为：爬梯、扶梯、自动扶梯、无盖的室外楼梯最上层）
16.
电梯井
、
观光电
梯井及提物井的建筑面积按自然层计算。（电梯井的自然
层数按所服务一侧的房屋自然层
数确定）
17.
通风排气竖井、垃圾
井和管道井：
室内的按自然层计算面积；室外的
不计算面积；<
/p>
如设在外墙上，
部分突出房屋外墙以外的不计面积，
其余部分按自
然层面积计算。
（当通风井、垃圾井和
管道井两侧的房屋层数不同时，按房屋不
同层数的自然层为界，分别确定自然层数。）<
/p>
18.
变形缝
：
在建筑物内的计算面积，在建筑无外的不计算面积。
19.
斜墙
：
外斜墙
以各层底板处的墙体为准计算建筑面积；内斜墙视同斜屋面
来计算建筑面积。
20.
幕墙
:
维护性幕墙建筑面积计算到幕墙外；装饰性幕墙按其所依附的墙体计
算面
积。
21.
外墙外侧有保温隔热层的
，
以保温隔热层的外边线来计算建筑面积。
22.
有永久性顶盖没有维护的房屋，
< br>按顶盖水平投影面积的一半计算面积
（车棚、货棚、站台、路厅、加油站、收费站
、看台）
23.
沿高不同的建筑
其分界墙或柱的建筑面积沿高较高侧。
24.
计算一半建筑面积的范围
1.
与房屋相连有上盖无围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围
水平面积的一半计算。
2.
独立柱、
单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3.
未封闭的阳台、
挑廊，
按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
当围护结构
向内倾斜时，
按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；
当围护结构向外倾斜
或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。
4.
无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投
影面积的一半计算。
5.
有顶盖不封
闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。
25.
不计算建筑面积的范围
1.
层高小于
米的房屋及房屋附属部位。
2.
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻
璃幕、金属幕及其他材料幕墙。
3.
房屋之间无上盖的架空通廊。
<
/p>
4.
房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。
5.
顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑
台整体不计算建筑面积。
6.
房屋的
平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。
7.
建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
8.
骑楼、
过街楼
的底层用作道路街巷通行的部分；
临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，
不
论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。
9.
屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。<
/p>
10.
利用引桥、高架路、高架桥路面
作为顶盖的建筑。
11.
广场式室外楼梯。
12.
独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
13.
与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
三
.
分摊规则
一般规定
l.
房屋共有建筑面积分摊计算，
有合法产权分割协议的，
按协议
分摊；
无协议或
协议不明确的按本《规则》执行。
2.
房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。
共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建
筑面积。与本幢房屋不相连的公
用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊
到本幢房屋内。
本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房
屋内。
< br>
3.
房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内
相关面积的比例进行分摊。
分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。
共有部位建筑面积一经分
摊，便不得改变原始设计的使用功能。
4.
有两种以上房屋类型的综合楼，
应根据房屋类型，
按相关面积比例先行分摊除
垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的
最小单位
为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）
与否，均按层分割
，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。
5.
楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的
建筑面积。
6.
同一
幢楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊。
7.
套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和
。
套（单元）建筑面积
=
套内建筑面积
+
分摊的共有建筑面积
四
.
套内面积计算方法<
/p>
（一）
成套房屋的套内建筑面积由房屋
的套内使用面积、
套内墙体面积、
套内阳
台建筑面积三部分组成
l.
套内使
用面积
（
1
）套内使用面积包括卧室、
起居室、厅、过道、厨房、卫生
间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；
（
2
）跃层住宅中
的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
（
3
）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
（
4
）内墙面装
修厚度计入使用面积。
2.
套内墙体
面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有
公共墙和非公共墙两种
。
其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑
空间之
间的分隔墙以及外墙
（包括山墙）
均为公共墙。
公共墙按墙体水平面积的
一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公
共墙。非公共墙按墙体水
平面积的全部计入套内墙体面积。
<
/p>
3.
套内阳台建筑面积
（
1
）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
（
2
）未封闭的阳台按其围护结构
外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积
=
套内使用面积
+
套
内墙体面积
+
套内阳台建筑面积
五
.
共有建筑面积
1.
共有建筑面积的组成
电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、
< br>值班警卫室等共有部位的面积，
以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面<
/p>
积。
单独具备使用功能的独立使用空间
（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、
人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、
管理用房、设备间等，均不计入共有
建筑面积。
2.
套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙
体，
墙体水平面积一半的建筑面积
。
整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，
并扣
除单独具备使用
功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、
管理用房、
设备间等，
即为整
幢房屋
的共有建筑面积。
共有建筑面积
=<
/p>
全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的
独
立使用空间等
3.
共有建筑面积分摊系数
整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，
得到建筑物
的共有
建筑面积分摊系数。
4.
分摊的共有建筑面积计算：
分摊的共有建筑面积
=
套内建筑面积×共有
建筑面积分摊系数
5.
共有建筑面积的分摊方法
l.
）
住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼
以幢为单位，根据各套房屋的套内
建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。
2.
）
商住楼共
有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按
各自的建筑面积将全幢的
共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，
即住宅部分分
摊得到的
全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。
然后住宅
< br>和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，
按各套
房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。
商业
部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，
按各层套内建
筑面积依比例分摊至各层，
作为各层共有建筑面积的一部分，
加
至
各层的共有建筑面积中，
得到各层总的共有建筑面积，
然后再根据层内各套房屋
的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套
房屋分摊的共有建筑面积。
3
.
）
多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，
参照商住楼的分摊
计算方法进行分
摊。
4.
）
非成套房屋中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权
人共同使用的部位，其建筑面积按部位共同使用的产权人户数平均分摊。
多层住宅平米钢筋含量
抗
震设防
地震加速
墙下刚性
墙下钢筋
墙下伐板基础
计量单
备注
烈度
度
条基
混凝土条
位
形基础
Kg/
㎡
8
度区
22~24
24~26
28~30
Kg/
㎡
21~22
22~24
26~28
Kg/
㎡
7
度区
19~21
20~22
23~26
Kg/
㎡
20~22
21~23
25~27
Kg/
㎡
6
度区
19~21
20~22
23~26
Kg/
㎡
六
.
普通住宅建筑混凝土用量和用钢量
：
1
、多层砌体住宅：
钢筋
30KG/m2
砼—
m2
2
、多层框架
钢筋
38
—
42KG/m2
砼—
m2
3
、小高层
11
—
12
层
钢筋
50
—
52KG/m2
砼
m2
4
、高层
17
—
18
层
钢筋
54
—
60KG/m2
砼
m2
5
、高层
30
层
H=94
米
钢筋
65
—
75KG/m2
砼—
m2
6
、高层酒店式公寓
28
层
H=90
米
钢筋
65
—
70KG/m2
砼—
m2
7
、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层
11
—
12
层之间
七
. <
/p>
钢筋含量经验值（包括混凝土含量经验值）影响钢筋用量的因素
:
1.
混凝土钢筋含量应该分结构类型
、高度、有无地下室等来讨论