淄博市场调研报告
-
淄博市场调研报告
调研日期
2011
< br>年
1
月
6
日
----1
月
14
日
一
淄博整体状况
1
、
地理位置及发展状况
淄博位于山东中部鲁中山区与鲁北平原的交接地带，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临潍坊，
西
接泉城济南。淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是
国务院批准的山东半岛
经济开放区城市。
2
、城市状况
淄博是组群式城市，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄五区
和桓台、高清、沂源三县。五城区和桓台县
呈梅花式分布，东
西南北距中心城区分布为
20
公里左右，城乡交错，构成一个城
市群，不像其他城市比较集
中，影响到房价也不像其他城市爆发式增长，农副产品市场的
辐射能力也不是很集中。
城市面积
5965
平方千米，全市户籍人口<
/p>
420.62
万人，常住人口
504.5
1
万人，是国务院批准的
49
个人口<
/p>
过百万的较大城市之一，是具有地方立法权的
3
< br>个山东城市之一。
张店区：面积
349
平方千米，人口
91.1
万，是淄博市的中心城区。<
/p>
淄川区：面积
1001
平方千米，人口
67.38
万。
博山区：面积
700
平方千
米，人口
46.26
万。
临淄区：面积
663
平方千米，人口
60.61
万。
周村区：面积
265
平方千米，人口
32.10
万。
桓台县：面积
520
平方千
米，人口
49.70
万。
高青县：面积
831
平方千米，人口
36.56
万。
< br>沂源县：面积
1636
平方千米，人口
< br>56.19
万。
3
、淄博气候及地势
地理坐标为北纬
35°56′
- 37°
1
8′
，东经
117°32′
-
11
8°31′
。位于中部鲁中山地与平原的交接地带，南高
北低，
最高
1108.3
米，最低海波
5
米，属于暖温带，湿润的温带季风性气候，年平均气温
13.9
℃，年平
均降水量
678.3
毫米。
4
、交通状况
淄博交通便捷。胶济铁路横贯东西
，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中南部有铁路密集的张博铁路
网，辛泰铁路南通泰安，
与京沪铁路相连，
205
国道、
309
国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高
速公路在这里交汇
，其中滨莱高速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。市中心距济南机场
70
公里，
距青岛港
210
公里。
5
、经济状况
2010
年淄博市
< br>GDP
总值为
2572
亿元，位列全国
31
名，
山东省第五名。
优势产业：
齐鲁石化
，
全国石化行业龙头企业，
位于临淄区，
2002
年
,
山东省政府和
中国石化集团的重要合作项目，
投资规模在二百亿元人民币，
总体规划面积
42
平方公里。
陶瓷
行业全国领先，有瓷都之称，前已形成了
六大基地：出口陶瓷基地，高档宾馆用瓷基地，高级玻
璃陶瓷耐火材料基地，装饰材料基
地，建筑陶瓷基地，高新技术基地。淄博陶瓷被誉为
第三代国瓷
，
进入中南
海、人民大会堂、钓鱼台国宾馆，畅销国内著名宾馆、饭店及世界
70
< br>多个国家和地区，平均每
三个美国人就有一人在用淄博陶瓷。目前，全市有陶瓷生
产企业
332
家，从业人员近
10
万人。
2003
年淄
博日用陶瓷的出口率达到了
60
％以上。
6
、城市规划
淄博市城市总体规划（
2006
－
2020
）》确定淄博市城市性质为：山
东省区域性中心城市、现代工业
城市、历史文化名城。规划至
2
020
年淄博市总人口为
585
万人，
其中，中心城区城市人口规模
340
万
人。这轮规划强化生态、产业、交通、基础设施等布局的一体化。对市域、城市规划区、中心城区内的
村庄分别制定整合措施，规划到
2020
年，中心
城区内撤并村庄
110
个，保留
123
个村庄。规划形成
“
一
核四副
”
的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川、
博山、临淄、周村城区为其协调发展。
城区目前的
建设发展方向
是向城市西面和北面发展，我们项目在城区北，城区主干道柳泉路上，正是发展黄金地点。
项目地紧邻桓台县，是中央领导科学发展观的实验基地，也是优势之一。
7
、房地产行业
房地产投资稳定增长。全年房地产开发投资
121.37
亿元，增长
15.2%
。
住宅投资
126.25
亿元
,
增长
11.7%
；
23
1.29
万平方米
,
下降
31.9%
；实现房屋销售额
99.94
亿元，增长
1.0%
。
建筑业平稳发展。
年末，
全市有资质的
建筑企业
484
家，
比上年增加
26
家。
全年完成建筑业产值
340.02
亿元，比上年增长
15.2%
，其中建筑工程产值
255.65
亿元，增长
13.0%
，
安装工程产值
56.06
亿元，增
长
17.
0%
。
二
农副产品竞争市场概况：
目前调研的是主城区张店的交易市场，果品和蔬菜市场在城市南端，水产市场在北面。整体市场呈
分割态
势，蔬菜、水果、水产几大项品种各有一个处于优势垄断，而且市场建成时间都不
是很早，设施比较完备，正
处在盈利收获期。由于市场容量有
限，像盛乡源市场即使规模大业不一定有好的效果。整体市场策划、运营经
验等都是成功
的关键。
淄博市场现状利弊：
1
、蔬菜市场做不大
由于是产地原因，离蔬菜主产区寿光非常近，因此蔬菜辐射半
径基本是以淄博市为
主，果品市场略强于蔬菜市场。
2
、茶叶市场比较大
从山东的情况来看，茶叶市场比较多，无论是济南还是淄博都
有大型茶叶市场。究
竟我们市场需要多大的茶叶体量需要以后做更详细的市场调研。
3
、市场容量有待调研
几个重要的品项现在都有已经兴建的市场或老牌市场占领，市
场还有多少体量可
以扩容，
如果体量不足目前正常经营的业户能
否全部转移到我市场经营有待后期市场调研。
特别是盛乡源市场，
基础设施完备，规模与我市场相当，从目前经营来看有压力。
4
、冷库是资源
除现有市场冷库吃紧，在淄博找了其他非市场冷库，目前还没
有发现大型冷库，基本是
在
5000
吨
以下的小型冷库。淄博现有冷库总量及需要体量需要做市场调研。
润恒项目地
海盛水产市场
博发果品市场
盛乡源市场
鲁中蔬菜市场
市场名称
鲁中蔬菜交易市场
博发果品交易市场
建设时间
1988
2010
年
占地面积（亩）
200
340
经营品项
经营状况
租金情况
暂免一切费用
2
万元
/3
年
/
每档口，档口
面积约在
70
平方米
以上。
备注
蔬菜、调料、粮油、
正常，
面对市内居民
冻货、肉类
消费。
果品专项市场
良好，
档口全部租赁
完毕，
取代原有的鲁
中果品市场，
设施良
好。
低廉的收
费价格
招引的全部经营水
果商户，
已经
形成了
果品的垄断。
盛乡源农产品交易
市场
开工
2005
年，后转
手到
2010
年才正式
投入运营。
500
亩
蔬菜、调料、粮油、
冷清。
只有冷库是满
冻货、肉类
负荷运转，
20
多栋
交易商铺基本闲置，
蔬菜
由于老牌市场
鲁中市蔬菜市场免
费也无商户经营，
买
断产权的也没有几
个。
海鲜、水产及冻货、
经营情况良好，
已
经
调料、部分干果干
是淄博处于水产垄
货。
断地位的市场。
交易商铺
17
万一套，
一带
二使用权
37
年，
租赁一年
7000
元，但是目前商户只
是将这一地点当做库房而
已。蔬菜市场免费使用，
没有几家
业户。
冷库
50
元
/
月
/
㎡
产权式买断，一带二商铺
一般在
60<
/p>
多万，
目前靠近
主动线的商铺出租价格在
10
万左右，后面单排的商
铺有空闲，
租金
2
万左右，
价格不高。冷库爆满。
海盛水产品交易市
场
2002
年
200
淄博博发果品市场
◆概况：
2010
年营业，占地面积
340
亩，
为专业果品批发市场。已经替代了原来西八路鲁中果品市场，是淄
博目前处于垄断地位的
果品交易市场。
处于城市西南角，
西十路紧邻太平路附近，
靠近马尚火车站。
可以接
309
国道与济青高速，西十路与太平路是市内唯一可以通行大货车的主干道。目前市场交易繁荣，全部爆 满没有空
余铺位。
◆
租赁费用大致标准：每个档口
3
年
2
万元，档口
大致为
13
米×
6
米
=78
平方米，卸货不另行收取费用，
< br>目前开始收取车辆管理费，最高至
600
元。
◆对淄博项目优劣势分析：
对淄博项目的劣势：市场刚刚建成，并且处于垄断地位取代原来的果品市场，业户经营状
态良好，市场
配套设施完善，不利于将来果品招商。政府对市场扶持的程度（市场根基）
尚不明确。
对淄博项目的
优势：市场是专项产品，所处位置将来有动迁意向，所占用地为租赁形式，项目部稳固。
鲁中蔬菜批发市场
◆概况
：山东淄博鲁中蔬菜批发市场
是国家农业部定点市场，位于淄博市张店区南郊。占地面积
200
余亩，
设有蔬菜大棚
11
个，
固定营业房
400
余间，
可容纳
150
多个固定摊位的大型农产品超市
1
个，
该市场以经营蔬
菜批
发为主，兼营干鲜调料、海水产品、生肉、肴肉等多种农副产品。是鲁中地区最大的蔬菜批发基地，日均
上市摊位
2000
余个，年均商品成交量
25
亿公斤以上，年均成交额达
15
亿元。
◆经营状况
：由于是产地的原因，不需要大批量的运输，都是小型货车，市场向外辐射的能力比较弱，基本
< br>上是服务本地居民生活供给。和盛乡源竞争，从
11
月<
/p>
19
起免收费用。前期收费标准大致是一个档口每年
8000
元，有的会更高一些，车辆收取
10
元
---500
元不等的管理费用。门市类商
铺主要经营冻货、调料、鲜活水产
等，每月租金大致在
500<
/p>
—
1000
元左右，门市已满，批零兼营
，市场运营比较早知名度较高，业户盈利能力一
般。
◆与我市场对比：地处南端与我们距离较远，城市中心向西和
北面转移，我们项目位置有优势，鲁中果品已
经被别人抢走，这一块的优势也不一定能保
得住。
盛乡源农产品交易市场
◆概况：
盛乡源市场原来是香港客商
2005<
/p>
年投资建设，
但后期没有运作起来，
后转
手到目前盛乡源手中，
2010
年刚刚运作。市场占地
400
多亩，单体一带二商铺
21
栋，每栋
24
户，独体一层商铺
3
栋，
6
个交易大棚，肉
类交易市场宣传有
10
万平米，实际有
3000
多平米，有单独白条猪吊挂区，鲜肉交易台
2000
平米左右，后面
有氨机制冷冷库，
5000
吨。市场整体硬件环境非常好，直接竞争对手就是鲁中蔬菜市场。
◆经营状况：交易大棚和肉类交易厅、
冷库是对外出租的，冷库目前收费是
50
元
/
吨
/
月，经营情况良好，其
他都是免费的，但也没有几个经营者，肉类吊挂区更是从来都没有用过。交易商铺整体对外可
租可售，由于是
从别人手中接手，目前对外是出售
37
年经营权，商铺一般面积是
70
多平方米，价格
是
10
—
20
万，出租是一
年不到一万元，只有靠近门口的三排中有十几个商铺在营业。鲁中蔬菜市场
现在是免费使用，所以这边的生意
几乎为零，也曾竞争过一阵，但是就是鲁中的经营户效
益也是一般，所以这里即使是免费也没有人来经营，毕
竟淄博的市场容量有限。
◆参考性：由于是蔬菜产地，各个地方都有
蔬菜市场供应本地需求，农民只需要开着小货车就可以，没有必
要倒腾的太远的地方的菜，所以山东大部分地区的蔬菜市场只有满足本地区市场的需求，没有大型的，都被寿<
/p>
光市场占领。在淄博项目中药考虑到这一点。盛乡源也建有大量的交易商铺，空置率非常高
，淄博是否有这么
大的农产品体量需要考虑。
海盛水产批发市场
<
/p>
◆概况：位于金晶大道北端，占地约
200
亩，有冷库
5000
吨。交易商铺中间为一带二形式面积一般
在
100
平
方米左右，周围为一层商铺
，面积在
20
—
30
< br>平方米左右，建于
2002
年，商铺一般为产权买断，价
格在
6000
元左右，目前已经没有剩余商铺，租金在
12
万
-6
万不等。海
盛水产是淄博唯一大型水产及冻货批发市场，地
理位置也靠近中心，市场边缘就是大型海
鲜酒店，经营状况良好，辐射的范围也是淄博本地。
◆经营状况：海鲜垄断，由于经营时间较早，海鲜及冻货经营占有先天优势。商铺买断经营市场
只负责正常