北京市政府搬迁通州对通州的影响分析
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一、北京市搬迁通州背景分析
中共中央政治局
2015
年
4
月
30
日召开会议，
审议通过
《京津冀协同发展规
划纲要》
，
《纲要》
首先明确了京津冀区域的目标定位，
即要打造
成以首都为核心
的世界级城市群。
同时，
也对京津冀三地进行了发展定位，
下一步如何在区域协
同发展
中实现各自的战略目标，将是工作重点。
同时，
《纲要》明确了空间布局，就是要形成“一核、双城、三轴、四区、
多节点”
，其中，三轴是骨架，包括京津发展轴、京保石发展轴、京唐秦发展轴。
四区中，西部、北部是生态涵养区，中部是核心功能区，南部是功能拓展区，东
部是滨海发展区。下一步北京非首都功能疏解就要往这些轴、区、点上布局，在
优化空间
布局中促进协同发展。
在优化空间布局上，
< br>首要的重点和难点是北京的非首都功能疏解，
它是整个
京
津冀协同发展的直接动力，
这一步迈好了，
将对京津冀的产业布
局、
交通布局、
生态布局、
城镇布局和
公共服务布局等产生重大而深远的影响。
非首都功能疏解
会涉及
到方方面面和很多问题，比如：哪些要疏解，疏解到哪儿去，怎么疏解，
如何达到预期的
效果等，这是一个非常复杂的系统工程。
此外，
《纲要》明确了时间表和路线图，包括近期目标、中期目标和远期目
标。近期
目标是到
2017
年，北京的功能疏解要有明显进展，只剩下一
年半的时
间，时间紧、压力大。
中期
目标是到
2020
年，也就是
5
年时间，在交通、产业、生态、城镇、公
共服务等领域都要有所突破或
重大进展，
而且京津冀协同发展、
互利共赢的新格
局初步形成，
特别是到
2020
年，
北京市人口要控制在
2300
万以内，
通过疏解存
量、严控增量，把人口规模有效地控制住。
长期目标是到
2030
年，首都核心功能更加优化，京津冀区域一体化格局基
本形成。最重要的是到
2030
年，京津冀要成为引领和支撑全国经济发展的重要
增长点，成为具有国际竞争力和影响力的重要区域。距离这个目标也就
15
年时
间，难度很大，任务艰巨。
在京津冀三地各自的内在需求方面，
北京的发展已经遇到瓶颈，
大城市病问
题特别突出，要想发挥好北京的首都核心功能，必须
通过功能疏解、产业转移，
适当减少人口规模，
腾出发展空间，
才能更好地发挥首都功能，
需要周边的支持。
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而事实上，
在京津冀协同发展的大背景下，
北京通州副中心建设成了关注的
焦点之地。
对此，
其实北京市早就在通州有一块预留地，
原来就有打算把市政府<
/p>
搬迁过去，但是，一直没有下定决心，现在时机已经成熟。北京非首都功能疏解
是京津冀协同发展的重中之重。
《纲要》要求<
/p>
2017
年北京的功能疏解要有明显进展，北京必须带头，率先<
/p>
迈出这关键的一步。
通过行政机构搬迁，
打造城市副中心，
同时能够带动相关的
单位，包括公共服务，央
企的事业性、服务性机构等搬迁过去。
从北京的发展角度看，
往北是生态涵养区，
往西靠山也没有发展空间，
南边
布局了一个很大的新机场项目，而往东是北京行政功能疏解的最佳选择。同
时，
也是区位决定的，通州是北京、天津、河北最可以紧密合作的地方，是整个京津
冀的核心区，京津冀协同发展的大战略给通州带来很大的发展机遇。
另由北京市社会科学院及社会科学文献出版社共同举办的《北京蓝皮书
< br>2014-2015
》发布会在京召开。该系列蓝皮书中的《北京公共服务发展报
告》建
议，北京市应将更多的市直机关东移通州。
“目前，
北京公共服务不均衡状况依然严重。
因此
，
有必要将更多的市直机
关东移通州，以提升通州‘副中心’公
共服务整体水平，缓解中心城市人口聚集
压力。
”报告称。
对于提出这个建议的原因，
报告解释称，
城市发展新区是疏解中心城区人口
与产业的重要区域，
然而，
由于这些区县集中了众多人口和产业，
公
共服务供给
明显不足，很难对中心城区的人口疏解形成显著的吸引作用。
北京市的发展需要疏解，
疏解的办法有很多，
最好的办法就是把北京的市直
机关搬过去。
这
样也可以将通州的短板补充上去。
对此，
北京市社科院副院长赵
弘表示，
城市副中心的概念本身包含这种内涵，
副中心承接着仅次于主中心的复
合功能，其中可以有行政功能。通州有合适的区
域条件、比较好的交通条件，而
且通州发展这么多年也急需破局，
现在建设还是不够快，
通过行政资源的带动可
以加快它的建设
。
政府资源具有很强的对外示范效应。
通过政府迁移可以向社会释放一个强烈
的信号，
表明政府疏解
非首都功能的决心，
有积极的意义，
对其他产业迁移有一
定的影响。
未来的通州建设要加强城市规划，
划定生态红线，
保证城市规模适度，
避免走老城“摊大饼”的老
路。
二、北京市搬迁通州行业影响分析
（一）房地产行业
如果北京市政府搬
迁通州，
有可能北京市委也要往通州搬，
那么人大政协都
要往这里搬，
这样才可以真正起到疏散城市功能的作用，
如果都这么搬的话，
毫
无疑问，
对通州来讲是一个重大的利好，
这就意味着，
无论是住宅还
是办公的需
求，
还是商业设施，
原来这
样的一个建制或者形式，
相比即将产生的需求都是严
重短缺的，
所以未来一段期间，通州的房价将会呈上涨趋势。
如果北京市
委市政府搬迁通州，
今后的通州一定是大搞建设，
因为通州原来
的城市面貌是一个区政府，跟一个区政府相适应的城市面貌，如果北京搬过来，
这里还是首都，
显然就不匹配了。
所以在现有的
局势上一定要上档次，
搞出很多
重大项目，
包括现在的一些新老的商贸中心都会进一步的密集商业活动，
进一步
增加商业设施，写字楼，办公场所等基础设施。
在多
项利好政策的叠加效应下，
调整一年有余的通州楼市明显回暖。
位于通
州的首开·
缇香郡宣布自
6
月
20
日起，
价格
将在目前
13850
元
/
平米的均价基础
上，
微调一个点
;
相比之下，
京贸国际城售价涨幅较大，
< br>从
27300
元
/
平米上调至
31000
元
/
平米，涨幅近
10%
。
据不完全统计，目前通州在售的楼盘约有
40
多个。其中，首开万科台湖新
城·公园里的住宅部分尚未开盘
;
京贸国际城尚有
3
栋
楼没有开工，估计明后年
开售
;
首开·
香溪郡则计划在近期开盘
;
首开·缇香郡共计
< br>4000
套房源，目前只
开了不到四分之一
;
京贸国际公馆共
20
栋楼
，
现在仅有
3
栋楼在售。
此外，
保利
大都汇、华业新北京中心、世界侨商中心
等项目尚未入市。
此外，北京“
20
15
重点项目任务表”中的“彩虹之门”项目，作为通州的
新地
标，
也计划于
2019
年竣工。
彩虹之门的开工日期为今年
11
月，
竣工日期为
2019
年
12
月。
彩虹之门项目位于通州新城
五河交汇处东南角，规划建筑面积为
45
万平方
米，建筑净高
315
米，为双拱形非中心对称建筑。建
设内容为城市综合体，包括
酒店、办公、商业、公寓等。
（二）基础设施行业
从政府战略层面
来看，
作为
“京津冀一体化”
发展的桥
头堡，
唯一接壤天津、
河北的行政区，通州在京津冀经济圈的核
心优势日益明显。
《北京城市副中心行