2013年政策盘点
绝世美人儿
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2021年02月02日 16:51
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2013
年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方 调控细
则进行微调，
在房地产市场及宏观经济形势的影响下，
调整方向有紧有松。在各地短期调控
政策微调的同时，
中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，
土地
改革进度加快、
保障安居
工程持续推进、
差别化信贷政策作用渐显，
一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发
展提供了保障。
展望
2013
年四季度，虽然全国范围内
房价
快速上涨的势头已得到遏制， 但热点城市庞
大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，
调控基调不容改变。但由于城市间
市场现状的差异，
各地落实调控的手段将更为灵活，
调控力度也将由 各地政府根据实际情况
把握。
坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，
依靠更 为灵活的微观政策激发市场
自身活力、
实现继续发展，
“宏观要稳，
微观要活 ”将成为未来房地产调控政策的总体导向。
此外，
11
月将召开的十八届三中全会有望 为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明
确的目标与实施计划。
随着一系列改革措施的逐 步落实，
中国房地产业的长期发展环境将逐
步明晰。
1
、
地方政策灵活调整，积极应对楼市变化
温州
（楼盘）
、芜湖
（楼盘）
等城市限购政策略有放松
< br>。
2013
年
8
月
6
日，温州市相关
部门决 定，
对原有限购政策进行调整：原
2011
年
3
月
14日后已购买一套住宅的，即日起还可
以再购买一套住宅，
但名下已有两套房产的仍不能购买 ，
名下之前无房产的可以连续购买二
套。
其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房 合同但未取得房产证的住宅。
新措施同时
明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。 自此，温州成为
46
个限购城市中首
个对限购令调整并未被中央叫停的城市。
8
月
28
日，
芜湖出台规定，
本科生 买房可免契税并获
2
万元补助。
此外，
9
月舟山
（楼盘）< br>市一度传出放松限购，
随后住房保障和房产管理局相关负责人表示，
目前并未明确调整相 关
限购政策，
但由于舟山市改善性需求强烈，
已开始调研楼市及限购政策，
将 重新评估政策措
施。
上海
（楼盘）
、郑州
（楼盘）
等热点城市坚持调控决心
< br>。
9
月
2
日，郑州市住房保障和
房地产管理局召开新闻发布会 ，
声明自
2013
年
9
月
2
日起对于未满
20
周岁的无住房单身人员，
暂停其在本市限购区域购房；对于年满
20
周岁 的无住房单身人员，限购一套住房，已有一
套住房的禁止再度购买；将外地户籍
1
年居 住证明的要求提高至
3
年，纳税、社保证明仍维
持
1
年。
8
月
19
日，上海市住房保障和房屋管理局重申，将继续认真贯彻执行住房限购、差别化的信贷、税收等各项房地产市场调控政策措施，保持房地产市场健康稳定发展；从
8
月
19
日起至年底，在全市范围内开展房地产经纪市场专项治理工作，重点检查经纪机构执行“限购”等调控政策的情况。此外有消息称，
北京
（楼盘）
市委市政府已抓紧研究 支持自住
型商品住房的政策，
包括推进自住型商品住房供地等，
日前北京市首宗配建自 住型住房地块
入市，受到各方关注。
热点城市不放松，低迷城 市寻突破。
2013
年以来，中央已明确认识到城市间房地产市
场面临的问题、
调控的任务都各有差异，
差别化处理城市的调控方法和力度更多地由当地政
府予以确定。对于房价快速上涨的热点城市，
加强调控仍然是主基调，
政策上要确保自住型
首套 房需求并有效抑制投机性住房需求；
而对于房地产市场持续低迷的城市，
地方政府应更
多地思考未来如何在不突破调控底线的前提下，
寻求政策突破点，
保障当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展。
2
、
货币稳健原则下坚持差别化信贷，房地产再融资放开信号渐强
通胀压力略有抬头，货币政策稳健审慎。
8
月全国居民消费价格总水平同比上涨
2.6 %
，
低于全年
3.5%
的控制目标，但环比上月增长
0.5%
。在通胀压力仍在持续、宏观经济未现明
显好转的背景下，
1-8
月货币信贷平稳适 度增长。截至
8
月末，全国
M2
（货币供应量）同比
增长
1 4.7%
，较
6
月末的
14%
略有回升，但明显低于
5月末
15.7%
的增速水平；
1-8
月累计新
增人民币贷款6.49
万亿元，同比多增
3912
亿元。下半年新增贷款出现季节性下降，其中
7
、
8
月单月新增贷款由
6
月的
8600
亿元回落至
7000
亿元左右，但相较于去年同期仍呈现增长态
势。
9
月
6
日以来，
上海银行
间同业拆放利率
（
Shibor< br>）
全线品种一路上行，
在经历过
6
月“钱
荒”之后，季度末资 金面紧张预期再现。
多地公积金贷款发放达历史最高水平，
部 分城市采取应急措施。
今年上半年楼市成交量
和成交金额的高速增长，
导致了公积金贷 款业务规模持续增长，
不断冲击历史高点。
与此同
时，
多地公积金归集额增速 却赶不上贷款增速，
致使公积金存贷倒挂，
部分城市已突破
75%
的警戒线。 存贷比过高，将造成住房公积金存款额过低，不利于保证贷款供应。
为 缓解公积金贷款资金压力，北京、徐州
（楼盘）
、杭州
（楼盘）
等城市采取公 转商贴
息方式，合肥
（楼盘）
、厦门
（楼盘）
则采用了轮候制等方式 。同时北京、上海、天津
（楼
盘）
等多城市调整公积金缴存基数，
缴存上限普 遍提高，
厦门、平阳等城市则降低个人购房
最高贷款额度或贷款门槛。
调整公积金缴存基数，提高公积金缴存上限，降低贷款上限
北京、上海、 厦门、天津、
大连
（楼盘）
、桂林
（楼盘）
、南京
（楼盘）
、南宁、芜湖
提高公积金缴存“上限”。
武汉
（楼盘）
取消已实行三年的公积金缴存“保底限高”政策。
厦门、杭州余杭、平阳、嵊州
调整个人购房最高贷款额度，普遍较以往有所降低。
公积金“公转商”贴息贷款
徐州
7
月
25日起在市区范围内实行住房公积金贷款转商
业银行贷款政策。
杭州
会同
工商银行
(
601398
,
股 吧
)
、
建设银行
(
601939
,
股吧
)
、
交通银行
(
601328
,
股吧
)
、< br>杭州银行
四家银行，
9
月份推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”。
北京
7
月
5
日后开始实行“ 公转商”贴息贷款，但发贷银行只能是
中国邮政
储蓄银行，
申请项目仅限定为期房。< br>
“轮候制”
合肥
7
月< br>1
日起实行住房公积金贷款轮候制——根据市区每月资金归集、
提取等综合因素制定每月 放贷计划，实行总量控制，优先办理现房公贷。
厦门
严格控制贷款总体指标，适时实行放款轮候制度。
数据来源：中国指数研究院综合整理
多措施反复明确差别化信 贷原则。
7
月
5
日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融
支持经 济结构调整和转型升级的指导意见》
（国办发〔
2013
〕
67
号）
，提出十条措施对近期
金融业面临的问题及未来工作进行部署
。其中对房地 产行业继续秉持“有保有压”原则，
在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民 首套住房的支持力度，
同时抑制
投资
投机需求，促进市场需求结构合理回归。
在经历
6
月末银行业“钱荒”之后，
《
中国人 民银行
关于进一步推进利率市场化改革的
通知》出台，其中提出取消金融机构贷款利率
0.7
倍的下限，由金融机构根据商业原则自主
确定贷款利率水平，
同时规定针对个人 住房贷款利率浮动区间暂不作调整。
随后，
央行
有关
负责人就进一步推进利率 市场化改革答记者问时表示，
为贯彻落实党中央、
国务院有关房地
产市场调控政策，< br>抑制投资投机性购房需求，
促进房地产市场平稳健康发展，
人民银行对个
人住房 贷款实施有效的政策引导和审慎性监管，
要求商业银行继续严格执行差别化住房信贷
政策。
9
月
16
日出版的
2013
年 第
18
期
《求是》
杂志，
刊发了中国人民银行行长
周小川< br>署名文章
《践行党的群众路线
推进包容性金融发展》
。
周小 川在文中提出，
要加强宏观信贷政策指导，
鼓励和引导金融机构加大对经济社会发展薄弱环节的 信贷投入。
要继续严格执行差别化住房
信贷政策，
满足居民家庭首次购买自住普通商品 住房的贷款需求，
鼓励银行业金融机构按照
风险可控、商业可持续原则，支持保障房建设和棚户 区改造。
多家上市房企抛出融资预案。进入
7月，已有多家
A
股上市房地产企业因“筹划与公
司相关的重大事项”停牌，包括< br>宋都股份
(
600077
,
股吧
)
、
金丰投 资
(
600606
,
股吧
)
、
新湖中
宝< br>(
600208
,
股吧
)
、
迪马股份
(600565
,
股吧
)
、
中弘股份
(
0009 79
,
股吧
)
等。如此密集停牌使得
市场猜测，上市房企正集中酝酿 再融资或重组事宜。
8
月
1
日晚，新湖中宝发布公告，拟定
向增发募 资
55
亿，投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。自此，暂停三年的
A
股房
企再融资重新开启预期进一步强化。
表：部分上市房企再融资预案
公司
拟募集金额（亿元）
资金投向
新湖中宝
55
上海新湖明珠城三期三标段、四标段
上海新湖青蓝国际
宋都股份
15
南京南郡国际花园项目
杭州东郡国际三期项目
补充流动资金
海印股份
(
000861
,
股吧
)8.34
广州
（楼盘）
国际商品展贸城
国际汽车展览交易中心
补充流动资金
冠城大通
(
600067
,
股吧
)18
南京万盛世纪新城
A1/B/C/D
北京城建
(
600266
,
股吧
)39
北京世华龙樾项目
北京海梓府项目
北京上河湾项目
北京平各庄土地一级开发项目
补充流动资金
三湘股份
(
000863
,
股吧
)12.5
三湘海尚名邸
虹桥三湘广场
补充流动资金
卧龙地产
(
600173
,
股吧
)6
公司保障性住房代建项目及“城中村”改造还建房建设项目
信达地产
(
600657
,
股吧
)28
偿还公司 债务，
调整公司债务结构；
并拟用剩余部分资金补
充公司营运资金，改善公司财务状况
金科股份
(
000656
,
股吧
)43.24
西安
（楼盘）
凤城二路项目
重庆
（楼盘）
开州财富中心项目
重庆江津世界城项目
补充流动资金
新华联
(
000620
,
股吧
)21
湖南醴陵市马放塘棚户区改造建设项目
宁夏银川
（楼盘）
火车站棚户区改造项目
北京平谷区马坊镇
B05-01
、
B05-02
居住及社会停车场库项目
数据来源：中国指数研究院综合整理
由于大型房企 资金相对充裕，中小企业则需在
6
月“钱荒”的背景下寻求新的资金来
源，因而再融资 房企多为中小企业。
从资金投向看，房企再融资预案多涉及的是保障房、棚
户区改造以及
90
平米以下的刚需性住宅，这些都是与当下政府大力推行的项目相吻合。
证监会
就上市公司涉房重组与再融资申报提出具体要求。据媒体
9
月
11
日消息，证监会
已会同
国土部
、
住建部
等相 关部门，
就上市公司并购重组、
再融资涉及房地产业务提交相关
报告提出了具体的申报 要求。
据悉，
专项核查报告的范围主要包括涉及用地专项核查和商品
房开发专项核查两 类，
相关范围确定为在国家对房地产调控政策持续期间，
相关上市公司通
过再融资募集 资金投向涉房的土地和住宅开发等业务。
其中，
在涉及商品房 开发专项核查的部分，
主要指相关企业在报告期内是否存在捂盘惜
售、哄抬房价等违法违规行为 ，
包括专项自查报告、保荐机构或独立财务顾问、律师出具的
专项核查意见等。
对于需 住建部进一步检查认定的，
证监会将在受理公司行政许可后，
将公
司专项自查报告和中 介机构专项核查意见转交住建部。
3
、
土地调控体现差异化，监管力度进一步提升
增加住宅用地供应 ，严防高价地。
9
月
25
日，
国土资源部
召开部分城市房地 产用地管理
和调控工作座谈会，
要求进一步做好房地产用地管理和调控，
保持城市地价 平稳，
切实稳定
土地市场。
会议指出当前地价整体上仍处于温和上涨的通道内，
同时也要看到近期“地王”
涌现有复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，
房企回笼资金较 快，
一些大型房企加大了
对优质地块的争夺力度；
一些地方政府默许甚至助推出现高价 地，
或债务压力下集中推出优
质地块，忽视了有关均衡供地的要求。
会议提出国土资源管理部门四季度工作目标，
要加大高价地的防范力度，
增 加住宅用地
供应。
四季度土地供应迎来新
高峰
，
加之地方政府性债务 偿债压力，
市场产生高价地动力很
大，
务必严防密控，
精心设计土地出让方案 ，
将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目
标。同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市 ，要继续增加住宅用地供应，必要时要压缩
其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。各城市 特别是
4
个一线城市要调增并
公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极 信号，以过去
5
年实际供地平均量
为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。
表：近期各地涌现地王
城市
宗地名称
成交总价
（亿元）
楼面地价
（元
/
平方米）
成交日期
竞得方
北京
朝阳区农展馆北路
8
号
030 4-622
地块住宅混合公建用地项目
21 35502
（剔除配建
医院后
73099
）
2013-09-04
融创中国
上海
< br>徐汇区“
徐家汇
(
002561
,
股吧
)
中 心项目”地块
217.7 37264.4 2013-09-05
新鸿
基
杭州
江干区凯旋单元FG04-C2/R21-03
地块（浙江大学华家池校区地块组成部分）
56.2 19416 2013-09-05
绿地集团
武汉
江汉区解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区
域
90.1 12617 2013-09-12
越秀地产
天津
南开区红旗路西侧（天拖地块）
103.2 10109 2013-09-18
融创中国
资料来源：中国指数研究院综合整理
土地利用巡查全面铺开， 进一步明确闲置土地处置要求。
7
月
11
日，全国土地利用动态
巡查 工作现场会在常州
（楼盘）
召开。会议在总结常州、海宁、合肥、瑞金、临沂
（楼盘）
、