酒店式公寓管理规划
-
1.
不悔悔梦归处，只恨太匆匆。
2.
有些人错过了，永远无法在回到从前
；
有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛
< br>
！
3.
< br>每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.
方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.
方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重
的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.
方茴说：
我觉得之所以说相见不如怀念
，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
< br>
7.
在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时
主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.
这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不
少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.
石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野
果以及孩子们碗中少量的肉食。
酒店式公寓管理规划
一、酒店式公寓的历史和概念
在高档物业中，包含
一种酒店式服务
公寓
(
serviced
department
),
它始于
1
9 9 4
年，
意为酒店式
的服务，公寓式的管理”。最早源于欧洲，由专门的酒店管理公司进行统一管理，
既有酒店的性质又相
当于个人的临时住宅”。如果想要投资这一类房子
了解。
酒店式服务公寓兼具传统酒
店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业
手空空都可以安心住到里面；其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司
酒店式公寓管理公司
入住管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务
的打印、传真等服务。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处
一起比传统酒店少得
多。因此，备受在京工作的外地与外籍商
和
或
外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善。公寓本身在硬件配套设施上毫不逊色，
住户只两
，如进行商务活动所需
，并且月租和各种服务费加
务人士青睐。
，就要全面对它进行
区域价值决定投资价值
买酒店式服务公寓进行投资
不能盲目，要选对区域。北京酒店式服务公寓市场
经过
10
余年的发展
已经形成
了特色鲜明的区域市场特征
。金融街
、
CBD
及其辐射区域
、中关村及
、租金最高的地
丽都商圈是高档公寓
集中的热点区域
。其中
CBD
及其辐射区域是发展最早
区。该地区租户大多为外国公司
或机构的外籍工作人员
，就连其辐射区的高档酒
店公寓也因
此而租
价上涨，比如在
2 0 0
3
年就已经迎
来开发热潮的广渠门地区
，这一地区的项目基本
上都是精装修的房
子
，像华城和金桥
国际公寓。发展潜力最大的区域当数金融街，该地区写
字楼众多，公寓的商务功能
相对较弱
，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认
同。
丽都商圈则是老牌的
外销公寓集
散地。
了解投资目标人群
据了解，在京的海
外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使
构成了北京酒店式公
寓的主要需求群体，一些小型公司也将其作为商住使用
高层领导都有享受租
用酒店的权利。他们希望在市中心或交通便捷地区生活
硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局
活氛围，又有高档酒店的良好环境和
馆的工作人员等，
。这些企业的中
，有传统酒店的
，既有家的私密性和生
12
3
专业服务。在京外企目前有数千家，从商务局得到的消
，因此投资这种物业毫
息来看，仅
2 0 0 3
年
1
月至
11
月，本市新
批设立外商投资企业的数量已经达到了
4
家，这个数字还会继续攀升
。而酒店式服务公寓的数量还远远不够
无疑问是可以获益的。
如何投资收益好
怎样选择酒店式服务公寓进行投资才能获得良好收益呢？
一看位置
展潜力；二看配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴
1•
“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
<
/p>
2•
老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人
则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3•
石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，
简朴而自然。
4
在村头有一截巨大的
雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5•
这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，
不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6•
石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野
果以及孩子们碗中少量的肉食。
。是否具备可持续发
儿托管所都要有。三看物
业管理。客
1.
不悔悔梦归处，只恨太匆匆。
2.
一起，这些都是一种刻骨铭心的痛
有些人错过了，永远无法在回到从前
；
有些人即使遇到了，永远都无法在
！
3.
每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事
都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.
方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.
方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重
的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.
方茴说：
我觉得之所以说相见不如怀念
，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.
在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此
时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.
这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不
少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.
石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野
果以及孩子们碗中少量的肉食。
户的去留很大程度上取决于物
业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最直接条件。要
有专业的酒
店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理
，比如丽都物业就接管了东方新
务并全面指
务计划都应该
有；五
天地公寓，而国贸酒店物业管理公司最
近接管了金桥国际公寓提供全套酒店式服
导经营管理投资部分
户型；四看完整计划。每
年、每月，甚至每周的租
看推广。持续、稳定
的市场传播是物业发展的基础；六看整体
经济的发展态势。
两种物业类型可投资
目前北京市场上有两种酒店
式服务公寓可进行投资，一种范围较宽泛，位于郊区，借旅
<
/p>
游吸引客
源；另外一种便是严格意义上的酒店式服务公寓。前
投资客。而严格意义上的酒店式服务公寓比如旺座、鼎极
景的酒店式管理不是很明显，
嘉华世纪，都是北京较早出现的
,
金
可能要投资客自己配家具等。比如美妙时光和第一城，就借周边风景和投资回报作卖点吸
引
房
能用来投资的酒店式
服务公寓。而新近在国贸刚刚结束的春季精品展上
桥国际公寓推出
,
与国贸酒店管理公
子，这
15
10
0
套房任何一套
2 0
，首付
15
万元购房
定收益，外加每年
100
套特殊政策的
司签订为期
年的
按照剩余房款
15
年内即可坐享每年
1
万元左右的固
按
年
对所购户型的完全产
租约。此后的
揭计算的月供标准收益
，投资者还同时像一般商品房购
买者一样拥有
来
说，总价
5
0
万元，最低首付
款为
14
万元，首付款月回报约为
权。以面积为
5 6
平方米的
C
户型
举例
7 7
8
元
，广渠门地区的平均租价为
4 5
0
0
—
5 0 0 0
元
/
月，回报率大概
<
/p>
在
7%
左右，这样算下来，一套
C
户型月
回报总计约为
3 2 0
0
元。
不
过
，
投
资
客
应
当
知
道
，
酒
店
式
公
寓
并
< br>非
每
个
购
房
者
的
提
款
机
，
它
像
走
在
钢
丝
上
的
舞
者
,
与股市一样是咼端市
场的高风险产品，条件要求极为苛刻，因此要求投资客需要具有准确的
投资眼光。可以说，酒店式公寓给投资人多了
一种投资选择，同时也就多了一种风险。因此
,
作为一个理性的投资
者，一定要睁大眼睛，不要轻易把钱投进去
，无论有多大
的诱惑，在开
的投
始时都要把预期得到
资回报缩小，放大风险。（许慧颖）
如何投资收益好
怎样选择酒店式
服务公寓进行投资才能获得良好收益呢？
一看位置。是否
具备可持续发展潜力；
二看配套。全套
生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都
要有；
看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引
客户的最直接条件。
要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公
寓管理公司入驻管理；
四看完整计划。
每年、每月，甚至每周的租务计划都应该
五看推广。持续
、稳定的市场传播是物业发展的基础；
1•
“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
< br>2•
老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，
数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3
•
石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。<
/p>
4
在村头有一截巨大的雷击木，直径十
几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5•
这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗
从自家出来，凑到了一起。
6•
石村
周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗
中少量的肉食。
4.
方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.
方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重
的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.
方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤
痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
7.
在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变
得普普通通了。
有；
1.
不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.
有些人错过了，永远无法在回到从前
;
有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨
铭心的痛
3.
每一个人都有青春，每
一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
8.
9.
!
这些孩子都很活泼与好动，即便吃
饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩
子们碗中少量的肉食。
六看整体经济的
发展态势。
小贴士
特点明显
近几年来
，酒店式
公寓以其独特的产品特
征和良好的市场因素成为北京房产
投资和租赁
市场
的宠儿
。其
之所以受到追捧
，是因
其小户型产品的市场紧俏和能满足巨大的高档
租赁市
场的需求。酒店式公
寓既有高档酒店的良好环境、专业服务，
又能享受家庭式的居住布局：
客厅
、
卧室、厨房和卫生间一应俱全
，保持“居家
”的私密性和温馨生活氛围
，而且租金更为
合理，众多
投资者相
信酒店式公寓具有广阔的投资前景。
楼市支招
投资关注哪些因
素
地段是第一要素
与传统房地产市
场中强调地段的意义相比，酒店式公寓产
品对于地段的要求更加严格。
从酒店
式公寓的入住
客源层面来看
，主
要为海内外驻京机构的商务人员
、管
理
人员和技术人
员以及部分
往来北京
的国内外商务人员
，其并非长期在北京定居
，并且具有较高的福利补贴，
因此会考虑选择
酒店
式公寓作为其居住场所
。对于这样的客户群体而言
，便捷是其所关注的。
交通便捷
、生活便
捷
、娱乐便捷
、商务便捷等等构成了便捷的主旨
，而如此种种便捷皆
取决
于项目所处地段。交
通
便利的黄金商务地段，外国企业和外籍
、外地员工的聚集流动区域，
酒店
、商业和娱乐业配套发展成
熟的商业中心
，必将成为酒店式公寓投资者追
逐的热点区域。
产品是投资保障
正如前述
，酒
店
式公寓的入住者一般是
驻京外企
、外国机构以及国内外地企业驻京高级
管理
人员和商务人员
，其一般具有较
高层次
，经常出入于
高档居住社区和酒店
，对产品设计
以及产品
配置均具有
较高要求
。从产品设计层面来看
，投资者应该避免选择同一区
域内过多
雷同的产品形
态
，应该关注产品的经
济实用性
，选择房型布局紧凑灵活
，户内消极空间数量、
分摊的公共面积少
的
产品
。从产品配置层面来看
，投资者应该关注电梯
、空调以及其他机电
设备和家具以及装修
材
料、装修设计等细节问题
，如电梯
、家具和其他
机电设备应为进口品
牌
，空调最好是中央空调系
统
，装修材料以及装修设计均需具有较高国际
知名度等
，从而才
能更好的满足入住者
生活需要及品
位需求
，一方面确保其较高的出
租率
，另一方面保持物业
较高的保值价值，从
而实现其保值增
值实
现投资回报的最终目
标，面积适中是重要因素。
品牌是保障因素
1.
“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.
老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成
年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.
石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是
巨石砌成的，简朴而自然。
4.
在
村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.
这些孩子都很活泼与好动，即便吃
饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.
石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物
相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
5.
6.
7.
8.
9.
方茴说：“那时候我们不
说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤
痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
在村头有一
截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自
家出来，凑到了一起。
石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着
大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
< br>