一楼小院和顶楼平台归谁
-
一楼小院和顶楼平台归谁
?
房屋销售时，
一些房地产开发企业承诺赠送一楼小院或楼顶平台，
受赠业主是否拥
有小院或者楼顶平
台的产权？
（一）
一楼小院的归属
对于一楼小院土地使用权的归属，
《物权法》没有明确的规定，大家经讨论
认为对于一楼小院土
地使用权的归属应当区分不同的情况：
1
、规划中明确规定一楼小院为专有
产权
业主购买了住宅小区内
的房屋，
就相应获得了小区内专有部分以外的土地使用权，
那么
就需要明
确哪些土地使用权是专有的，否则，就应当属于全体业主共有，房地产开发企业
或者其他业主都没有
权利擅自处分。
《物权法》第七十三条规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。
最高院
于
2008
年发布的
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
(
征求意见稿
)
》
第
三条规定建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，
应当认定为物权法第七十
三条所称
“明示属于个人的”绿地。虽然《解释》尚是征求意见稿、没有出台，但是表明
了对住宅小区内专有
部分土地使用权归属的意见。根据《物权法》和《解释》的规定，如
果在住宅小区的规划文件（如总
平图）
中中明确规定一楼小院属
于房地产开发企业专有，
房地产开发企业当然有权利进行处分进行销
售或者赠与；
或者规划文件中直接规定一楼小院归属于一楼业主，
< br>业主在买房后即获得了小院的土地
使用权。当然，如果在规划文件中明确规定小院
专属于个人，那么小院土地使用权的取得成本就不能
分摊到其他业主购房款中，
否则就侵犯了其他业主的合法权益，
受侵害业主有权向房地产开发企业追
偿。
2<
/p>
、全体业主同意房地产开发企业对一楼小院出售或赠与的处置
《物权法》的一个重要原则就是物权法定，除物权人同
意授权进行处置外，其他任何人都没有权
利处置物权人的物。如果规划文件中没有规定一
楼小院为专有部分，那么就属于全体业主共有，房地
产开发企业无权擅自处置，除非经过
全体业主同意。
一部分房地
产开发企业认为，在楼盘销售过程中对外宣传一楼赠送小院，是信息的对外公示，购
房人
对此是知情的，
购房人同房地产开发企业签订房屋买卖合同了，
就说明同意房地产开发企业对一
楼小院的处置，一楼小院就可以专属于一楼业主使用。<
/p>
经讨论大家认为，
业主同房地产开发企业签订房屋买卖合同，
不能单纯的认定全体业主同意了
房
地产开发企业对一楼小院的处置权，
因为一楼小院在实际使用
过程中与其他楼层业主关系不大，
所以
其他业主往往忽视了这部
分土地使用权的约定，
签订房屋买卖合同不能推断为或视为全体业主对一楼
小院处置权的意思表示。
只有在房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合
同中明确约定一楼小院
的归属或处置，才能视为全体业主同意，房地产开发企业才能进行
处置，否则，只要有一户业主不同
意，房地产开发企业也是不能处置的，一楼小院仍然属
于全体业主所有。
3
、如果规划条件中没有规定一楼小院属于专有部分
如果规划条件中没有规定一楼小院属于专有部分
,
房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合
同中也没有约定一楼小院的归属，
那么一楼小院属于全体业主共有，
房地产开发企业进行的销售或者
赠与都是无效的，是无权处分的行为。