房产定价方案
-
城市丽景项目定价方案
市场比较定价法
一、价格定位目标提要
1
、销售目标
A
、最大利润目标
B
、市场占有份额目标
>
C
、销售进度目标
2
、市场竞争目标
3
、项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价
格定位有相应的要求；根据目标侧
重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目
标的实现。
二、价格定位基础
根据本案市场竞争态势，本案采用
随行就市
的定价基础
，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争
取市场而
对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在
很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对
手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也
反映了本行业的集体智
慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、产品定价原则
|
本项目定价结合项目自身因素及市
场竞争因素确定项目整体均价，
然后根据市场竞争情况及消费者消费喜好确定项目产品垂
直修正系数，
朝向修正系数、景观修正系数及面积修正系数等，根据每套房子的修正系数
的不同进行不同的修正，并最终确定每套房子的销售价格。
四、竞争楼盘扫描
1
、
海岸华府
位置：市公务员小区北面
规模：占地
105
亩，
5
栋多层，
14
栋高层
主力户型面积：
130
平方左右
4
房，
90
平方左右
3
房
工程进度：已封顶，正在做绿化
目前
均价：
6000
元
/
< br>平方
?
销售进度：已售百分之
50
项目优势：封顶现房，位置生活相对便利，高绿化，低密度，使用率高达接近
100%
项目劣势：价格高，物业费高
综合评
价：小区进入市场较早，慢步销售，现在已经入现房阶段，售价较之前相对较高
2
、
中安止泊园
位置：昆吾路中原路口
规模：占地<
/p>
160
亩，一期
741
< br>套
主力户型（在售部分，东西朝向）
< br>：
87
平方
3
< br>房
、
工程进度：一期即将封顶，二期
4
月动工
目前均价：
5200
元
/
平方
历史价格：最
低
4200
元，最高
6500
元；目前：最低
4200
元
/
平方
销售进度：
41%
项目评价：
1
、
区域价
值低于城市丽景，规模相对较大，整体建筑密度小，空间宽畅；
2
、
工程进
度比较快，持续广告效应良好，而且比较平稳，销售也比较快比较平稳；
3
、
绿化，
小区配套略高于城市丽景，拥有会所，网球场，游泳池，幼儿园。
4
、
%
5
、
停车位
1
/
2,
相对
良好。
3
、
鑫丰丽景
位置：北海大道东，金葵市场对面
规
模：占地
18
亩，两栋
6
层步梯，
6
栋
18
层小高层
主力户型面积区间：
70-90
平米两房
工程进度：已封顶
均价：预计
5000
元
/
平方<
/p>
~
项目状况
：正在销售，
1,2,3
期一起销售，目前步梯已售完，正在销
售高层。
项目描述：
1
、
位置较
好，周边配套比较齐全，交通便利；区域价值与城市丽景想当，潜力略低
2
、
目前规
划
38
亩，临临北海大道并排南北向，建六栋高层，
1-2
层商业，小区里为绿化和部分停车位，有地下停车场；
3
、
整体进度很块；
4
、
价格定位适中，一部分户型较差；
4
、
海与城
…
位置：四川路与西南大道交汇处
规模
：两栋
30
层高层，一栋
15
层小高层，建面
4
万平米，总户数
398
户。
主力户型（二
期）
：
80
平方
2
房、
120
平方三房；
工程进度：刚刚动工，建至
2
< br>层。
目前均价：预计
4800
元起带精装修，预计均价在
5600
元
带精装修。
销售进度：未开盘
项目描述：
1
、
、
2
、
区域位置与城市丽景想当，小区配套低于城市丽景，交通便利；
3
、
大部分户型较好，小区绿化低，密度较大；
4
、
刚刚动
工，工程进度缓慢，交房时间长，预计要
18
个月；
5
、
低价快速销售策略；
5
、
嘉和丽景
位置：西南大道西侧
18
号，与云南路
交汇处
规模：一期
39
栋别墅，
2
期
2
栋
26
层电梯房，约
31
0
套房源
&
主力户型：
89
平方
< br>2
房。
工程进度：
1
期已交付使用，
2<
/p>
期已封顶。
销售进度：已售百分之
70
；
预计均价
：
5500
元
/
平方；
项目描述：
1
、
小区风格性强，小区绿化率高，
；
2
、
区位生活圈比较成熟；
3
、
建筑密度比较低，小区留有中庭花园，地下停车场；
4
、
&
5
、
户型通
透，实用性强，小部分户型不通透，朝北；
；
6
、
穗丰金湾
位置：四川南路
299
号
规模（在售）
：占地
70
亩，建筑面积
20
万，
18
栋
26
层，
30
高层，总户
数
2000
多户
主力户型：最小
< br>55
平方一房，
92
平方二房子
工程进度：即将封顶
目前销售均价：
5800
元
/
平方，最低价
5420
元
全部精装修为标准，样板间很不错。
…
项目描述：
1
、
沿四川
路一线用地，配套酒店，商场，超市，会所，幼儿园比较齐全；
2
、
广告及
外展持续效果较好，近期销售一部分房源，由于定价稍高，目前销售不理想；
3
、
密度大，绿化低，宣传已高端公寓作为宣传点；
4
、户型通透的少，朝南户型好的的房子少；
五、价格定位原则
市场比较定价法，
首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，
进行价值实现要素的对比分
析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“整体规划”
、
“内外配套”
、
“位置交通”
、
“户型结构”
、
“景观”
、
“建筑结构”
、
“物业管理”等
各项决定住宅物业价值的要素与竞
争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
！
1
、项目价值要素分析
（
1
）产品及配套要素
户型
针对
目标客户群“量身定做”
，周到细致的考虑客户对实际功能的需求，并满
足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
配套
会所
环境
…
娱乐
、购物、休闲、教育、餐饮场所设施齐全。
由绿艺、水景、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心
理、
情感休闲的空间，环境规划以人为本。
规划
（<
/p>
2
）位置交通要素
出行与停车方便
生活方便
'
距交通干道距离合适，有数条公交路线经过，有充足的停车位。
购物、餐饮满足日常需求而且方便。
学校距离适中，教育质量较好。
子女教育方便
（
3
）景观要素
外景观
内景观
(
公园、绿化、道路
广场、小品、水景
（
4
）物业管理要素
安全
服务
文化氛围
>
防火、防盗、交通安全，各项措施周密
日常服务、家政服务、酒店式服务
特色社区活动，温馨、健康的社区氛围
2
、项目
价格因素比较表（
100
分满分）
比较因子
城市丽景
海岸华府
止泊园
鑫丰丽景
【
嘉和丽景
穗丰金湾