租赁资产评估中租赁价格确定方法
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租赁资产评估中租赁价格确定方法
(2012-04-06 19:03:50)
标签：
租赁资产评估
财经
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内容提要
：企业资本运营向多元化方面的发展给评估工作带来很多
新的课题。企业间资产租赁，作为资本
运营的一种方式目前经常出现在评估实务工作当中
。国内现有相关资料对资产租赁价格的评估介绍了几种
方法，但在实践当中的可操纵性上
尚存在一些问题。本文提出一种确定资产租赁价格的评估方法，通过实
际运用，已得到经
济行为双方的认可，现总结出来，希望对相关命题的评估起到一定的借鉴作用。
这里讲的租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为。大额的重要国有
资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。以往这种行为涉及的面比较小，目前这种经
济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是为减少双方的关联交易
额度。如何客观地评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益，因此评
估业内人士应引起对该类问题的重视。
本文所叙述的
方法对不同资产类别具有共同性，
为描述方便起见，
我们首先探
讨一下关于机器设备租
赁价值的评估方法，然后推广到其他资产当中。
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一、正式出版物上介绍的方法
对机器设备租赁权价值的评估，《资产评估常用数据与参数手册》（
2000
版）第八篇
“
资产评估典型
案例剖析
”
当中结合案例介绍的两种方法，作为业务探讨引
用如下：
某设备租赁公司租用一台起重设备，该设备的原值为
34
万元，预计尚可使用
10
年。该公司拟租用
5
年，设备预计残值为
1.8
万元，清理费用
0.2
万元，设银行利率为
11.52%
，需支付利息
10.2
万元。根
据双方约定，租赁期内按季
度支付租金，计算本项设备租赁权每次应付的租金额。
方法<
/p>
1――
计算正常情况下的应付资金额，计算步骤如下：
⑴计算设备的租赁费
租赁费＝设备原值－预计残值＋清理费用＋银行利息＋手续费＋保险费
＝
34
－
1.8
＋
0.2
＋
10.2
＋
0.6
＋
3.4<
/p>
＝
46.6
（万元）
⑵计算设备租赁期内应付租金额
租金额＝
[
年折旧额＋（银行利息＋手续费＋保险费）
/
设备使用年限
]×
租赁年限
＝
[
（
34
－
1.8
＋
0.2
）
/10
＋（
10.2
＋
0.6
＋
3.4
）
/10]
×
5
＝
23.3
（万元）
⑶计算每次应付租金
每次应付租金＝租赁期内应付租金
/
租
赁期内支付次数
＝
23.3/
（
60/3
）
＝
1.165
（万元）
方法
2――
加快租赁资产折旧的
方法，仍然沿用上例。
⑴租赁资产每年应提折旧额的计算
每
年应计提折旧额＝
{[
设备原值－预计残值
×
（
1
＋利息率）
-10
/
（
P/A
，
i
，
n
）
＝
5.7947
（万元）
⑵计算每年应负担的设备利息、手续费和保险费
上述费用＝（银行利息＋手续费＋保险费）
/
设备使
用年限
＝（
10.0
＋
0.6
＋
3.4
）
/10
＝
1.42<
/p>
（万元）
⑶计算每年应付租金及租赁期内应付租金
每年应付租金＝年折旧额＋年折旧费
＝
5.7947
＋
1.42
＝
7.2147
（万元）
⑷计算每次应付租金
每次应付租金＝每年应付租金
/4
＝
7.2147/4
＝
1.8037
（万元）
以
上两种方法，前者计算简洁，容易理解；后者考虑了时间价值的概念，评估得出的租金价格更具有
说服力。但上述两种方法也存在共性的问题：
⑴未考
虑设备原值与重置成本可能发生的变化，甚至严重背离的情况。
⑵未考虑机会成本及行业平均利润。
对一种正常情况下的租赁行为，
作为出租方而言，
最基本的要求
是获取与自己经营原资产大致相同的
收益额。因出租方投资购买该等资产的目的是用于再
生产，获取一定的收益，即应较银行存款利率高
的收益；同时购买该等资产，将丧失投资
其他领域的机会；另外，作为投资者，投资该领域的目的是
为了获取不低于该行业的平均
利润水平。上述前提决定了租金价格的定位应考虑上述因素。
⑶未考虑资产的现实价值情况。
资产
的现实技术状况决定了承租方使用当中可能承担的风险，
倘若租赁合同当中明确设备维护
费用由
承租方承担，显然新设备与旧设备是不同的。
二、推荐的机器设备年租金价格评估方法
鉴于上述原因，我们提出一种综合考虑上述因素之后确定的年租金价格的评估方法。
1
．年租金评估技术路线的确定
年租金评估采用收益法。
即通过估算被评估资产未来预期收益并折算
成现值，
借以确定被评估资产价
值的一种评估方法。对年租金价
格的评估方法是按上述原理，以评估的现值为基础，确定未来的预期
收益额。其具体步骤
如下：
⑴首先确定年租金定义
年租金的定义，一般应根据租赁双方签订的租赁意向来确定。租赁双方不同的约定，对租金价
格的评
估结论有一定影响。如租金的支付方式不同，所评估的价格会有差异。为此，我们
预先假设，所需确
定的年租金为每个租赁年度期届满，
期末等额
收回的租金价值。
该价值的内涵应包括机器设备的折旧
费、资产
所占用的利息、资产的平均收益情况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。
⑵年净租金确定需考虑的因素
年租金
价格的确定是以各项资产价值评估结果为基础，
结合价值评估过程中对该项资产预计尚可
使用
年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年限、租金价款的支付方式、资产的行业平
均收益情况、租
赁期满资产的剩余价值等。
⑶估价前提