转租跟二次转租的法律辨析
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转租与二次转租的法律辨析
一、案情介绍
1992
年至
1997
年期间，乙公司租赁甲公司的房屋用于经营酒家。
在该租赁合同到期
之前的
1997
年<
/p>
3
月，乙公司决定将该酒家承包给本单位职工丙某，并订立了《承
包协议
书》。协议书上约定“甲方
(
乙
公司
)
负责与房屋产权单位洽谈承租年限及有关事宜
;
甲方
有权监督乙方
(<
/p>
丙某
)
是否合法经营、依法纳税
;
乙方应遵纪守法，按期交纳房租，如发生
两个
月以上拖欠租金，甲方有权终止合同收回房屋
;
承包期内，房租
、煤、水电费由乙方
负责支付
;
乙方每
月向甲方返款
1000
元
;
承包期为自
1997
年
7
月
1
日至
2
000
年
6
月
30
日。
”但关于丙某应交纳房租的数额未写明。
乙公司于是于
1997
年
6
月
30
日与甲公司重
< br>新签订一份《房屋租赁合同》，由乙公司租赁甲公司房屋经营酒家，租期自
199
7
年
7
月
1<
/p>
日至
2000
年
6
月
30
日止。合同约定“年租金
33600
元，每季度交纳一次，如果发生两
个月以上拖欠，出租人有权解除合同，收回房屋
;
承租人有权
对房屋进行装修，但不得破
坏主体结构，否则出租人有权要求其赔偿损失
;
承租人按照合同规定对租赁房屋行使使用
权，如改变
用途应征得出租人同意，但应保证使用权不能转移，如有转移，出租人有权解
除合同并收
回房屋。”
丙某在承包期已届满后，于
2000
年
12
月
16
日与丁某签订《房屋租
赁协议书》，将
该酒家租给丁某经营。在《房屋租赁协议书》中丙某承诺保证房屋的合法
使用权，如出现
纠纷愿承担对丁某的赔偿责任。
但丙某并未将他
与乙公司的承包关系及乙甲之间的租赁关
系告知丁某。丁某先后向丙某支付了
15000
元。
2001
年
11
月
6
日，甲公司以拖欠租金为
由向人民法院起诉乙公司，并将丙某承包经营的酒家作为第三人
。
二、审判过程：
原告甲公司诉称在与被告乙公司签订
《房屋租赁合同》
后，
除第一年同意免除租金外，
被告乙公司至今未交纳租金。
因此要求被告支付两年的租金
< br>67200
元，
并腾出房屋。
除
《房
屋租赁合同》原件外，原告未提供其它证据。
被告辩称，将房屋交
丙某使用是内部职工承包，不是转租。第三人丙某未做答辩。因
腾房的诉讼请求涉及丁某
利益，
因此人民法院将丁某追加为第三人。
丁某提出为经营酒家
而进行的装修投入应有人补偿。
经查，
被告乙公司确实没有支付租金
，
其将酒家承包给丙某及丙某又将酒家租给丁某
的情况均属实。
人民法院在审理过程中主持调解，当事人在自愿的情况下达成调解协议：
原告放弃支付租
金的请求
;
被告及第三人丙某将房屋腾出归还原告
;
由丙某向丁某支付装
修及购置设备的补偿金
4
万元。
三、法理分析
在分析上述问题之前，
我们有必要先对房屋租赁有一个概括的认识。
房屋租赁是一种
非常典型的民事法律行为，
简单说就是房屋的所有权人将房屋交他人使用，<
/p>
该他人向所有
权人交付金钱，且在一定期限后将房屋交还的行为。
在人们拥有自己的房屋后，出租就出
现了，在建国初的
30
年中，由于强调公有制，私房出租逐渐减少，而代以公房出租。公
房
出租在计划经济时代曾广泛实行，
就是国家将国有的房屋即所谓公房出租给国企职工或<
/p>
其他有权承租的个人居住，并收取房租。这种房租既不是租赁双方自由协商的产物，也不<
/p>
是根据市场行情定价的结果，
而是由国家制定的价格极低，
因此严格讲还不是真正的租金，
实际是一种社会福利。
因此公房出租并不是真正民法意义上的房屋租赁。
这与当时私房较
少且社会经济政策僵化有关。随着市场经济的发展，我国的房地产政策也在向前发展，房
屋买卖、租赁活动伴随着私房的增多而增加，房屋租赁普遍发展起来，这种情况需要健全
的法律来规范。
在多年的发展变化中，
我国有关房屋租赁的法律规范也在不断完善，
至今可以说比较
完备了。
我国的
《民法通则》
对其有原则性的规定。
《中华人
民共和国城市房地产管理法》
中也有概括性规定，如第
52
条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租
给承租人
使用，
由承租人向出租人支付租金的行为。
”第
53
条
“出租人和承租人应
当签
订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方
的其
他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”第
54<
/p>
条“住宅用房的租赁，应当执行国
家和房屋所在城市人民政府规定
的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双
方协商议定租金和其他租赁条款
。
” 第
55
条“以营利为目的，
房屋所有权人将以划拨方
式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租
的，
应当将租金中所含土地收益上缴国家。
具
< br>体办法由国务院规定。”在
1999
年
< br>10
月开始实施的《中华人民共和国合同法》
(
下简称
“合同法”中，专门用了一章共
25
条来规范租赁合同，基本可以概括房屋租赁可能遇到
的法律问题。另
外，在
1995
年
6
< br>月
1
日，建设部也发布了《城市房屋租赁管理办法》，<
/p>
比较详细地规定了城市房屋的出租应遵循的规范。
在房屋租赁合同中，出租人的主要
权利是：
1
、收取租金。如果出租人免去承租人支
付租金的义务，
实际上就是允许对方无偿使用该房屋，
此时就不宜按房屋租赁来约定合同
内容
;2
< br>、监督权。监督权是对租赁房屋使用的监督，它的理论基础在于，房屋出租人作为
房屋的所有权人，在房屋的所有权和使用权分离的情况下，为维护房屋的完好状态，有权
排除他人对房屋的不合法不正当的或者其它违背所有人意志的行为，
以便在租赁合同终止
时收回房屋
;3
、收回租赁房屋权。即
出租人在租赁合同到期后收回租赁房屋的权利
;4
、合
同解除权。
指在法律规定或合同约定的解除事项成就时，
出租方有权单方解除合同收回房