9070政策
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2021年02月02日 17:25
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套型建筑面积是文字游戏
2006-07-04 09:07:00
< br>“国六条”的实施，使很多普通购房者雀跃。毕竟以往遥不可及的房子，距离自己越来越近了。政策规定以 后开发的房屋将有
70
％以上是套型建筑
面积在
90
平方米以下的。 可是一个在以前很陌生的名词也随即出现在我们眼前———套型建筑面积。
究竟“套型建筑面积”是多少？不仅读者不明白，最近连建设部官员也“犯糊涂”了，先是有官员出来说，相当 于
100~105
平方米的套内建筑面
积，但又有官员出来否定，称这个提法不正确。
记者近日致电建设部政策研究中心主任陈淮，陈淮指出，《住宅设计规范 》对该概念有明确定义。当记者询问该如何与套内建筑面积换算时，陈
淮认为，简单推断为
10 0~105
平方米是不正确的，因为每一套房子的系数都不同。
除此之外，陈淮不再作其他解释。记者按照该规定，邀请业内人士进行推断，得出的结论是：
90
平方米套型建筑面积，换算为建筑面积
(
市场上
所指的销售面积
)
，将绝对大于
90
平方米，甚至有可能相当于
115
平方米，或者更高。
疑问一
解释“套型建筑面积”要查资料？
对于非建筑设计专业人士来说，“套型建筑面积”是一个新词，很多从业多年的地产商 也不清楚这个词的含义。
记者上网搜索得到，《住宅设计规范》于
1999
年
3
月
24
日以建标＜
1999
＞76
号文公布，
1999
年
6
月
1
日起施行。 该《规范》
3.5.2
条确实有关
于“套型建筑面积”的相关规定：
“套型建 筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”。
什么是“套内使 用面积”？“标准层使用面积的系数”又是多少？为了弄清楚以上问题，记者很费劲地翻查了相关资料。
疑问二
“套内使用面积”不计阳台？
根据该文件的明文说明：
“套内使用面积包括卧室、
起居室
(厅
)
、
厨房、
卫生间、
餐厅、
过厅、
过道、< br>前室、
贮藏室、
壁柜等的使用面积的总和”；
“烟囱、通风道、管井等均不计入 使用面积”；“阳台面积应接结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内”。后附的中华人
民共和国国家标准《住宅设计规范》
GB50096-1999
条文说明再次解释说， “阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。”
根据以上表述，“套内 使用面积”由于不计入阳台等面积，将远远小于目前地产商卖房所指的每套住宅的套内使用面积。
疑问三
“标准层使用面积系数”几何？
“标准层使用面积系数”到底几何？这是一个更说不清楚的概念。有建筑师对记者说，事实上，这差不多 相当于“实用率”的概念。对于多层、
小高层住宅而言，由于公摊面积较少，实用率相对较高，可达到< br>85
％
~90
％，甚至更高；对于高层住宅而言，实用率较低，一般为
80
％
~85
％。
疑问四
建筑面积可达
115m2
？
根据两者相除，得 出的结论是：
90
平方米的“套型建筑面积”，如果换算成现在市场上所指的“套内建筑面积” ，将绝对大于
90
平方米。
计算得知：如果标准层使用 面积系数达到
85
％
~90
％，每套房子的套型建筑面积与建筑面积一般会相 差
10~15
平方米。如果为
80
％
~85
％，每套
房子的套型建筑面积与建筑面积一般会相差
15~25
平方米。这就意味着，高层住宅以90
平方米的套型建筑面积作为大户型与中小户型的分水岭，反
映到建筑面积上就约为100~115
平方米。
疑问五
开发商可以做得更大？
有业内人士根据文件推断后，十 分肯定地答复记者，根据《住宅设计规范》，每套住宅的“套型建筑面积”与目前地产商卖房所指的每套住宅的< br>建筑面积
(
销售面积
)
，根本不是一回事。
该人士认为，
假如从文件推算，
套内使用面积不把阳台、
烟囱、
通风 道、
管井等的面积计入，
所以开发商完全可以做大阳台，
并且可以在“系数”
方面做文章，增大公摊部分，让系数做到
80
％以下，这样一计算，甚至还可以超过
1 20
平方米。
该人士坦言，“如此一来，要做成次豪宅也是可能 的”，住宅项目的
70
％可以如此操作：以套型建筑面积
90
平方米，亦即售 房建筑面积
110
多
平方米的三居室为主体。其他一居室、二居室和四居室以上占项目 的
30
％。这样的住房结构比例，也符合市场需求。
《住宅设计规范》规定相关公式
套型建筑面积＝套内使用面积
/
标准层的使用面积系数
分子：套内使用面积＝卧室＋起居室
(
厅
)
＋厨房＋卫生间＋餐厅＋ 过厅＋过道＋前室＋贮藏室＋壁柜等
分母：标准层的使用面积系数＝
80
％
~90
％
套内建筑面积＝套内使用面积＋阳台的一半面积等
/80
％
~90
％
消息回放
房地产业司司长明确两条
“
最疑惑
”
日前，建设部房地产业司司长沈建忠对“国六条”细则的“七成以上住宅要建 套型建筑面积
90
平方米户型”作出解释，称套型建筑面积
90
平方
米相当于建筑面积
100~105
平方米，而七成的限制则是按城市区域整体计算而非单个项目 。这两条“最疑惑”条文得到解答，意味着只要城市整体住
宅供应在七成以上是建筑面积
100 ~105
平方米住宅，已能满足“国六条”要求。
建设部官员辟谣
“
亮规范
”
据新华社消息，建设部有关负责人
14
日表示，近期部分媒体报道的“90
平 方米的套型建筑面积大约相当于
100~105
平方米建筑面积”的说法不
正确。而关于“套型建筑面积”的解释，
这位负责人只是给出一段条文出处：
1999
年
6
月
1
日起实施的，
由原国家质量技术监督局
(
现 并入质检总局
)
、
建设部联合发布的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》。
呼吁建设部对“建筑面积”术语作出统一解释
呼吁建设部对“建筑面积”术语作出统一解释
上月，建设部等 九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被称为“国六条”。
“国六条”发布后，业内普遍认为“自
2006
年
6
月
1< br>日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积
90
平方米以下住房
(
含经济适
用住房
)
面积所占比重，必须达到开发建设总面积的
70%
以上”这条规定最为严厉。但是，国家的现行法律法规中，并没有“套型建筑面积”这一
定义的 明确解释。而“套型建筑面积”这一定义仅在国家标准《住宅设计规范》中有所提及。
(
一
)
标准层的使用面积系数
计算方法质疑
《住宅设计规范，
GB
50096-1999
》
(2003
年版
)
中规定：套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数 。套内使用面积的规定在
《住宅设计规范》中的解释已经很明确，
因此，“标准层的使用面积系 数”的定义以及其包含的内容，是我们最终确定“套型建筑面积”这个新提
法的必要信息。与此相关的诸 多问题值得我们去关注。
根据《住宅设计规范》中的解释，
标准层 的使用面积系数等于标准层的使用面积除以标准层建筑面积。
标准层的使用面积和标准层建筑面积究竟是什么概念？
《住宅设计规范》中规定了“住宅标准层总使用面积 ”和“住宅标准层总建筑面积”为应该计算的技术经济指标，但是，对这两个经济指标
的计算说明中，< br>规定的内容为“住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和”、
“住宅标准层建筑面积 ，
按外墙结构外表面及柱外沿或
相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时 ，
按保温层外表面计算”。到底“标准层总使用面积”、
“标准层总建筑面积”与
“标 准层使用面积”、“标准层建筑面积”是不是一个意思？
1
、一字 之差，我们很容易将其视为不同的概念。《住宅设计规范》中指出“住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用 面积之和”，
那么对“住宅层使用面积”这一定义，我们会认为它是指本层各套型内使用面积，而“套型 内使用面积”又是指何概念，
国家现行法规、国家标准
《住宅设计规范》里都没有明确的解释， 我们又陷入了认识上的混乱。
2
、即使“住宅标准层总使用面积” 、“住宅标准层总建筑面积”与“住宅标准层使用面积”、“住宅标准层建筑面积”所指内容相同，
由于 我们对“套型内使用面积”这一概念无法界定，
那么由“本层各套型内使用面积之和”界定的“住宅标准 层总使用面积”概念就是模糊的，
继
而推出的“标准层的使用面积系数”的概念自然也是让人心 存疑惑。
这些概念的无法准确界定，势必会给消费者、开发商以及执法部 门带来概念上的混淆、思想上的混乱。而由这些不明确的概念推导出来的套
型建筑面积概念，令人云里雾 里、捉摸不透。
(
二)“90
平米”“140
平米”——所指建筑面积的术语未曾统一
“国六条”对个人住房按揭贷款首付款比例也做出了规定：
“个人住房按揭贷 款首付款比例不得低于３０％。
考虑到中低收入群众的住房需求，
对购买自住住房且套型建筑面 积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。”“套型建筑面积”的概念在这里又有提及。
“国六条”的出台，让我们记住了“套型建筑面积
90
平 米”这一说法。我们不禁想起了在一手商品房交纳契税时提到的按
“建筑面积
140
平
米”作为
1.5%
和
3%
的分界。
而七部委在
20 05
年
5
月
11
日出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其 中在谈到普通住宅的判定标准时，其
中一条规定为“单套建筑面积在
140
（含）平方 米以下”，这里也提到了建筑面积。
这里的建筑面积又是怎样一个概念？国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（
GB / T 50353-2005
）中给出了建筑面积的计算方法：建筑面
积的计算是以勒脚以上外墙结构 外边线计算，勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。< br>
２００１年６月１日起施行的《商品房销售管理办法》第八条中 规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建
筑面积计价。
商品房 建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。
由此可以得出该建筑面积是指套内建筑面积和分 摊的共有建筑面积之
和。
“套型建筑面积”，“商品房 销售建筑面积”，“建筑面积”，“套内建筑面积”，不同概念让人看得眼花缭乱。不同新政策的出台，有不同< br>的“建筑面积”的提法，这些提法的不统一，
势必会增加执法者的执法成本，也同时增添了广大购 房消费者的疑惑，“到底是按哪一个建筑面积计
算的？” “我买的房子到底多少平米才首付
20%
？”
我们呼吁建 设部能够对此有一个明确的解释，最好能将这些术语的称呼统一起来，以减少我们认识上的混乱。
90
平落定为建筑面积
70%
指年度城市开发总量
来源：
发布时间：
2006
年
7
月
13
日
建设部出台“国六条”补充意见
同时规定
70%
比例是指年度城市开发总量
90
平方米 到底是指建筑面积还是指套内面积？“国六条”实施后，房产界关于“90
平方米”的定义出现过多种版 本，日前这个谜底终于解开。
根据建设部
7
月
6
日出台 的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
(
以下简称《意见》
)
的规 定，
90
平方米套型建筑面积明确为单套住房
的建筑面积，而
70%
比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。
昨日，长沙市政府已经收到该份 名为建住房［
2006
］
165
号的文件，并有可能将针对文件要求调整和制 定长沙的地方细则。
70%
指年度城市开发总量
根据《意见 》要求，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合 理安排普通商品住
房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区 域。
自
2006
年
6
月
1
日起，各城 市
(
包括县城，下同
)
年度
(
从
6
月1
日起计算
)
新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积
90< br>平方米以下住
房
(
含经济适用住房
)
面积所占比重，必须达到
70%
以上。
解读：增强可操作性
毫无疑问，70%
的比例究竟如何确定，一直是个问题。之前，国家九部委
5
月
29
日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
(
即
37
号 文件
)
中，并没有明确“90
平方米、70%”的规定是针对总量控制还是针对单个项 目的要求。
而这次建设部通过文件形式正面的回应——按照年度新审批、新开工的商品住房总面积计算。
一方面，文件严格要求保障普通住宅需求，另一方面，也考虑各城市实际情况，提出因地制宜和区别对待 ，让地方政府在具体政策的执行上降低
了操作难度。