商业地产销售噱头
粮票的价值-
商业地产
“
无风险
”
销售噱头构成另类风景
来源：金融投资报
发布
时间：
2014
年
05
月
09
日
08:34
作者：吉雪娇
0
本报记者
吉雪娇
商业项目向来是部分投资客的心头好，在
“
一铺养三代
”
的美好愿景下，颇具潜力的商业项目往往备受
追捧。
5
月伊始，在春交会上，除了众
多住宅产品，门类繁多的投资项目也构成另一道风景。
不过，近来地一大道等项目的
“
触礁
”
与人气惨淡，也令投资客显得更加谨
慎，从春交会情况来看，尽
管开发商们卖力吆喝，但面对
“
无风险
”
的诱惑，更多的投资客选择了理性
观望。
现象：众多项目血拼优惠博卖点
尽管商业项目并非今年主打，但作为重要的组成部分，春交会
现场参与者仍然众多。从米娅中心、飞
天一号广场、同瑞国际、天来国际广场、蓝光花满
庭、金华财富广场、雄飞生活广场等商铺与
SOHO
，到
成都海峡茶城、北欧知识城、北新国际机械城、成都八益国际家居博览城等专业市场，再到社区
底商、到
产权式酒店、写字楼项目，甚至海外投资房产与投资型养老地产项目，也在春交
会外围截客，可谓各有千
秋。而中航
·
名人酒店、湘银大厦、荷花名都等项目更是继去年秋交会之后，再次征战。
金融投资报记者粗略估算，此次参
加或在外场打
“
秋风
”
的商业项目总计有近
40
个，整体看来，这些项
目或遍布建设路、东客站、新双楠等热门商圈，或盘踞青白江、新都、龙泉、郫县等板块新贵。
而比起门
槛较高的中心传统商铺，
更多类型多样的投资项目则吸
引了更多观展者的关注。
“
资金缩水钱往哪儿投？选
择返租型酒店，比商铺与住宅更合适。
”
在醒目的
展板上，这样的
“
信心
”
来自于某酒店项目。销售人员告诉
记者，该项目已与重庆万有康年大酒店签约
，属于板块内唯一的四星级酒店，较具稀缺性。项目包租
15
年
，
平均年回报率
12%
，
每三年会调整上浮，
“
目前每个平方的月租金为
50
元，
每月可返还
2200-2300
元，
后期可达
3
000
元以上；如果担心投资风险或对回报率不满意，可选择在第
10
年或第
15
年分别在原价上
浮
20%
和上浮
5
0%
的方式，要求回购。
”
借助北改红利下的专业市场成为春
交会上的另一个主角。
“
我们只卖最后一批次，
之后就只租不售了。
”
面对咨询者对市场整体氛围的疑
虑，成都海峡茶城的工作人员表示，与多数展会中的商业产品相同，该项
目也采取了售后
返租的形式，
“10
年包租，付款时一次性返租三成，第四年开
始正常返租，每年返还
10%
，
等于十
年净赚一间铺子。
”
据悉，与住宅楼盘一样，本次参展的商业项目给出了不同程度
的优惠。其中，蓝光花耍街等项目房交
会期间，商铺七折起；置信学府杏林商业部分的最
高优惠达
13%
；华宇
·
阳光尚座的商铺一次性付款可优
惠
7%
，房交会期间
10
套特价房另享
5%
优惠；而城市名人集团旗下的名人国际，平时优惠为
9
8
折，房
交会给出了
95
折的特别优惠。
专家：
“
回购
”<
/p>
或变为镜花水月
事实上，对于商铺等商业项目而言，尽管拥有可租可售可自营
的特点，且回报率逐年看涨，但高回报
也意味着高风险。然而，综合此次商业项目，可以
看到，
“
无风险
”
成为宣传中更多被提及的关键词。
“
房子和物业增值是自己的，风险和
管理由酒店公司承担，收益高，不担心空租期，年年稳定收红利，
还享受溢价回购，不受
楼市政策干扰，无关物业税政策风险。
”
在对项目进行推荐时，
这样的美好前景显得
颇为诱惑。然而，看似
“
< br>钱
”
景无限的投资项目是否真的毫无风险？
四川商业地产联盟秘
书长冉立春曾表示，
返租销售模式说明项目销售可能存在压力，
而对开发商来说，
销售回款往往决定了一个公司资金链的紧张程度。
事实上，从记者了解的情况
来看，当开发商售出项目后，后续的合同签约与履行者基本上都是物管公
司。
“
开发商不具有物管资质，因此都是物管公司来做。
”
一名销售人员解释道，该合约往往是没有相关担
保的，开发
商一旦破产或出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证。
另一方面，面对
“
无忧回购
”
，一位业内人
士也向记者透露了个中奥秘，
“
回购其实只是给投资者的一种<
/p>
心理安慰，如果项目本身都已经无法继续运营，回购也只是空谈。
”
而在面对相关询问时，项目方往往也含
糊其辞，不建议客户回
购，指出届时物业升值远超于开发商的回购价格，而闭口不谈风险。
毫无疑问的是，
< br>高达
10%
，
甚至
12%
的回报并不现实，
有限的租金收益与较高的承
诺回报这一矛盾最
终可能导致纠纷。
“
项目
6%-8%
之间的投资回报率比较可靠，一旦虚高而又难以
达到承诺数值，一些小型
运营商很可能会在
2-3
年后金蝉脱壳。
”
上述业内人士表示，同时，
“
可以针对目前商家的经营及租金情况，
以及
产业市场的发展前景做一个细致的评估，大概推算自己可以获得的实际收益，综合考量以尽量降低风
险。
”
以专业市场为例，根据《成都市商品市场布局规划
(2009-2020)
》，在专业市场外迁的引导下，众多
投资开发企业集中圈地抢占商机，其中，青白江区成为建材市场发展的主力军。在通往青白江的路上，
沿
途汇聚佳飞国际建材家居市场、华川银地国际建材城、俊翔型材市场、大港建材城、青
龙国际建材装饰、
蜀都建材城旗舰精品建材市场等多个专业市场，整体开发面积超过
10000
亩，在过剩之虞下，项目本身的
特色就显得更为重要。
在商业项目扎堆呈现，李逵与李鬼愈来愈相似的当下，为了捕捉机会，与以往相比，现在的投资者
无
疑需要更多的学习与考量，而金融政策对钱袋子的收紧，也令中小投资者受到了制约。
“
现在考虑做商业项
目投资的客户越来
越专业与谨慎了。
”
有商业项目开发商感慨。然而，对于百花齐
放的商业项目而言，这或
许是一个更好的试金石，也对后续运营提出了更高的要求。大浪
淘沙后，或将为成都商业产品及投资者们
提供一个更为透明的市场。
1.
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恨天外，芙蓉潇湘，稿焚情不断，报汝夜夜苦泪。
2.
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只待良辰，奈何君只念木石前盟，纵然艳冠群芳牡丹姿，一心只怜芙蓉雪。
3.<
/p>
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到底无常。
4.
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<
/p>
5.
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6.
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7.
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