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2021年2月10日发(作者：你快乐吗)

综述：

任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，

北京东部是最早的外事

区、商务区，由于北京规划的原因，第一、第 二、第三，甚至即将面市的第四使馆区全部集

中在北京东部，

使 北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，

随之带来了针对

该群体消费需求的商业项目，

逐步形成商圈并迅速发展，

成为北京商业发展的领跑者。

建国

门商圈、

< br>朝外商圈、

CBD

商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起 来的著名商圈，

逐步扩大影

响力和覆盖范围，

< br>并影响到周边区域进而形成新的商圈，

使北京东部成为商圈数量最多、

< p>
分

布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。

一、

东部商圈之——王府井商圈

北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，

分别是位于故宫西面的西单 商圈和东面的王府井

商圈，

西单和王府井商圈同属于北京最早的 、

最成熟的商圈，

由早期的供应城区市民基本生

活需要的供应中心，

逐渐演化成现今成熟的商业中心，

并随着城市的建设，

影响着并同周边

区域的一起发展，在此基础 上慢慢形成了北京商业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。

王府井商圈范围

:

王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连 东安门大街，面积达

45

万平

方米左右 。

王

府< /p>

井

商

圈

的

概

况

:

王府井商圈主要是

由一条步行街带动

的，而且“ 客流量

不

小

，

外

地

人

不

少”

，

北京市商业规

划中，王府井商业

将由一条街转为一

个区域的繁荣。

王府井大街是北京

唯一一条步行商业

街

,

由南

向北全

长

810

米，大街两侧

分布着七百余家大

大小小的商店。

在

这条具有七百多年

历史的商业街上，

有着众多最著名的

商业老字号。随着

中国旅游市场的开

放，国内 外游客慕

名而来，再加上新

东安市场、

东方新天地等大型综合性购物中心的加入，

颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变

成一个国际性旅游商圈。

王府井商圈的特点：

1

、老字号聚集，商业档次不统一

盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德、四联美发、中国照相、亨 得利表行等老字号云集与次，

是北京传统商业的发源地，

文化底 蕴浓厚，

随着时间的推移，

王府井步行街已逐渐成为人们

印象中的旅游商品一条街。

但是由于商圈形成的历史很长，

< p>
各项目的定位和形象存在较大差

异，目前既有东方广场、东方新天地、东方 经贸城、新东安商场等高端新兴的商业业态，又

有相对低端的北京百货大楼、丹耀大厦、

工美大楼、

穆斯林大厦等，

虽然部分项 目已经或正

在实施改造和调整，但是整体档次无法在短时间内形成统一。

2

、零售业态主导，对本 地高端消费吸引正在淡化

王府井商 圈一直以购物中心和传统百货等零售业态占据主导地位，

主要的人流均由外阜和境

外的旅游者组成，虽然各商家的经营良好，但是由于业态过于重合，功能相对单一，休闲、

娱乐等业态相对欠缺，

很难抓住本地主力高消费人群，

再加上周边

CBD

、

崇文门 等商圈全面

发展带来的竞争压力，对本地复合型高端消费者的吸引力大大削弱。

3

、商圈内发展不 均衡，正在面临全面提升

目前王府 井分成南中北三段，

南为龙头，

但北边目前项目都尚在开发还很 冷清，

中间有银泰

百货、

澳门中心、< /p>

国际商城等等新建或正在建设的项目，

商圈整体发展的不均衡必性 较为突

出。

因此东城区政府正在实施 王府井商圈的全面改造，

今后王府井商圈将形成

“两横两纵”< /p>

的商

业格局，即以东方广场、金宝街为“两横”

< br>，以王府井北大街、东单银街为“两纵”

。其中，

东单银 街作为特色商业街，重点以个性和时尚的小店为主

;

银街和金鱼 胡同交接处的婚纱影

楼一条街，将以婚庆主题吸引消费人群

;< /p>

金宝街以聚集北京丽晶酒店、金宝大厦、香港赛马

会北京会所和已 经开业的金宝汇购物中心等高端商业物业，

成为了王府井商圈的奢侈品牌汇

集地。未来，王府井将不单纯是一条承载商业传统的大街，而是集商业、服务、文化于一体

< p>
的综合型商业区域，从而形成真正意义上的“黄金商圈”

。

典型项目

1.

东方广场

2.

银泰百货

3.

新东安市场

4.

金宝汇

二、东部商圈之——崇文门商圈

< /p>

崇文门商圈是王府井商圈的外延商圈，

最早只有崇文门菜市场、< /p>

哈得门饭店和新侨饭店等少

数商业项目，但是随着王府井商圈外延 力的扩张，该区域的地块价值得到了大幅度的提升，

尤其是新世界项目的全面开发，

带动了地块的整体发展，

并确立了商圈内的核心地位，

逐步

发展，成为商圈发展的主力。

崇文门商圈范围：

北至东单公园、南至两广路、西至祈年大街‘东至花市大街， 西北紧邻王府井商圈，东北为

建国门商圈，西边为前门和庄胜

S OGO

商圈，东南为广渠门商圈。

崇文门商圈概况：

崇文门商圈的初步形成始于上世纪九十年代末。

1998

年，新世界购物中心建成，并随着一

期经营的调整和二期的开业，

与新世界万怡酒店、

新世界太华公寓等一起成为这一带商业动

力的基地。

在它的拉动下，

整个区域配套日趋完备。

崇文门商圈目前已有多家大型商场和大

型娱乐，休闲场所、餐饮等小型临 街店铺五十多家，同时还包括七家银行、三家饭店，整个

商圈发展稳定。

崇文门商圈的特点：

1

、

“王字 ”交通实现四方纵横，商圈辐射范围逐步扩大

商圈的交通主要 依靠前门东大街、崇文门东大街，

珠市口东大街、

广渠门大街， 崇文门外大

街两横一纵来支撑，

中间贯穿有东兴隆街以及东花市 大街，

形成了与崇文区规划格局相同的

王字交通网络。尤其是地 铁

2

号、

5

号 线在区域内设有出入口将使商圈的辐射能力进一步扩

大

;

2

、高档社区云集，消费客流稳定

< /p>

1998

年，新世界购物中心建成，并随着一期经营的调整和二期 的开业，与新世界万怡酒店、

新世界太华公寓等一起成为这一带商业动力的基地。

其中的新世界中心现在已经发展成为了

区域商业核心。

发展的商业环境推动了该区域住宅市场的发展。

目前崇文门一带已有国瑞城、< /p>

新世界家园、富贵园、新世界太华公寓、

新景家园及新世界新怡家 园等住宅项目，

均为高端

住宅，

消费力 水平高，消费人流众多，住宅市场同时也推动了商业地产的发展，入住该区域

住宅的业主 多为中高收入阶层，对该区域的商业发展提供了稳定的高阶层消费支撑。

3

、业态成多复合型转变，区域活力 四射

崇文门商圈最早只有崇文门菜 市场和京伦大厦这样以百货和市场为主的传统商业业态。但

随着新世界中心等商业的进入 ，

这一区域开始加快发展步伐，

整个区域配套日趋完备，

区域

品质得到了明显提升。早在

2004

年，崇文门商圈娱乐休闲类业态和餐饮的面积就已达

10%

和

15%

，

目前商圈已 不再是传统意义上以购物为主题的单一商圈，

其商业类型已向休闲、

娱

乐方向发展，整个商圈定位为“引导时尚潮流的青年商业聚集地”

，随着搜秀商城、国瑞城

等大体量综合性项目的开业经营，

这一定位更加明显，

使该商圈已经成为京东区域时尚消费

的 重点区域。

典型项目

1.

国瑞城

2.

新世界商城

3.

搜秀商城

三、东部商圈之——广渠门商圈

广渠门商圈是崇文门商圈的外延商圈，同时也受到双井商圈的 影响。

广渠门商圈范围：

广渠门商圈的范围包括崇文门东大街以南，

光明路以北，

北花市大街、

南花市大街和幸福大

街以东，东二环沿线以西所 包围的区域。

广渠门商圈特点：

1

、高档居住规模化，商业消费需求迫切化

随着本家•润园、富贵园、金桥国际公寓等众多高档住宅小区 的建成入住，加上保利蔷薇、

北京上舍、

天娇园等新盘，

现阶段广渠门商圈居住类物业的总量已高达

370

万平方米。

未来

三年内，该商圈每年约有超过

70

亿元的强劲消费力。今天的广渠门虽然并不繁华，但其商

业氛围却正在日益完善。

以居住为主的广渠门，随着居民的进一步聚集，对于消 费、娱乐的

配套需求越发旺盛。

2

、受益于东部商圈的整体拉动，进 入发展的黄金期

作为北京二环内的 老城区，受益于北京

CBD

对东部发展的巨大拉动，同时随着被 称为“第

二长安街”

的两广大街扩建通车，交通条件获得极大改 善，四五年前相比，

广渠门地区的人

口结构、人口素质、人口数 量发生了巨大的变化，逐步成为居住消费主导的大社区商圈。

典型项目：

1.

尼奥商城

2.

家乐福广渠门店

四、东部商圈之——建国门商圈

建国门商圈、

CBD

商圈、燕莎商圈和朝外商圈都是得益于使馆区的建设而发展起来的商圈，

其消费 主力均由外籍人士和商务人士构成，是商务带动商业的典型商圈。

建国门商圈范围：

北临使馆区、

南至通惠河北路，

东二环和东大桥路之间的区域，

< br>主要覆盖建国门外大街道路

两侧的大部分区域。

建国门商圈概况：

建国门是目前京城相

对成熟的商圈之 一。

由

于商圈内写字楼较多，

商务氛围 浓重，

再加之

北京火车站带来的大

量人 流使商圈内的

人

气空前高涨，

一直是商

家必争的重点区域

;

这里有建国后最早建

成的一大片驻华使馆

区、最早的 涉外商厦、涉外商店、涉外饭店等，还有颇受老外青睐的秀水街，因而形成了建

外大街独 具的“洋气”„„

北京友谊商店、

北 京建国饭店、

国际大厦、赛特大厦、国际俱乐部等等都是当年北京商业的

重量级项目，体现了北京商业发展的初步繁荣。

建国门商圈特点：

1

、商务氛围强烈，配套便利、餐饮发达

建国门商圈是京城写字楼最集中的商圈之一，

商圈内商业气息浓郁，

与写字楼和白领消费息

息相关的 商业配套比较齐全。

在建国门外大街几座大型写字楼周边或者底商都有机票、

< p>
火车

票销售机构，

方便了公司白领出差等订票需求 。

众多的商务酒店解决了外资公司商务住宿的

需求。

< p>
美容美体，

健身及外贸服装店等白领需求的商业配套在各大写字楼均有分布 ，

尤其是

针对白领餐饮消费的餐饮业态发达，经营良好，白领的 餐饮等消费便利优于其他商圈。

2

、高档零售风光不在

塞特购物中心、

友谊商店、

中粮广场、

恒基商城等高端零售业态在北京商业发展初期曾经风

光无限，但是随着周边商圈的迅速崛起，尤其是在王府井商圈和

CBD< /p>

商圈的夹击下，高断

客流被逐渐分流，

另 外由于定位重叠和项目自身经营的其他条件，

这些项目已经无法承担起

< br>提升商圈价值的重担，整个商圈的发展已经有些跟不上节奏。

3

、居住人群较少，超市、便利店相 对缺乏

由于由于白领的生活节奏快 ，上下班时间不固定，这里的日常生活品消费主要通过

24

小时

便利店和个体便利店实现。

但是，

超市 更多的是为满足家庭的需求而开设，

面对居住人群数

量较低的商 圈特点超市业态进入该商圈设店的风险较大，

地段租金价位偏高也是超市业态稀

缺的主要原因。

典型项目

1.

塞特购物中心

2.

友谊商店

3.

国际俱乐部

五、东部商圈之——

CBD

商圈

1993

年国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出，在朝阳门至建国门，东二环至东

三环一带，规划建设北京商务中心区。自从北京有了“

CBD

< p>
”的说法，这三个字母涵盖和辐

射的地区就开始以惊人的速度发生着惊人的 变化„„

短短十余年，

< p>
这个

20

世纪

50

年代建

设的老厂房云集的工业区，已经发展为北京最具规模、最国际化 的高档商业中心区

;

此外，

CBD

地区还是一个供国内外高级管理人士安居休闲工作的国际文化生活社区。

这里人文气息

非常浓厚，聚集着大量精英人士，有着“高收入、高消费、高品位”的 共性。随着该商圈的

发展，尤其是今日政府明确了

CBD

东扩的规划意见，商圈的辐射范围更大，商业氛围更加

浓郁。

CBD

商圈的范围：

CBD

（中央商务区）位于北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地

区。北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥，规划总用地面积约

< p>
4

平方公里。

CBD

商圈概况

北京商务中心区约

4

平

方公里的用地面积，前

期规划在综合比较国内

外已形成的

CBD

的基础

上，提出建筑规模控制

在

1000

万平方米之内，

其中写字

楼约

50%< /p>

左

右，公寓

25%

左右，其

它

25%

左右为商业、服< /p>

务、

文化及娱乐设施等。

高档商务写字楼 占了全

市总量的

70%

，跨国公

司驻中国代表处的

65%

和北京代表处的

95%

，

外国银行在北京的分行的

90%

，

北京最好的十

大写字楼的全部，北京最好的十大宾馆中的八家。

CBD

商圈特点：

1

、

商业供应量快速增长，商圈地位逐步升级

CBD

商圈是京城传统的国际商业开 发区，

一直备受广大开发商的关注，

是北京房地产开发的

热点区域。随着

CBD

商业供应量近几年呈现 持续快速增长态势，到

2009

年，

C BD

商业总面

积已经超过

100

万平方米，北京商业格局已经发生较大变革，作为新兴的市级商业中心，

CBD

已经超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。

2

、涉外氛围浓重，外籍人士众多

北京

CBD

是首都外事活动最集中、涉外单位最密集的一个区域。目前与中国建交的

161

个

国家中，

除俄罗斯、卢森堡外，其余

159

个国家的驻华使馆都在区域范围内，区域内还云集

了近

3000

家外国公司的办事机构，多家世界

500

强企业、中外合资五星级酒店、联合国及

其他国际组织驻华机构等。外资企业老板、跨国企业高级管理人员、使、领馆内的外籍工作

人员及家属及居住在

CBD

区域内高档酒店的外籍旅客使< /p>

CBD

商圈成为外籍人士最多的区域。

3

、各业态经营良好，商业自持比例高

商圈内不论是社区商业还是商业综 合体，

由于消费需求强烈、

消费力水平高，

消费人群庞大，

各业态的发展相当稳健，

尤其是高档零售和 高档餐饮已经成为区域内主流，

并逐步形成商业

亮点，对区域外 的消费产生更有力的吸引

;

由于商圈内各物业的租金水平相对 高于其他区域，

收益稳定并且潜力巨大，

开发商自持物业

租赁经营的占有相当大比例

;

这不仅有利于项 目本身的发展和潜力挖掘，同时使整个商圈内

业态规划的可调性大大提高，为商圈的发展 奠定了相当不错的基础；

4

、休闲娱乐业态相对匮乏，市场空白点显现

一方面，区域内的商业基本上是写字楼、

公寓、酒店的配套，< /p>

发展商前期对商业部分没有太

多想法，

缺 乏整体商业规划的大思路，

单纯从收益角度考虑商户的引入，

休 闲娱乐业态由于

租金给付能力较低，自然就不在招商范围之内

;

另一方面，

大部分项目受自身条件限制，

不具备休闲娱乐业态要求的量体条件，

一部分有量

体优势的项 目如国贸、世贸天街、

LG

大厦商业等量体太大，同样不适合休 闲娱乐业态的发

展

;

另外如

< p>
SOHO

、

SOHO

尚都 等项目有量体优势，又有发展该业态的条件，但是发展商采取

了分散销售的方式，致使经 营权分散该业态无法统一引入

;

因此，

商圈内休闲娱乐业态相对匮乏，

形成了一定的市场空白，

这也 最终导致了大连万达广

场对该空白的补充，经营情况空前火爆。

典型商业项目

1

、国贸商城

2

、华茂购物中心

3

、万达购物广场

4

、银泰购物中心

六、东部商圈之——双井商圈

双井商圈位于

CBD

商圈的南部，是随着

CBD

商圈的发展而崛起的外延商 圈，主要依托区域

内的高端居住人群，尤其是在

CBD

工作的商务人士发展起来的商圈，其和

CBD

的 关系既紧

密联系又相对独立，

既存在一定的商圈合力，

又彼此相互竞争，

CBD

商圈的外延力通过其得

以体现，并使之得到更广阔的发展空间。

双井商圈界定为：百子湾路以南，华威南路和松榆南路以北，

东南二环以东，东南四环以西

所包括的区域。该区域包括双井、 劲松、潘家园和南磨房的一部分，约

12

平方公里，现有

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