北京商圈分析报告
-
北京商圈分析报告
目录
一
北京东部商圈………………………………………
3
（一）
王府井商圈………………………………
3
（二）
崇文门商圈………………………………
6
（三）
广渠门商圈………………………………
8
（四）
建国门商圈………………………………
9
（五）
CBD
商圈…………………………………
11
（六）
双井商圈………………………
…………
14
（七）
朝外商圈…………………………………
17
（八）
燕莎商圈…………………………………
19
（九）
朝阳公园商圈…………………
…………
22
（十）
工体商圈…………………………………
24
（十一）
东直门商圈……………………………
26
二
北京南部商圈………………………………………
28
（一）
前门商圈…………………………………
29
（二）
方庄商圈…………………………………
31
（三）
马连道商圈………………………………
33
（四）
丽泽商圈…………………………………
35
（五）
木樨园商圈………………………………
37
（六）
潘家园商圈………………………………
39
三
北京西部商圈………………………………………
41
（一）
西单商圈…………………………………
41
第
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页
（二）
金融街商圈………………………………
44
（三）
公主坟商圈………………………………
46
（四）
五棵松商圈………………………………
48
（五）
石景山鲁谷商圈…………………………
50
（六）
四季青商圈………………………………
52
四
北京北部商圈………………………………………
53
（一）
亚奥商圈…………………………………
54
（二）
立水桥商圈………………………………
56
（三）
中关村商圈………………………………
57
（四）
万柳商圈…………………………………
60
（五）
上地商圈…………………………………
61
（六）
望京商圈…………………………………
63
（七）
大钟寺商圈………………………………
65
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北京商圈分析报告
任何商圈的发展都
是由区域内消费人群的质量和数量
决定的，现根据方位将北京商圈分析如下：
一、北京东部商圈
北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原
因，第一使馆区、第二使馆区、第
三使馆区，甚至即将面市
的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及
城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体
消费需求
的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京
商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外
商圈、
CBD
商圈及燕
莎商圈均是在此
基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响
力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新
的商圈，使北
京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、
商品档次最高的商业区域。
（一）
王府井商圈
北京真正意义上的传统商
圈以故宫为原点，分别是位于
故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商
圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市
民基
本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今成熟的商业中
心，并随着城市的建设，影响着并
同周边区域的一起发展，
在此基础上慢慢形成了北京商业的新格局，其商业鼻祖的地
位无可争议。
1
．王府井商圈范围
第
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页
王
府井商圈南起长安街，
北至灯市西口，
东接金鱼胡同，
西连东安门大街，面积达
45
万平方米左右。<
/p>
2
．王府井商圈的概况
王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量
不小，外地人不少”，
北京市商业规划中，王府井商业将由
一条街转为一个区域的繁荣。王府井大街是北京唯一
一条步
行商业街
,
由南向北全长
810
米，大街两侧分布着七百余家
大大小小
的商店。
在这条具有七百多年历史的商业街上，
有着众多最著名的商业老字号。随着中国旅游市场的开放，
国内外游客慕名而
来，再加上新东安市场、东方新天地等大
型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府
井商圈逐步
演变成一个国际性旅游商圈。
3
．王府井商圈的特点
（
1
）
老字号聚集，商业档次不统一
盛锡福
、瑞蚨祥、东来顺、全聚德、四联美发、中国照
相、亨得利表行等老字号云集与次，是北
京传统商业的发源
地，文化底蕴浓厚，随着时间的推移，王府井步行街已逐渐
成为人们印象中的旅游商品一条街。但是由于商圈形成的历
史很长，各项目
的定位和形象存在较大差异，目前既有东方
广场、东方新天地、东方经贸城、新东安商场
等高端新兴的
商业业态，又有相对低端的北京百货大楼、丹耀大厦、工美
大楼、穆斯林大厦等，虽然部分项目已经或正在实施改造和
调整，但是整体档次
无法在短时间内形成统一。
第
4
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（
2
）
零售业态主导，对本地高端消费吸引正在淡化
王府井商圈一直以购物中心和传统百货等零售业态占
据主导地位，主要的人流均
由外阜和境外的旅游者组成，虽
然各商家的经营良好，但是由于业态过于重合，功能相对
单
一，休闲、娱乐等业态相对欠缺，很难抓住本地主力高消费
人
群，再加上周边
CBD
、崇文门等商圈全面发展带来的竞争
压力，对本地复合型高端消费者的吸引力大大削弱。
（
3
）
商圈内发展不均衡，正在面临全面提升
目前王府井分成南中北三段，南为龙头，但北边目前项
目都尚在开发还很冷清，中间有
银泰百货、澳门中心、国际
商城等等新建或正在建设的项目，商圈整体发展的不均衡必<
/p>
性较为突出。
因此东城区政府正在实施
王府井商圈的全面改造，今后
王府井商圈将形成
“两横两纵”<
/p>
的商业格局，
即以东方广场、
金宝街为“
两横”，以王府井北大街、东单银街为“两纵”。
其中，东单银街作为特色商业街，重点
以个性和时尚的小店
为主
;
银街和金鱼
胡同交接处的婚纱影楼一条街，将以婚庆
主题吸引消费人群
;<
/p>
金宝街以聚集北京丽晶酒店、金宝大厦、
香港赛马会北京会所和已
经开业的金宝汇购物中心等高端
商业物业，成为了王府井商圈的奢侈品牌汇集地。未来，
王
府井将不单纯是一条承载商业传统的大街，而是集商业、服
务
、文化于一体的综合型商业区域，从而形成真正意义上的
“黄金商圈”。
第
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4
．典型项目
（
1
）
东方广场
（
2
）
银泰百货
（
3
）
新东安市场
（
4
）
金宝汇
（二）
崇文门商圈
崇文门商圈是王府井商圈
的外延商圈，最早只有崇文门
菜市场、哈得门饭店和新侨饭店等少数商业项目，但是随着
王府井商圈外延力的扩张，该区域的地块价值得到了大幅度
的提
升，尤其是新世界项目的全面开发，带动了地块的整体
发展，并确立了商圈内的核心地位
，逐步发展，成为商圈发
展的主力。
1
．崇文门商圈范围
北至东单公园、南至两广路、西至祈年大街、东至花市
大街，西北紧邻王府井商
圈，东北为建国门商圈，西边为前
门和庄胜
SOGO
商圈，东南为广渠门商圈。
2
．崇文门商圈概况
崇文门商圈的初步形成始于上世纪九十年代末。
1998
年，新世界购物中心建成，并随着一期经营的调整和二期的
开业，与新世界万怡酒店、
新世界太华公寓等一起成为这一
带商业动力的基地。
在它的拉动
下，
整个区域配套日趋完备。
崇文门商圈目前已有多家大型商场
和大型娱乐，休闲场所、
第
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页
餐
饮等小型临街店铺五十多家，同时还包括七家银行、三家
饭店，整个商圈发展稳定。
3
．崇文门商圈的特点
（
1
）
“王字”交通实现四方纵横，商圈辐射范围逐步
扩大。
商圈的交通主要
依靠前门东大街、崇文门东大街，珠
市口东大街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵来
支撑，
中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街，形成了与崇文区规划
格局相同的王字交通网络。尤其是地铁
2
号、
5
号线在区域
内设有出入口将使商圈的辐射能力进一步
扩大。
（
2
）
高档社区云集，消费客流稳定
199
8
年，
新世界购物中心建成，
并随着一
期经营的调整
和二期的开业，与新世界万怡酒店、新世界太华公寓等一起
成为这一带商业动力的基地。其中的新世界中心现在已经发
展成为了区域商业核
心。发展的商业环境推动了该区域住宅
市场的发展。目前崇文门一带已有国瑞城、新世界
家园、富
贵园、新世界太华公寓、新景家园及新世界新怡家园等住宅
项目，均为高端住宅，消费力水平高，消费客流众多，住宅
市场同时也推动了商业地
产的发展，入住该区域住宅的业主
多为中高收入阶层，对该区域的商业发展提供了稳定的
高阶
层消费支撑。
（
3
）
业态成多复合型转变，区域活力四射
第
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崇
文门商圈最早只有崇文门菜市场和京伦大厦这样以
百货和市场为主的传统商业业态。但随
着新世界中心等商业
的进入，这一区域开始加快发展步伐，整个区域配套日趋完
备，区域品质得到了明显提升。早在
2004
年
，崇文门商圈
娱乐休闲类业态和餐饮的面积就已达
10%
和
15%
，目前商圈
已不再是传统意义上以购物为主题的单一商圈，其商业类型
已向休闲、娱乐方向发展，整
个商圈定位为“引导时尚潮流
的青年商业聚集地”，随着搜秀商城、国瑞城等大体量综合
性项目的开业经营，这一定位更加明显，使该商圈已经成为
京东
区域时尚消费的重点区域。
4
．典型项目
（
1
）
国瑞城
（
2
）
新世界商城
（
3
）
搜秀商城
（三）
广渠门商圈
广渠门商圈是崇文门商圈
的外延商圈，同时也受到双井
商圈的影响。
1
．广渠门商圈范围
广渠门商圈的范围包括崇文门东大街以南，光明路以
北，北花市大街、南花市大
街和幸福大街以东，东二环沿线
以西所包围的区域。
2
．广渠门商圈特点
（
1
）
高档居住规模化，商业消费需求迫切化
第
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随
着本家〃润园、富贵园、金桥国际公寓等众多高档住
宅小区的建成入住，加上保利蔷薇、
北京上舍、天娇园等新
盘，现阶段广渠门商圈居住类物业的总量已高达
< br>370
万平方
米。未来三年内，该商圈每年约有超过
70
亿元的强劲消费
力。今天的广渠门虽然
并不繁华，但其商业氛围却正在日益
完善。以居住为主的广渠门，随着居民的进一步聚集
，对于
消费、娱乐的配套需求越发旺盛。
（
2
）
受益于东部商圈的整体拉动，进入发展的黄金期
作为北京二环内的老城区，受益于北京
CBD
对东部
发展
的巨大拉动，同时随着被称为“第二长安街”的两广大街扩
建通车，交通条件获得极大改善，四五年前相比，广渠门地
区的人口结构、人口素质、人
口数量发生了巨大的变化，逐
步成为居住消费主导的大社区商圈。
3
．典型项目
（
1
）
尼奥商城
（
2
）
家乐福广渠门店
（四）
建国门商圈
建国门商圈、
CBD
商圈、燕莎商圈和朝外商圈都是得益
于使馆
区的建设而发展起来的商圈，其消费主力均由外籍人
士和商务人士构成，是商务带动商业
的典型商圈。
1
．建国门商圈范围
北临使馆区、南至通惠河北路，东二环和东大桥路之间
的区域，主要覆盖建国门
外大街道路两侧的大部分区域。
第
9
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页
2
．建国门商圈概况
建国门是目前京城相对成熟的商圈之一。由于商圈内写
字楼较多，商务氛围浓重
，再加之北京火车站带来的大量人
流使商圈内的人气空前高涨，一直是商家必争的重点区
域
;
这里有建国后最早建成的一大片驻华使馆区、最早的涉<
/p>
外商厦、涉外商店、涉外饭店等，还有颇受老外青睐的秀水
街，因
而形成了建外大街独具的“洋气”……
北京友谊商店、北京建
国饭店、国际大厦、赛特大厦、
国际俱乐部等等都是当年北京商业的重量级项目，体现了
北
京商业发展的初步繁荣。
3
．建国门商圈特点
（
1
）
商务氛围强烈，配套便利、餐饮发达
建国门商圈是京城写字楼最集中的商圈之一，商圈内商
业气息浓郁，与写字楼和白领消费
息息相关的商业配套比较
齐全。在建国门外大街几座大型写字楼周边或者底商都有机
票、火车票销售机构，方便了公司白领出差等订票需求。众
多的商务
酒店解决了外资公司商务住宿的需求。美容美体，
健身及外贸服装店等白领需求的商业配
套在各大写字楼均
有分布，尤其是针对白领餐饮消费的餐饮业态发达，经营良
好，白领的餐饮等消费便利优于其他商圈。
（
2
）
高档零售风光不在
塞特购物中心、友
谊商店、中粮广场、恒基商城等高端
零售业态在北京商业发展初期曾经风光无限，但是随
着周边
第
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商
圈的迅速崛起，
尤其是在王府井商圈和
CBD
< br>商圈的夹击下，
高断客流被逐渐分流，另外由于定位重叠和项目自身经营的
其他条件，这些项目已经无法承担起提升商圈价值的重担，
整个商圈的
发展已经有些跟不上节奏。
（
3
）
居住人群较少，超市、便利店相对缺乏
由于白领的生活节奏快，上下班时间不固定，这里的日
常生活品消费主要通过
24
小时便利店和个体便利店实现。
但是，超市
更多的是为满足家庭的需求而开设，面对居住人
群数量较低的商圈特点超市业态进入该商
圈设店的风险较
大，地段租金价位偏高也是超市业态稀缺的主要原因。
< br>
4
．典型项目
（
1
）
塞特购物中心
（
2
）
友谊商店
（
3
）
国际俱乐部
（五）
CBD
商圈
1993
年国务院批准的
《北京市城市总体规划》
明确提出，<
/p>
在朝阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商
务中心
区。自从北京有了“
CBD
”的说法，这三个字母涵盖
和辐射的地区就开始以惊人的速度发生着惊人的变化。短短
十余年，
这个
20
世纪<
/p>
50
年代建设的老厂房云集的工业区，
已
经发展为北京最具规模、最国际化的高档商业中心区
;
此
外，
CBD
地区还是一个供国内外高级管理人
士安居休闲工作
的国际文化生活社区。这里人文气息非常浓厚，聚集着大量
第
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67
页
精
英人士，有着“高收入、高消费、高品位”的共性。随着
该商圈的发展，
尤其是今日政府明确了
CBD
东扩的规划意见，
商圈的辐射范围更大，商业氛围更加浓郁。
1
．
CBD
商圈的范围
CBD
（中央商务区）位于北京市朝阳区东三环路与
建国
门外大街交汇的地区。
北起朝阳北路及朝阳路，
南抵通惠河，
东起西大望路，
西至东大桥，
规划总用地面积约
4
平方公里。
2
．
CBD
商圈概况
北京商务中心区约
4
平方公里的用地面积，前期规划在
综合比较国内外已形成的
CBD
的基础上，提出建筑规模控制
在
1000
万平方米之内，其中写字楼约
50%
左右，公寓
25%
左
右，其它
25%
左右为商业、服务、文化及娱乐设
施等。高档
商务写字楼占了全市总量的
70%
< br>，跨国公司驻中国代表处的
65%
和北京代表处的
95%
，外国银行在北京的分行的
90%
，北
京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾馆中的八
家。
3
．
CBD
商圈特点
（
1
）
商业供应量快速增长，商圈地位逐步升级
CBD
商圈是京城传统的国际商业开发区，一直备受广大
开
发商的关注，是北京房地产开发的热点区域。随着
CBD
商
业供应量近几年呈现持续快速增长态势，
到
2009
年，
CBD
商
业总面积已经超过
100
万平方米，北京商业格局已经
发生较
第
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页
大
变革，作为新兴的市级商业中心，
CBD
已经超越西单、王
府井，成为北京规模最大的商业区。
（
2
）
涉外氛围浓重，外籍人士众多
北京<
/p>
CBD
是首都外事活动最集中、涉外单位最密集的一
个区域。目前与中国建交的
161
个国家中，除俄罗
斯、卢森
堡外，其余
159
个国家的驻
华使馆都在区域范围内，区域内
还云集了近
3000
家外国公司的办事机构，多家世界
500
强
企业、中外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机
构等。外资
企业老板、跨国企业高级管理人员、使、领馆内
的外籍工作人员及家属及居住在
CBD
区域内高档酒店的外籍
旅客使
CBD
商圈成为外籍人士最多的区域
;
（
3
）
各业态经营良好，商业自持比例高
商
圈内不论是社区商业还是商业综合体，由于消费需求
强烈、消费力水平高，消费人群庞大
，各业态的发展相当稳
健，尤其是高档零售和高档餐饮已经成为区域内主流，并逐
步形成商业亮点，对区域外的消费产生更有力的吸引
;
由于商圈内各物业的租金水平相对高于其他区域，收益
稳定并且潜力巨大，开
发商自持物业租赁经营的占有相当大
比例
;
这不仅有利于项目本身的发展和潜力挖掘，同时使整
个商圈内业态规划的可调性大大
提高，为商圈的发展奠定了
相当不错的基础
;
（
4
）
休闲娱乐业态相对匮乏，市场空白点显现
第
13
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页
一
方面，区域内的商业基本上是写字楼、公寓、酒店的
配套，发展商前期对商业部分没有太
多想法，缺乏整体商业
规划的大思路，单纯从收益角度考虑商户的引入，休闲娱乐
业态由于租金给付能力较低，自然就不在招商范围之内
;
另一方面，大部分项目受自身条件限制，不具备休闲娱
乐业态要求的量体条
件，一部分有量体优势的项目如国贸、
世贸天街、
LG
大厦商业等量体太大，
同样不适合休闲娱乐业
态
的发展
;
另外如
SOHO
、
SOHO
尚都等项目有量体优势，又有
发展该业态的条件，但是发展商采取了分散销售的方式，致
使经营权分散该
业态无法统一引入
;
因此，商圈内休闲娱乐业态相对匮乏，形
成了一定的市
场空白，这也最终导致了大连万达广场对该空白的补充，经
营情况空前火爆。
4
．典型商业项目
（
1
）
国贸商城
（
2
）
华茂购物中心
（
3
）
万达购物广场
（
4
）
银泰购物中心
（六）
双井商圈
双井商圈位于
CBD
商圈的南部，是随着
CBD
< br>商圈的发展
而崛起的外延商圈，主要依托区域内的高端居住人群，尤其
是在
CBD
工作的商务人士发展起来的商圈，其和
CBD
的关系
既紧密联系又相对独立，
既存在一定的商圈合力，又彼此相
第
14
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互竞争，
CBD
商圈的外延力通过其得以体现，并使之得到更
广阔的发展
空间。
1
．双井商圈的范围
双井商圈界定为：百子湾路以南，华威南路和松榆南路
以北，东南二环以东，东
南四环以西所包括的区域。该区域
包括双井、劲松、潘家园和南磨房的一部分，约
12
平方公
里，现有商业设施的总建筑面积为
60
万平方米左右。随着
北京城市规划
的改变，昔日的重工业工厂区双井地区，一改
往日
“灰头土脸”
的模样，
正成为北京
CBD
的国际
“后花园”
。
2
．双井商圈概况
< br>2002
年以前，
双井地区大部分居民是北京齿轮总厂、
北
京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂等工<
/p>
厂的职工。当时区域的住宅项目还不多，只有华腾园、九龙
花园等
少数楼盘。
2002
年，富力地产投资
32
亿元拿下了中
国有史以来公开招标的最大地块——广渠门外
东五厂地块，
建设北京富力城。
紧接着，
房地产开发商蜂拥而至。
一时间，
双井冒出了苹果社区、金港
国际、乐城国际等众多新项目。
目前，双井商圈高端建筑鳞次栉比，高档大型社区云集，
其
规划居住面积达
500
万平方米，目
前常住人口已达
30
万以
上，周边稳定
客流量共
150
万，尤其是地铁
10<
/p>
号线的开通，
结合本就理想的地面公交体系形成了便利的交通网络
，给该
区域带来更大的活力和发展空间。商圈内商务生活、休闲娱
乐也将随之升级。从最早的餐饮、家电、超市等瞄准居家需
第
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求而形成的社区商业形态，到如今
的写字楼、酒店，以及服
务更多更广泛人群的大型购物广场，随着双井商圈辐射力的
增强，双井商圈将逐渐成为
CBD
商圈的一
个重要补充部分。
3
．双井商圈特点
（
1
）
消费相对高端，商家经营稳定
面对这
群有需求又有高消费能力的小区业主，国内外的
零售商企业纷纷设店。
< br>2004
年，
家乐福和百安居相继落户双
井。之后，大中电器、国美电器也陆续营业，时至今日，随
着富力购物中心、乐
城购物中心的全面运营，使区域内的业
态更加丰富，导致商圈整体升级，真正成为
CBD
商圈的“后
花园”。
< br>
（
2
）
品牌餐饮缺失
近年，北京庞大的餐饮
消费市场和餐饮业的火爆让各大
房地产开发商不得不把餐饮作为社区配套的一大特色。而
在
双井商圈，听到最多的却是“这里缺少品牌餐饮企业。”虽
然
富力城、
苹果社区、
珠江帝景等社区都有配套餐饮的规划，
但受到社区底商商铺自身条件的限制，一些大型品牌餐饮企
业未能进
入。双井商圈大中型餐馆酒楼有
40
余家。可是，
除了刚记海鲜、东来顺、肯德基、麻辣诱惑等知名餐饮企业
外，并没有其他特
别知名的酒楼。在“民以美食为天”的今
天，双井并不缺少客流，缺失的是高档餐饮。<
/p>
（
3
）
发展空间巨大
第
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根
据
《北京
CBD
商业发展规划》
(2002
至
2010
年
)
预测，
CBD
< br>未来的消费人群将达到
80
万。
而双井商圈，
作为
CBD
的
南大门，已成为目前发展潜力最大的区域之一。随着中央电
视台、北京电视
台的东迁，进一步促进人流、财富的积聚。
双井区域也将会从
C
BD
的发展中获得更大的动力。
4
．典型商业项目
（
1
）
富力购物中心
（
2
）
优士阁商街
（
3
）双井家乐福、百安居
（七）
朝外商圈
朝外商圈是
CBD
商圈的西大门，特别是市政府把其规划
为“北京
第三商业街”后，该商圈的发展更加迅猛，利用紧
邻使馆区的有利条件，依托区域内外籍
人士和商务人群的高
消费力，商圈的独立性日趋明显。
1
．朝外商圈范围
< br>朝外商圈联通二环和三环，规划面积
100
万平方米。以
朝外大街为中轴线，西起华普大厦和丰联广场，东至蓝岛大
厦。
2
．朝外商圈概况
< br>朝外商圈连通东二环路和东三环路
,
距首都国际机场
24
公里
,
距天安
门仅
6
公里
,
是北京市总体规划中五个市级商业
中心之一
;
< br>朝外商圈是北京公认的成熟商务办公区，也是北
京城市中心最具有国际化气息的高
档多元化商圈之一。自上
第
17
页
共
67
页
个
世纪
90
年代中期起，丰联广场、华普大厦、祥业大厦、
联合大厦、泛利大厦、人寿大厦等写字楼进驻朝外地区后，
带动了整个
朝外地区的商务氛围。近年来，昆泰国际中心、
朝外
MEN
、百富国际大厦的加盟，使得朝外商圈的商务办公
环境更加趋于成熟
。
3
．朝外商圈的特点
（
1
）
商务氛围浓重，消费动力无可限量
朝
外商圈作为
CBD
区域的延伸，
其本身
就带有浓厚的
CBD
气质，商务发展迅速，商业配套完善，商务
人士众多，据不
完全统计，昆泰国际中心、中国人寿大厦、泛利大厦、联合
大厦和丰联广场等高档写字楼中已入驻公司
1000
余家，每
家写字楼的出租率达到
90%
以上。其中包括美国辉瑞制药、
法国航空公司、
德国蒂森〃
克虏伯和美国卡特彼勒集团等
30
余家世界
500
强企业，及
14
家中国
500
强企业总部，朝外
商圈至少汇聚了
30
万高级白领，特别是周边云集的使馆区，
为朝阳门商圈带来了无尽的高消费能量，消费动力无可限
量。<
/p>
（
2
）
商业档次较高，餐饮、娱乐所占比例大
目前现有的商业物业有经营主流高档服装服饰的丰联
广场、大型百货华普大厦、旺市百
利数码生活用品超市
;
娱
乐方面以钱柜
、麦乐迪为代表的娱乐进驻朝外大街，使得朝
外商圈娱乐旺盛。目前，朝外商圈文化娱乐
面积有
5
万平方
米
;
餐饮有半亩园、避风塘茶餐馆、吉祥鸟湘菜、汉拿山韩
第
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页
式烧烤、意大利西餐厅
Assaggi
、必胜客、星巴客咖啡、九
头鹰酒
家、太熟悉家常菜、水上人家、潮好味、沸腾鱼乡、
沈记靓汤等。使商圈内的餐饮面积达
到
11.4
万平方米。由
于服务对象为
高端的商务人士，整体档次较高且经营良好。
（
3
）
逐步发展，成为北京第三商业街
经过
十年的改造和发展，朝外大街已经成为北京一条重
要的商业街。在这条不到
1.5
公里长的街上，形成了集蓝岛
大厦、旺市百利
、百脑汇、丰联广场、华普超市等多位一体
的全业态商业中心。未来的朝外商圈在现在的
基础之上，在
朝外大街中南部逐步形成以昆泰国际中心为轴心，自景升东
街、朝外南辅路、日坛北路、神路街至朝外大街中段的国际
品牌环绕步行商业街
，建设一个民族特色街，区域的商业将
逐渐与
CBD
商业相联接，形成商业走廊。成为继王府井、西
单商业街之后国际化的“北
京第三商业街”。
4
．典型商业项目
（
1
）
丰联广场
（
2
）
蓝岛大厦
（
3
）
百脑汇电子市场
（
4
）
悠唐购物中心
（八）
燕莎商圈
1
．燕莎商圈范围
< br>燕莎商圈主要指北京市朝阳区东三环路燕莎桥周边地
区。东三环以内部分主要指：
新东路以东，新源街
/
顺源街
第
19
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以南，东直门外大街以北区域。东
三环以外部分主要指：东
四环以西，霄云路以南（含），农展馆南路以北区域
2
．燕莎商圈概况
<
/p>
1992
年，在德国使馆不远处，燕莎友谊商城落成，成为
北京
20
世纪
90<
/p>
年代最大、最高档的零售百货商城，全国的
商场老总一度争相来此
参观。这座商城是德国建筑师设计
的，燕莎商圈也是随着德国使馆的落户逐渐兴起。
燕莎商圈位于第二第三使馆区中心地带，京城最成熟的
涉外商务生活区之一，北京已发售的外销公寓７０
%
< br>在这
里。朝阳公园周边就有棕榈泉国际公寓，京达国际公寓、亮
< br>马名居、橙色时光等。周边分布的酒店如凯宾斯基饭店、京
城大厦、昆仑饭店、长
城喜来登饭店、希尔顿大酒店等均为
四星级以上酒店。周边写字楼包括燕莎中心、亮马河
大厦、
京城大厦等均为甲级写字楼，其良好的出租情况和高档的硬
件设备为本商圈培育了良好的周边环境。
3
．燕莎商圈特点
（
1
）
消费力无庸质疑，商家经营良好
写字
楼、高档外销公寓、别墅人群是周边商业消费者的
主要构成。商圈内各国大使馆聚集，涵
盖了北京第三使馆区
和第二使馆区大部，外籍外交人员及家属众多。大量外国驻
京商社、办事处密集，外籍从商人口数量众多，本区域消费
水平在北京几
个主要商圈中是最高的，大部分高档消费场所
第
20
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页
均经营状况良好，且营业多年，形
成了良好的市场美誉度，
消费群体忠实度高
;
（
2
）
“一个项目的商圈”，商户选址困难
燕莎友谊商城是目前商圈内唯一纯商业项目，并且燕莎
友谊商城是外事旅游定点机构之一
，自开业以来接待外宾超
过
600
万人
次。作为高收入消费人群的聚集地，燕莎商圈吸
引了众多的零售商户选址于此，特别是不
同类型的餐饮、酒
吧商户，形成了燕莎商圈商业物业的供不应求，在没有纯商
业物业可选择的情况下，只得选择写字楼或住宅底商，但由
于上述底商对于
某些餐饮、娱乐行业具有一定限制，因此，
许多商户无法在该商圈找到适用的商业物业。
（
3
）
特色街区众多，消费档次高
区域内餐
饮类多以临街铺面形式存在，主要集中在宵云
路、星吧路
;
零售类多以专业市场形式存在，特色街区较多
且经营特点突出，女人
街、星巴路酒吧街等在全市商业环境
中均属亮点
;
燕莎商圈内休闲娱乐业态分布不均，麦子店街
沿线分布相对集中，服务于商务
和外籍人群，档次上来讲基
本以高档为主。
（
4
）
潜在商业供应量不大，商圈发展受制约
燕莎商圈的潜在供应量相对较小，在建项目基本都是配
套型的底商物业，且单体项目的
商铺面积基本都没有超过燕
莎友谊商城。在北京其它商圈商业供应量普遍较大、且新项<
/p>
目单体商业面积都相对较大的情况下，将给燕莎商圈造成巨
第
21
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67
页
大的压力。尤其是在距离较近的<
/p>
CBD
商圈的影响下，未来发
展会受到极
大限制，很难再有扩大辐射范围的机会，在相当
长的时间内仍将会保持目前的形象，甚至
有可能会逐渐被其
它商圈侵蚀。
4
．典型商业项目
（
1
）
燕莎友谊商城
（
2
）
平安国际中心
（
3
）
星吧路特色餐饮街
（九）
朝阳公园商圈
朝阳公园商圈是燕莎商
圈的外延商圈，由于朝阳公园自
然条件的优越，周边高档项目林立，燕莎商圈内的商务人
士
大都居住在此区域，针对消费需求的商家渐渐聚集，尤其是
餐
饮商家的聚集，使朝阳公园形成了特色餐饮街，逐步成为
了北京时尚人群的餐饮消费聚集
地，商圈的雏形显现，后来
的好运街和蓝色港湾商业项目的出现使该区域的商业集中
化、复合化，才形成了如今的朝阳公园商圈
1
．朝阳公园商圈范围
以朝阳公园为核心东至东四环，西至东三环，朝阳公园
南路以北，亮马桥路以
南。
2
．朝阳公园商圈概况
朝阳公园位于
CBD
商圈、燕莎商圈和丽都商圈交叉
区，
是亚洲最大的城市公园，是一处以园林绿化为主的综合性、
多功能的大型文化休憩、娱乐公园。由于使馆区环绕，高档
第
22
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酒店星罗棋布，甲级写字楼鳞次栉
比，高档社区数不胜数。
使解决对应需求的各商业业态逐步进驻该商圈，逐步形成了
以餐饮休闲娱乐为主的商圈。
3
．朝阳公园商圈特点
（
1
）
国际化社区密集，高消费力人群聚集
在朝阳公园周边
1.5
公里范围内有近
40
个高档社区，
常住及流动人口约
4
0
万人，已经逐渐形成了京东著名的高
档社区。除了欧美外籍人
士外，还包括港澳台商务人群、海
归人口和外地来京购房的高收入群体，居住人口国际化
趋势
日益明显，消费能力高端。
（
2
）
项目分散聚合力小
商圈内最耀眼的明
星当数蓝色港湾
SOLANA
，除此之外，
枫花园汽车电影院、好运街、朝阳公园西路餐饮街等商业项
目均各具特色，囊括了购
物、餐饮、娱乐等各类业态。但是
各项目比较分散，无法形成统一的组团，势必制约了商
圈的
发展。
（
3
）
交通条件尚待改进
交通条件始终是制
约商圈更快发展的因素之一。亮马桥
路、朝阳公园南路和朝阳公园西路构成了这一区域“
两横一
纵”的交通主干道，其中连接东三环和东四环的“两横”以
及各自与两条环路形成的交叉点——长虹桥、朝阳公园桥和
燕莎桥都是著名的交通拥堵
地带。而“一纵”朝阳公园西路
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虽无堵车之虞，但道路比较狭窄，
交通条件也不甚理想，消
费人流的引入问题有待解决。
4
．典型项目
（
1
）
蓝色港湾
SOLANA
（
2
）
枫花园汽车电影院
（
3
）
好运街
（十）
工体商圈
工体商圈地处
CBD
商圈、燕莎商圈、朝阳门商圈和东直
门商圈的
交汇处，是在四大商圈共同影响下形成的特殊商
圈，以休闲娱乐、餐饮和体育消费为主要
业态，弥补了四大
商圈休闲娱乐业态稀缺的市场空白。
1
．工体商圈范围
工人体育场及体育馆周边
2
．工体商圈概况
< br>从上世纪
90
年代起，工人体育场以能容纳
6
万人的超
大场地成为国内外演艺界歌星们举办演唱
会的首选场地。每
年
10
余场大型演唱
会，及大量新片发布会、新碟上市发布
会，让工体不仅成为北京流行音乐的一个品牌地标
，而且带
动了工体时尚流行文化的市场。
2001
年底，世界最大的酒商芝华士
CHIVAS
公司在工体
设立国际概念酒屋后，
MIX
和
VICS
酒吧率先进驻工体北门。
演员、模特、外国白领等时尚财富人士，及东欧学生、中国
第
24
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年轻人成为这里的主要消费人群。
随后，工体东门也开始出
现酒吧，然后向南、北两侧扩张。
<
/p>
2004
年以后，
规模更大、
装修更豪华、
娱乐功能更齐全、
更有个性的酒吧在
工体西门聚集，形成了今天工体娱乐圈的
雏形。同时，如鹿港小镇、美国奥拜客牛排店、
高档会所餐
厅锦都久缘、有
璟
景阁餐厅
、茉莉餐厅、精品店等在巨大高
消费人群的簇拥下像雨后春笋一般生根发芽。
3
．工体商圈特点
（
1
）
休闲娱乐中心
工体商圈是以工体为中
心的时尚文化的区域性娱乐圈。
其周边的时尚娱乐夜店
,
不仅让工体娱乐圈成为北京夜生活
的首选之地
,
也成为很多香港娱乐圈明星最爱光顾的地方。
曾经有人对北京
的迪吧做了一个排名：前
10
名中，工体商
圈占了
7
个。而前
5
名则清一色都是工体商圈的迪吧。
（
2
）
逐步发展，与周边商圈融合
随着有<
/p>
璟
阁艺术酒店、时尚发布中心、
SPA<
/p>
、瑞士奥运
公馆、美国奥运之家等高品质项目筹建开业，工体的历
史将
从体育休闲娱乐中心发展为体育文化艺术中心。在继续保留
目前体育职能和公益性的前提下，工体将推出
2
万平方米不
同主题的俱乐部
;1
万平方米各具特色的餐
厅、
成为各国大使
馆商务处的集会场所。
工体的发展没有局限于它自己的圈子，而是与朝外商
圈、<
/p>
CBD
商圈融合在一起。工体与朝外大街仅相隔
< br>500
米，
第
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页
已经与朝外商圈融合在一起，成为
一个大的时尚消费旅游区
域。朝外商圈的各类高端商务、高端住宅、涉外酒店等也可
支撑工体日趋高档的商业氛围，成为与
CBD
互补和交相辉映
的一个时尚区域。
4
．典型项目
（
1
）
MIX
（
2
）
唐会
（
3
）
工体
100
（十一）
东直门商圈
东直门商圈和其他的东部
商圈不同，是依托交通枢纽概
念发展起来的新兴商圈。
1
．东直门商圈范围
东直门商圈地处朝阳区和东城区的交界处，以东直门交
通枢纽为核心，范围含盖
了东直门内大街和东直门外大街道
路两侧的大部分区域。
2
．东直门商圈的概况
东直门商圈依托东直门交通枢纽发展和形成，东直门交
通枢纽地处东直门外大
街与东二环交汇处，西邻东二环路、
东邻第二使馆区、南邻东直门外大街、北邻新建规划
路，随
着它的开发和启用，东直门地区原来那片杂乱的建筑群落将
逐步被立体交叉的公交线路、城市铁路、环线地铁及代化商
务楼所取代，一向车流密集
环境嘈杂的东直门，已经形成一
个集公交、地铁、轻轨、机场快轨、长途、出租等交通方
式
第
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构
成的多维立体交通网络。同时，随着周边配套设施逐渐齐
全和完善，该地区将日趋成熟。
借助地处东二环的优质地理
位臵以及新型的交通网络，东直门有效地实现燕莎商圈、崇<
/p>
文门商圈、国贸商圈乃至中关村和奥运村的快速连接，同时
还大大
拉近了市区与首都国际机场的距离，并且将会逐渐形
成集旅游、零售、电信、交通、航空
、银行、保险、休闲娱
乐等高消费商务区。
3
．东直门商圈特点
（
1
）
交通枢纽带动商圈发展
东直门交通枢
纽规占地面积
14.3
公顷，总建筑模达
40
余万平方米，汇集十八条公交、城市铁路和环线地铁线路，
还包括一个
3
万平方米左右的绿化广场。换乘客流都将在地<
/p>
下完成换乘，这无疑会大大改善交通环境，营造良好的城市
交通枢
纽形象。最让人们兴奋的是从东直门到首都机场的磁
悬浮列车，将使城区到机场缩短至<
/p>
7
分钟。而海关将来也要
在东直门设立，
使国内外商务人士出入境更加便捷。这些利
好无疑会有力地推动东直门商圈的发展。
（
2
）
特色簋街，北京名片
簋街是北京老百
姓对东城区东直门内餐饮一条街的称
呼，其东起二环路东直门立交桥西端，西到交道口东
大街东
端。在这条全长
1442
米的东
内大街上，沿街共有各种商业
店铺
150
多家，
其中餐饮服务业约占东内大街全部店铺的
90%
以上。
第
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北京流行的吃法几乎都是从簋街诞
生的：
麻小、
羊蝎子、
香辣蟹、烤鱼、
红焖羊肉……当遍布京城的大小餐馆都在供
应相似菜品时，另一种流行又会出现。簋街已
经成为京城夜
文化的一部分，成为北京饮食文化的代表和时尚餐饮的城市
名片。但是，目前这条靠自发形成的餐饮街虽然日趋成熟，
有着固定的消费人群
。但是簋街没有出现过大规模餐饮性的
商业地产项目。所有的商业面积加起来也不足
10
万平方米，
难以承担起拉动整个东直门
商圈商业发展的重任。
（
3
）
有商务没商业的现状正在改变
从现状
来看，东直门附近已是高楼林立，东方银座、东
环广场、天恒大厦等吸引了大量的商务人
流。以东直门综合
交通枢纽暨东华广场商务区为载体，东直门商圈将在京城东
部形成一个新的商务区域。未来东直门地区将出现更多的写
字楼以及高尚商
住公寓、星级酒店、国际展览中心、大型商
业设施等，其商业设将施达到
47
万平方米
;
其中东方银座
、
莱福士广场以及东华广场相继进驻东直门大街，将给东直门
区
域带来新的商业活力，商圈内没有集中商业的现状将逐步
改变。
4
．典型项目
（
1
）
银座商城
（
2
）
簋街
（
3
）
东华广场
二、北京南部商圈
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北
京南部商圈是指长安街以南主要包括崇文区、宣武
区、丰台区在内的商业区域，是由北京
的几个行政区组成，
不像王府井商圈、西单商圈，不像
CBD<
/p>
，也不像中关村，各
属于不同的行政区管辖。历史上有“东富西贵
”、“南穷北
贱”、“下风下水”……等描述，老百姓也有“东城富、西
城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建设中，长期
以来形成“重北轻南
”、业态“北密南疏”的格局。自
2001
年北京市委、市政府
提出了实行政策倾斜、加快南城发展战
略决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经
济适用房
建设为主要内容的南城发展计划，交通在变化，市政设施在
变化，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京
南城特有的商圈。
（一）前门商圈
1
．前门商圈范围
< br>北至箭楼、南至珠市口西大街，东至鲜鱼口，西至铁树
斜街。
2
．前门商圈概况
前门商圈是以前门大街为核心发展起来的，前门大街位
于京城中轴线，北起
正阳门箭楼，南至天坛公园路口，与天
桥南大街相连。明嘉靖二十九年
< br>(1550)
建外城前是皇帝出城
赴天坛的御路，
建外城后为外城主要南北街道。
大街长
160
0
米，行车道宽
20
米。明、清至民国
时皆称正阳门大街，俗
称前门大街。
1965
< br>年正式定名为前门大街。
二十世纪八十年
第
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代，前门大街迎来了第一次改造，
原来的店铺均被花花绿绿
的巨大广告牌所淹没，失去了以往的文化特色，前门商圈开
始衰败，同时随着
90
年代西单、王府井等
商圈的飞速发展，
前门大街渐渐被人遗忘。
< br>2007
年
5
月
9
日，
前门大街开始了大规模修缮整治，
目
前以基本完毕，招商进展顺利，已签约商户
100
余家，占可
租用面积的
90%
。原本大街上“土生土长”的月盛斋、一条
龙、庆林春茶庄、全聚德、都
一处、大北照相馆、中国书店、
亿兆商场、通三益干果海味店等
13
家“老字号”全部回迁
外，此外，包括苹果电脑、星巴克、
劳力士、耐克等
20
多
家国际知名品牌
也已签约，前门大街昔日的辉煌将再次呈现
在北京人的面前。
3
．前门商圈特点
（
1
）
传统商圈，老字号云集
前门商圈的形
成可追溯到明朝正统年间至今已有
570
年
历史，是北京传统商圈之一，这里商铺众多、老字号聚集，
行业含盖了吃穿住行等多
个方面，由于原先的前门商圈是自
发形成的商圈，没有统一的规划，配套条件不完善，店
铺也
大多是是一层、二层或三层的门面，纳客能力有限、区域内
“脏乱差”现象明显，无法跟上时代的进步。
（
2
）
地理位臵优越，人流量大
第
30
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商
圈紧邻天安门广场、故宫、人民大会堂，是到北京旅
游者必来参观的项目，再加上本就便
利的地上交通网路和地
铁
2
号线，人流
量巨大。
（
3
）
功能分区明确，传统、现代文化融合
修缮后的前门大街将依据其以及毗邻的南北向
4
条街和
东南西北向为主的
22
条胡同，共同构建成“中
华老字号传
统商业及旅游商品区”
“精品四合院体验区”
等
5
大功能区，
并将
以传统商业、历史文化的集聚为特色，体现传统与时尚
的交汇融合
(
引入的苹果电脑、星巴克、劳力士、耐克等品
牌店将根据整
个商圈的氛围换上“中国脸”
)
。
4
．典型项目
（
1
）前门天街
（
2
）
公使馆
（
3
）
中欣高尔夫商城
（
4
）
老舍茶馆
（二）方庄商圈
1
．方庄商圈范围
< br>方庄商圈位于丰台区东端，南二环和南三环之间，东与
朝阳区交界、
北与崇文区接壤，
西、
南与东铁匠营商圈搭界。
商圈有十条主要大街，总面积
5.53
平方
公里。
2
．方庄商圈概况
< br>上世纪
90
年代初，方庄是北京第一个现代化的、号称<
/p>
亚洲最大的成熟社区。便利的交通、完善的配套设施，让方
第
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庄“聚拢”了大批演艺界名人、企
业家和政府机关人员，成
为北京第一个“富人区”，并诞生了一条北京知名的餐饮街
——方庄餐饮街。经过多年的逐步发展，方庄商圈内已经依
托居住人
群高端的消费能力聚集了大批的商家入住，成为北
京典型的社区商圈，随着经济的发展，
方庄商圈已经开始扩
展到东三环以外，形成更广范围的经济商圈。改区域配套设
施成熟，教育、医疗、文化、教育、购物齐全。
3
．方庄商圈特点
（
1
）
最早的富人区
整个社区分芳古园、<
/p>
芳城园、
芳群园、
芳星园、
紫芳园、
芳城东里
6
个小区
，
总建筑面积
302
万平方米，
其中住宅
213
万平方米，在原有区域的东侧
，方庄新区正在建设，已经建
成了芳林苑、早安芳庄、时代紫芳等新的高档住宅小区，整
个商圈内的住宅面积已经超过
300
万
平方米，居住人群数量
的庞大和强劲的消费能力成为商圈发展的基础。
< br>
（
2
）
商家聚集，业态齐全
方庄商圈的核心
便是方庄美食街，现有餐饮店铺近
30
家，其中三分之二集中在
蒲芳路东
500
米路段的两侧。这条
美
食街可以说是方庄餐饮业的龙头，
延伸到芳古园、
芳城园、
芳群园、芳星园还有数十家风味各俱的餐饮店铺与美食街遥
相呼应，
编织成了恰似众星捧月的方庄美食网络。街里除了
刚记海鲜、
金
鼎轩、
全聚德、
都一处等数不完的知名餐饮外，
第
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也
有贵友、物美、家乐福、方庄购物中心等商场、超市，业
态齐全，功能完备。
（
3
）
交通便利，路通条件好
商圈地处南二
环和三环之间，交通极为便利，当初方庄
的建设是按“市政先行”的原则，边开发边做配
套，首先解
决的是交通问题。先后建成了方庄北边界的南二环东路、东
< br>侧的方庄路，改造了西边界的蒲黄榆路和南边界的南三环东
路。这一十字路把方庄
划分为“古城群星”四大区，连接四
大区的是一条
30
米宽的环路，环路的四个角又有放射状支
路。因此商圈内道路规整，出行
方便，人流的导入和导出都
非常顺畅。
4
．典型项目
（
1
）
家乐福
（
2
）
方庄购物中心
（
3
）贵友、方庄美食街
（三）
马连道商圈
1
．马连道商圈范围
北至广安门外大街，南至丽泽路，西临北京西站南路，
东至红莲南路
2
．马连道商圈概况
建国以后，北京市茶叶加工厂落户于马连道，随后，众
多南北茶
商也纷纷进驻，初步形成了马连道茶叶市场的规
模。这一条街有九个茶城，有上千个茶商
，年经营额大概
15
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