房产交易纳税问题详细讲解(附案例分析)
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房产交易过程中的纳税问题详解
（附案例分析）
< br>《纳税辅导》仅供参考，具体执行应以法律、法规、规章和规范
性文件的规定为准
。
本期内容为个人二手房交易环节，
交易双方所涉
及税费政策解析。
在历次房地产业的国家宏观调控
背景下，
国家对个人二手房交易
所涉及的税费政策也屡次发生变
化。
同时，
由于二手房交易的房屋类
型
可分为住宅和非住宅，
住宅还可分为普通住宅和非普通住宅，
交
易
的类型又可分为正常转让、互换、赠与、受赠后再转让等，不同情况
< br>下对交易双方征收的税费均有差异，
是日常咨询的重点。
根据国家税
收法律法规的有关规定，我们对相关的政策进行了整理，供参考。
一、个人转让住房涉及税费
（一）营业税及附加
根据《财政部
国家税务总局关于调整
个人住房转让营业税政策
的通知》
(
财
税〔
2011
〕
12
< br>号
)
规定，自
2011
年
1
月
28
日起，个
人将购买不足
5
年的住房对外销售的，
全额征收营业税；
个人将购买
超过
5
年（含
5
年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减
去购买房屋的价款后的
差额征收营业税；
个人将购买超过
5
年
（含
5
年）的普通住房对外销售的，免
征营业税。
根据
《国务院办公厅转发
建设部等部门关于做好稳定住房价格工
作意见的通知》
（国办发
〔
2005
〕
26
号）第五条规定：
“……享受优
惠政策的住房原则上应同时
满足以下条件：住宅小区建筑容积率在
1.0
以上、单套建筑面
积在
120
平方米以下、实际成交价格低于同
< br>级别土地上住房平均交易价格
1.2
倍以下。
各省、
自治区、
直辖市要
根据实际情况，
制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
允许
单套建筑面积和价格标准适当浮动，
但向上浮动的比例不得
超过上述
标准的
20%
。各直辖市和省
会城市的具体标准要报建没部、财政部、
税务总局备案后，在
2
005
年
5
月
31
日前公布。
”
根据
《国家税务总局
财政部
建设部关于加强房地产税收管
理的
通知》
（国税发〔
2005
〕
89
号）
，个人购
买住房以取得的房屋产权证
或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
根据
《国家税务总局关于房地产税收政策执
行中几个具体问题的
通知》
（国税发〔
2005
〕
172
号）规定，纳税人申
报时，同时出具房
屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，
按照
“孰先”
的原则确定购买房屋的时间。
即房屋产权证上注明的时间早于契税完
税证明上注明的时间的，以房屋产
权证注明的时间为购买房屋的时
间；
契税完税证明上注明的时间
早于房屋产权证上注明的时间的，
以
契税完税证明上注明的时间
为购买房屋的时间。
因此，根据目前政策，个人转让住房，应
判断是否普通住房、是
否满
5
年两个因
素，确定是否缴纳及如何缴纳营业税。
纳税人缴纳营业税的同
时，应根据营业税税额的
7%
（市区）缴
纳城建税，营业税税额的
3%
缴纳教育费附加，营业税税额的
2%
缴
纳地方教育附加。
（二）个人所得税
<
/p>
根据
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关<
/p>
问题的通知》
（国税发〔
2006
〕
108
号）规定，个人转让住房，以其
转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，
按照
“财产转让所得”项目缴纳
20%
个人
所得税。对转让住房收入计算
个人所得税应纳税所得额时，
纳税
人可凭原购房合同、
发票等有效凭
证，经税务机关审核后，允许
从其转让收入中减除房屋原值、转让住
房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
纳税人未提供完整、
准确的房
屋原值凭证，
不能正确计算房屋原值和应纳税额的，
税务机关可根据
《中华人民共和国税收征收管理法》
第三十五条的规定，
对其实行核
定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税
额。
具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地
方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房
屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入
1%-3%
的幅度
内确定。
根据
《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个
人所得税有关问题的
通知》
（财税字〔
1999
〕
278
号）第四条规定，
对个人转让自用
5
年以上、
并且是家庭唯一生活用房取得的所
得，
继
续免征个人所得税。
根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通
知》
（国税发〔
2007
〕
33
号）第三条规定：
“
（一）上述
文件所称‘自
用
5
年以上’
，是指个人购房至转让房屋的时间达
5
年以上。<
/p>
1.
个人购房日期的确定。个人按照国
家房改政策购买的公有住
房，
以其购房合同的生效时间、
房款收据开具日期或房屋产权证上注
明的时间，依照孰先原则确定；个
人购买的其他住房，以其房屋产权
证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确
定。
2.
个人转让房屋的日期，以销
售发票上注明的时间为准。
（二）
‘
家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治区、直辖市范
围内纳税人（有配偶的为夫妻双方
）仅拥有一套住房。
”
因此，
按照目前政策，
除个人转让自用
5
年以上、
并且是家庭唯
一生活用房取得的所得，<
/p>
免征个人所得税外，
个人转让住房应按照
“财
产转让所得”差额缴纳
20%
个人
所得税，如不能提供完整、准确的
房屋原值凭证，则按住房转让收入核定征收。
（三）印花税、土地增值税
根据《财政部
国家税务总局关于调整
房地产交易环节税收政策
的通知》
（财税〔
2008
〕
137
号）
，为适当减轻个人住房交易的税收
负担，支持居民首次购买普通住房，自<
/p>
2008
年
11
月
1
日起，对个
人销售或购买住房暂免
征收印花税，
对个人销售住房暂免征收土地增
值税。
因此，目前个人销售住房免征印花税、土地增值税，个人购买住
房免征印花税。
（四）契税
根据
《江苏省财政厅
江苏省地方税务局
江苏省住房和城乡
建设
厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
< br>（苏财税〔
2010
〕
33
号）规定：
“一、关于调整契税政策。
<
/p>
自
2010
年
1
0
月
1
日起，对个人购买
90
平方米及以下，且属
于家庭（成员范围包括购房
人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住
房的普通住宅，
减按<
/p>
1%
税率征收契税。
对个人购买
90
平方米以上，
144
平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按
1.5%
税
率征
收契税
;
对个人购买不属于家庭唯
一住房的，无论属于普通住宅还是
非普通住宅，一律按我省原定
3%
税率征收契税。
商品住房以房地
产主管部门契约鉴证时间为准，
存量住房以房地
产主管部门契约
登记受理时间为准。
凡在
2010
年<
/p>
10
月
1
日前已
签
订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，
< br>应在
2010
年
10
月
20
日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记
手续，逾期按本通知规定执行。
对纳
税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，
征收机关应查询
纳税
人在省辖市范围内的契税纳税记录
;
无记录或有记录但有疑义<
/p>
的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门按照《房屋权属登
记信息查询暂行办法》
（建住房〔
2006
< br>〕
244
号）和《房屋登记簿管
理试行办法》
（建住房〔
2008
〕<
/p>
84
号）的有关规定，通过房屋登记
信息
系统查询纳税人的家庭住房登记记录，
并出具书面查询结果。
如
因当地暂不具备查询条件的，
纳税人应向征收机关出具家庭唯一
住房
书面诚信保证书。纳税人诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，征收
机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
”
因此，目前个人购买住房，应根据是否普通住房、面积大小以及
是否家庭唯一住房三个因素确定适用的契税税率。
例
1
：
本人今年准备卖掉一套位于苏州市区的别墅，该房产已满
五年，且是
家庭生活唯一住房，原购房价格
80
万，现协商卖价
300
万，问买卖双方要交多少税？
答：
该房产属满五年非普通住房，
依据财税
〔
2011
〕
12<
/p>
号规定，
卖方应按差额缴纳营业税及附加；
由于该房产已满五年，
且是家庭生
活唯一住房，根据财税字〔
1999
〕
278
号第四条规定免征个人所得
税。买方应按
3%
税率缴纳契税。具体税费如下：
卖方：营业税
=
（
300-80
）×
5%=11
（万元）
城市维护建设税
=11
×
7%=0.77
（万元）
教育费附加
=11
< br>×
3%=0.33
（万元）
地方教育费附加
< br>=11
×
2%=0.22
（万元
）
买方：契税
=300
×
3%=9
（万元）
二、个人互换住房涉及税费
个人互换住房，交换双方视同销售，营业税及附加、个人所得税
按照
个人转让住房计算缴纳。
根据《财政部
国家税务总局关于土地
增值税一些具体问题规定
的通知》
（财税字〔
< br>1995
〕
48
号）第五条规定
，对个人之间互换自
有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。<
/p>
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定，房屋交
换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经
济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
三、个人转让商铺涉及税费
（一）营业税及附加
根据《财政部
国家税务总局关于营业
税若干政策问题的通知》
（财税〔
2003
〕
16
号）规定：
“三、关于营业
额问题……（二十）
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，
以全部
收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业
额。
”
因此
，个人转让购置的商铺，应按差额缴纳营业税，纳税人缴纳
营业税的同时，应根据营业税
税额的
7%
（市区）缴纳城建税，营业
税税额的
3%
缴纳教育费附加，
营业税
税额的
2%
缴纳地方教育附加。
（二）个人所得税
《中华人民共和国个人所得税法》
规定，
财产转让所得
以转让财
产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，
为应纳
税所得额，
适
用税率
20%
。个人出售商铺所得属于转让财产所得，应按此规定计
算缴纳个人所得税。
（三）土地增值税
根据《中华人民共
和国土地增值税暂行条例》
(
国务院令第
138
号
)
第二条规定：
“转让国有土地使用权、
地上的建筑物及其附着物
（以
下简称转让房地产）
并取得收入的单位和个人，
为土地增值税的纳税
义务人（以下简称纳税人）
，
应当依照本条例缴纳土地增值税。
”
旧房转让应缴纳的土地增值税按以下顺序和方法计算：
1
．转让旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定
扣除项目金额，再计算应纳土地增值税额。根据《中华人民共和国土
地
增值税暂行条例》
及其实施细则的规定，
旧房及建筑物的评估价
格，
是指在转让已使用的房屋及建筑物时，
由政府批准设立的房
地产评估
机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评
估价格须经当
地税务机关确认。
根据《财政部
国家税务总局关于土地
增值税一些具体问题规定
的通知》
（财税字〔
< br>1995
〕
48
号）规定：
“十、关于转让旧房如何确
定扣除项目金额的问题
< br>
转让旧房的，
应按房屋及建筑物的评估价格、
取得土地使用权所
支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在
转让环节缴
纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得
土地使用权时未
支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，
不允许扣除取得土地
使用权所支付的金额。
”
< br>
具体计算过程：
（
1
）计算评估价格：评估价格
=
重置成本价×成<
/p>
新度折旧率；
（
2
）汇集扣除项目金额：包括评估价格、评估费用、与房产转
让有关的税金等；
（
3
）计算增值率；
增值率
=
增值额÷扣除项目金额
增值额
=
收入额－扣除项目金额
< br>（
4
）依据增值率确定适用税率；
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额
50%
的部分，税率为
30%
。
增值额超过
扣除项目金额
50%
、未超过扣除项目金额
100%
的
部分，税率为
40%<
/p>
。
增值额超过扣除项目金额
100%
、
未超过扣除项目金额
< br>200%
的
部分，税率为
50%
。
增值额超过扣除项目金额
200%
的部分，税率为
60%
。
（
5
）依据适用税率计算应纳税额；
应纳税额
=
增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（
6
）如果转让房地产的成交价格明显
低于房地产评估价格，又
无正当理由的，
应按评估的市场价确定
其实际成交价，
并以此作为转
让房地产的收入计算征收土地增值
税。
2
．转让旧房及建筑物，凡不能
取得评估价格，但能提供购房发
票的，可根据《财政部
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通
知》
（财税〔
2006
〕
21
号）第二条规定计算。即经当地税务部门确
认，
《
条例》第六条第（一）
、
（三）项规定的扣除项目的金额，可按
发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计
5%
计算。对纳
税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作
为“与转
让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计
5%<
/p>
的基数。
3
．
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房
发票的，地方税务机关可以根
据《中华人民共和国税收征收管理法》
第
35
< br>条的规定，实行核定征收。根据《关于明确旧房转让土地增值
税政策的通知》
（苏财税〔
2011
〕
36
号）规定：
< br>“三、对旧房转
让实行核定征收的，
按
< br>《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作
的通知》
(
国税发〔
2010
〕
< br>53
号
)
文件第四条规定，核定
征收率原则
上不得低于
5%
。并应按《
江苏省地方税务局关于加强土地增值税征
管工作的通知》
(
苏地税发〔
2011
〕
53
号
)
文件第三条规定，在测算
增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。
”
（四）印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，产权转移书据包
括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移
书据，应由立据人按
合同按所载金额万分之五贴花。
根据《国家税务局关于印花税
若干具体问题的解释和规定的通
知》
（国税发〔
1991
〕
155
号）第十条
规定：
“
‘财产所有权’转移书
据的征
税范围是：
经政府管理机关登记注册的动产、
不动产的所有权<
/p>