试题库(一)
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《房地产估价》试题库（一）
一、单选题
1
、以下不属于按房地产开发程度分类的是（
）
A.
生地
B.
熟地
C.
农地
D.
在建工程
2
、房地产估价是指对房地产的（
）进行测算和判定的活动
A.
成交价格
B.
质量
C.
效用
D.
客观合理的价值
3
、房地产是指土地、建筑物及（
）
A.
构筑物
B.
房屋
C.
装修
D.
其他地上定着物
4
、某宗土地的规划容积率为
3
，可兴建
6000
平方米的商住楼，经评估总地价为
180
万元，
则该宗土地的单价为（
）元
/
平方米
A.100
B.300
C.600
D.900
5
、对于商业用房来说，
朝向和楼层相比较，通常情况下（
）
A.
楼层对价格的影响更大
B.
朝向对价格的影响更大
C.
两者同样重要
D.
因人而异
6
、在评估期房价格时（
）
A.
估价
对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态
B.
估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.
估价对象状况及房地产市场情况均为示来某时点的状态
D.
估价对象状况为未来某时点的状态，
房地产市场情况为估价时点的状态
7
、拟订估价方法时做法错误的是（
）
A.
对同
一估价对象选用一种估价方法进行估价
B.
有条件选用
市场比较法进行估价的，
应
以市场比较法为主要的估价方法
C.
收益性房地产估价，应选用收益法进行估价
D.
具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开
法进行估价
8
、明确估价基本事项主要包括（
）
A.
明确
估价目的、估价方法、估价时点
B.
明确估价目的
、估价方法、估价对象
C.
明确估价目的
、估价对象、估价时点
D.
明确估价对象、估价期限、估价目的
9
、选取可比实例一般不超过（
）
A.3
个
B.5
个
C.7
个
D.10
个
10
、交易实例的成交日期与估价时点相隔时间一般不宜超过（
）
A.
半年
B.1
年
C.2
年
D.3
个月
2
11
、某房地产开发用地，其土地面
积为
10000m
，土地使用条件与规划限制所规定的容积率<
/p>
2
为
1.2
，楼
面地价为
1500
元
/m
。后经规划调整，容积率提高到
1.6
，楼面地价不
变，则该
房地产开发用地因容积率提高需补地价（
）万元
A.375
B.450
C.500
D.600
12
、关于市场法的说法，错误的是（
）
A.
测算
结果容易被人们理解、认可、接受
B.
测算结果有时并不一定是合理、
真实的
C.
需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D.
每个影响
因素对可比实例成
交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化
13
、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入或净收益等应采用
其（
）
A.
实际收益
B.
客观收益
C.
现时收益
D.
历史收益
14
、收益法的理论依据是（
）
A.
替代原理
B.
生产费用价值论
C.
预期原理
D.
经济原理
15
、甲房地产的收益期限为
30
年，楼面地价为
2700
；乙房地产的收益期限为
40
年，楼面
精选
地价为
2800
。报酬率均为
6%
< br>，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比（
）
A.
甲大于乙
B.
甲小于乙
C.
甲等于乙
D.
无法确定
16
、从卖方的角度看，成本法理论依据为（
）
A.
成本费用价值论
B.
替代原理
C.
预期原理
D.
效用价值论
17
、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（
）
A.
物质折旧
B.
功能折旧
C.
经济折旧
D.
无形折旧
A.
的日期
18
、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（
）
A.
围墙工程费
B.
电力设施工程费
C.
居委会用房建设费
D.
人
防<
/p>
工
程
费
19
、关于假设开发法的说法，错误的是（
）
A.
运用
假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C.
假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来
发生时的价值
D.
在预测开发完成后
的价值时，
应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价
< br>值
20
、某房地产开发项目建
筑面积
3850m2
，建设期
2
年，根据市场调查分析，该项目建成时
可售出
50%
，半年和一年后分别售出
30%
和
20%
，出售时平均单价为
2850
元
/m2
，折现率为
< br>15%
，开发完成后的房地产于建设初期的价值为（
）万元。
A.572.21
B.765.85
C.791.24
D.912.62
21
、某市区有一
大型物资储备仓库，
现根据城市规划和市场需求，
拟改为超级市
场。需评估
该仓库的公开市场价值，最适用采用（
）进行估价。
A.
比较法
B.
成本法
C.
假设开发法
D.
长期趋势法
22
、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（
）
A.
市场法
B.
收益法
C.
成本法
D.
推测法
23
、某类房地产
2008-2012
年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产
2013
年的价格为（
）
年份
房地产价格（元
/m2
）
2008
3800
2009
5000
2010
6400
2011
7800
2012
9000
A.10300
B.10400
C.11165
D.11265
24
、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业日期为
< br>2010
年
5
月
20
日至
5
月
30
日，估价报告应用有效期为
1
年。
2011
年
5
月
20
日，甲利用该估价报告向银行申请
了
16
年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少
于（
）年。
A.15
B.16
C.17
D.20
二、多选题
1
、房地产估价的基本要素主要包括（
）
A.
主体和客体
B.
时点
C.
估价作业时间
D.
原则、方法
2
、土地使用权出让的方式有（
）
A.
招标
B.
挂牌
C.
拍卖
D.
协议出让
3
、影响房地产价格的区域因素主要包括（
）
A.
环境和景观
B.
面积大小
C.
繁华程度
D.
城市规划限制
4
、房地产价格的形成条件有（
）
A.
有用性
B.
有效需求
C.
稀缺性
D.
社会性
精选
5
、下列关于明确房地产估价时点
的表述中，正确的有（
）
<
/p>
A.
对当前的价值进行评估，
一般以实地
查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价
时点
B.
城市房屋拆迁估价，估价时点一
般为房屋拆迁许可证颁发之日
C.
房地产估价人员可以假定估价时点
D.
对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日
为估价时点
6
、影响房地产价格的经
济因素主要有（
）
A.
经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B.
社会发展状况、房地产投机和城
市化
C.
财政收支及金融状况、利率
D.
物价、汇率、居民收入
E.
人口数量、
行政隶属
变更、居民收入
7
、工业厂房的区位影响因素主要考虑（
）
A.
临街状况
B.
动力是否易于取得
C.
废料处理是否方便
D.
接近大自然
E.
产品原料的获取方便程度
8
、房地产区位是与其特定位置相联系的（
）的总和
A.
自然因素
B.
人文因素
C.
人口因素
D.
社会因素
E.
其他因素
9
、市场法中实物状况比较和调整的内容包括（
）
A.
环境
B.
地形地势
C.
外部配套设施
D.
内部基础设施完备程度
E.
装饰装修
10
、
收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取
收益的时间。
它应根据建筑物的
（
）来确定
A.
自然寿命
B.
经济寿命
C.
剩余经济寿命
D.
土地使用权期限
E.
土地使用权剩余期限
11
、收益法中确定报酬率的基本方法有（
）
A.
市场提取法
B.
累加法
C.
指数调整法
D.
投资报酬率排序插入法
E.
收益乘数法
12
、成本法中的投资利息的计算基数包括（
）
A.
土地取得成本
B.
建设成本
C.
管理费用
D.
销售费用
E.
销售税费
13
、成本法的“开发利润”是指（
）
A.
开发商所期望获得的利润
B.
开发商所能获得的最终利润
C.
开发商所能获
< br>得的平均利润
D.
开发商所能获得的税后利润
E.
开发商所能获得的税前利润
14
、基本完好房的成新度可以是（
）
A.
九成
B.
八成
C.
七成
D.
六成
E.
五成
1
5
、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（
< br>
）
A.
待开发房地产的价值
B.
待开发房地产取得的税费
C.
续建开发成本
D.
销售费用
E.
销售税金
16
、
某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，
出具了估价报告，
估价报告应用的有效期
为
1
年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为
20
年。下列说法正
确的是（
）
A.
此估价报告使用期限为
1
年
B.
< br>该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存
20
年以上
C.
如
果委托人在
1
年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，
则此估价报告失效，
需要重新评
估
D.
如果委托人在
1
年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款
，
则此估价报告继续有效，
不需要
精选