房地产土地使用税的计算方法
-
房地产土地使用税得计算方法
(
一
)
建造期间土地使用税计税起始时间
开发阶段得计税起始
时间
,
应当结合以下两个文件进行判断。
《城镇土地使用税暂行条例》
第九条规定
:
新征用得土地
,
依照下列规定
缴纳土地使用税
< br>:(1)
征用得耕地
,
自批准征
用之日起满一年时开始缴纳土地使用
税
;(2)
征用得非耕地
,
自批准征用次月起缴纳土地使用税。<
/p>
《财政部
国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策得通知》
(
财税
[2006]186
号
)
第二条第一款规定
:
以出让或转让方式有偿取得
土地使用权
得
,
应由受让方从合同约定
交付土地时间得次月起缴纳城镇土地使用税
;
合同未
约定交付土地时间得
,
由受让方从合同签订得次月
起缴纳城镇土地使用税。
(
二
)
建造期间土地
使用税计税依据
1
、总计税面积得确定
房地产开发企业建造期间土地使用
税开征得计税依据
,
应依据下面两个
规
定
:
《
城镇土地使用税暂行条例》第三条
:
土地使用税以纳税人实际占
用得
土地面积为计税依据
,
依照规定税
额计算征收。前款土地占用面积得组织测量工
作
,
由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
《国家税务局关于土地使用税若干
具体问题得解释与暂行规定》
(
国税
地
字
[1988]015
号
)
第六条
:
纳税人实际占用得土地面积
,
就是指由省、自治区、
直辖市人民政府确定得单位
组织测定得土地面积。尚未组织测量
,
但纳税人持有
政府部门核发得土地使用证书得
,
以证书确认得土
地面积为准
;
尚未核发土地使
用证书得
,
应由纳税人据实申报土地面积。
这里需要注意
,
如果纳税人实践中非法占地开发
,
即土地使用权证明文
件上得四至界线与实地不一致
,
应按实地四至界线计算土地面积。
2
、免税面积得扣除
(1)
经
济适用房用地与廉租房用地面积扣除
《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房与住房租赁
有关税收
政策得通知》
(
财税
[2008]24
号
)
第一条第
(
二
)
项规定
:
开发商在经济适用住房、
商
品住房项目中配套建造廉租住房
,
在商品住房项目中配套建造经
济适用住房
,
如能提供政府部门出具得相关材料
,
可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总
建筑面积
得比例免征开发商应缴纳得城镇土地使用税。
(2)
其她优惠政策用途占地面积扣除
对于其她符合优惠政策列明用途<
/p>
(
学校、
医院、
托儿所、
幼儿园
,
小区外
与社会公用地段未加隔离得绿化用地、道路用地
,
小
区内得荒山、林地、湖泊等
尚未利用得土地
)
< br>得土地面积
,
因为房地产企业尚在建造中
,
建成后得上述优惠政
策列明用途房产可能占地面积与
规划面积不一致
,
建成后也可能挪作她用
,
所以
各地对建造期间得优惠政策列明用途土地面积就是否适
用优惠政策掌握不一
,
有
得地方允许扣
除
,
有得地方不允许扣除。
例如
,
上海市、
重庆市
、
青岛市可扣除。
《上海市税务局关于土地使用税有关
问题得解释与处理意见》
(
沪税地
[1989]46
号
)
第三
条规定
:
企业新征用土地时带
征一部分
同于市政规划得公共道路用地
,
如这部分带征土地列入企业范围
以外与
不使用得
,
可免予征收土地使用
税。
《上海市税务局关于征收土地使用税有关问题
得补充规定》
(
沪税地
[1990]54
号
)
第二条规定
:
企业范围内自然形成得河流或湖
面
,
已被利用得
(
例宾馆等单位作为景色格局或游艺
场所等
),
应按规定征收土地
使用税<
/p>
;
尚未利用得
,
可由所在地税务机关审核
,
报我局得批准后
,
暂时免征土地
使用税。
《重庆市
地方税务局关于房产税城镇土地使用税有关政策问题得通知》
(
渝地税发
[2003]301
号
)
第二条第
(
二
)<
/p>
项
:
对开发小区内得道路、
绿化用地
,
经区
县地税局审
定后可暂不征收城镇土地使用税。
《青岛市地方税务局关于明确房地
产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题得通知》
(
青地税函
[2009]128
号
)
第四条规定
:
开发初期应税土地总面积不包
括经规划部门批准建设项目配套
得居委会、
派出所、
学校、
幼儿园、
托儿所、
医院等公共设施应分摊得土地面积。
例如
,
辽宁
省不可扣除。
《辽宁省税务局关于对房地产开发公司征收土地
使
用税得批复》
(
辽税四
[1993]2
03
号
)
第二条规定
< br>:
对房地产开发公司征收土地
使用税得计税依据应包括与
其不可分割得附属设施占地。即对住宅小区内马路、
绿化用地、商业网点、自行车棚等公
共设施用地均应征税。
此外
,
税企双方都应注意
,
房地产企业并不适用填海整治土地税收优惠
政策
,
依据就是《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题得批
复》
(
国税函
[2005]968
号
)
规定
:
享受免缴土地使用税
5
—
10
年得填海整治得土
地
,
就是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治得土地
< br>,
不包括纳税人通过出
让、转让、划拨等方式取得得已填
海整治得土地。
(
三
)
建造期间应纳税额
应纳税额<
/p>
=
单位税额×
(
总计税面积
-
免税面积
)
三、竣工阶段土地使用税
(
一
)
竣工阶段计税截止时间
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题得
通知》
(
财
税〔
2008
〕
152
号
)
第三条规定
:
纳税人因房产
、土地得实物或权利状态发生变化
而依法终止城镇土地使用税纳税义务得
,
其应纳税款得计算应截止到房产、土地
得实物或权利
状态发生变化得当月末。
上述文件实质就是强调
,
纳税人不再就是土地
使用税纳税人时
,
其由土
地使用税纳税
人转为非土地使用税纳税人得当月依然要计算缴纳土地使用税。
文
件中
“权利状态发生变化”
,
一般理
解为土地使用权发生转移。
“实物状态发生变
化”
,
多数同志感到难以理解
,
实际上可按
《国家土地管理局确定土地所有权与使
用权得若干规
定》
([1995])
国土
(
籍
)
字第
26
号
)
第二十九条规定理解
:
原房屋拆
除、改建或自然坍塌等原因
,
已经变更了实际土地使用者得
,
经
依法审核批准
,
可
将土地使用权确定给
实际土地使用者、
空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢
复使
用得土地
,
由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
因此
,
实践中多数省
份认为房地产企业开发项目土地使用税应以项目宗地使
用权转移登记给业主月份作为最后
截止月份。
因为房地产开发企业销售行为就是
陆续发生得
,
陆续交付业主使用
,
为业主办理土地使用证就是分批办理得
,
因此截
止月份也呈现出分批特点。房地产开发企业如果未能给购房者办理土地使用证
,
就应继续照常纳税。
但就是
,
考
虑到经常出现业主入住多年尚未取得土地使用证现象
,
以及
部分地区土地管理部门尚未全面开展为业主办理土地使用证业务得客观事实
< br>,
如
果单纯以土地使用证为准
,
会造成开发项目越多得房地产开发企业土地使用税税
负越重得不
公平现实。
个人认为
,
实践操作应以房地产企业交付业主使用当月作为
土地使用税
计税截止时间
,
不仅符合实
质重于形式原则
,
而且也有一定得法律依据。
< br>《国家税
务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定得通知》
(
国税发
[2003]89
号
)