多层的使用面积与建筑面积之比
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多层的使用面积与建筑面积之比
得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，
通常得房率高低能够从
一个侧面反映出楼盘的品质、
户型结构的配置合理。一些购房者在选
购
房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好，
豪
宅是否都
是低得房率，
得房率和使用率之间存在什么样的关系，
什么样的得房率
才是合理的，
这些问题
你都清楚吗？本文或许能在这些问题上给你一些
启示。
得房率
abc
1
．什么是得房率？
得房率，
是指可供住户支配的面积与
房屋建筑面积
（包括公用部分面积）
之比。
简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积
的比率。
2
．通常情况下，几
种不同住宅类型得房率
高层（
12
层以上）
：大致
75-84
％
小高层（
7-11
层）
：大致
79-86<
/p>
％
<
/p>
多层（
4-6
层）
：大致
80-90
％
以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不
少特例，
例如有些高层的得房率甚至超过小高层，
部分高档的多
层
（花园式住宅）
得房率还低于小高层。
3
．如何计算得房率
a
，要分清户型面积的三种关系，即
使用面积、套内面积和建筑面积。
关系如下：
b
，得房率
≠
使用率
使用率
=
使用面积
÷
< br>建筑面积
×
100%
得房率
=
套内建筑面积
÷
建筑面积
×
100%
c
，得房率高只意味着公摊面积小，
而使用率高则同样说明墙体面积或
套内阳台面积小。
4
．影响得房率的几大因素
影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括
两部分，
一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地
下室、
值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用<
/p>
房建筑面积。二是套
(
单元
)
与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包
括山墙
）墙体水平投影面积的一半。
具体说来主要体现在几个方面：
<
/p>
①房型结构（几梯几户）
。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊
的公
用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要
分摊的公用面积就会减少。
②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较
高。
③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠
式次之，点式则较低。
④公共活动
区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞
电梯、
室内车库，
这些都会占用到大量公摊面积。
相反多层结构的物
业，
大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，故得房率相对较高。
⑤何种面积不算做公摊面积？车库、会所等具备独
立使用功能的空间
;
售楼单位自营、自用的房屋
;
为多栋
房屋服务的警卫室、管理用房、设
备间等。得房率
在不同品质物业类型中的应用
为了介绍方便，本文将全市楼大致分为豪宅、中（高）档房、
中（低）
档房三类，分类标准主要依据上海市普通住房标准的界定，
本文所指的
物业是指住宅，不包括商办和别墅等其他物业类型。
链接：上海市普通住房标准住宅小区建筑容积率在
1.0
以上；单套建筑
面积在
140
平方米以下；
实际成交价格低于同级别土地上
住房平均交易
价格
1.44
倍以下，坐
落在内环线以内的低于
17500
元
/
平方米，内环与
外环之间的低于
100
00
元
/
平方米，外环线以外的低于<
/p>
7000
元
/
平
方米。
豪宅
面积或价格，明显高出普通住房
标准，至少
50%
以上。
中（高）档房
面积或价格，等于或稍高于普通住房标准。
中（低）档房
面积或价格，低于或明显低于普通住房标准
（动迁房和配套商品房不在此列）
。
豪宅
<
/p>
豪宅的受众群体是最不在意得房率的，对他们来说，追求豪华、宽敞、
气派才是第一要务，并且要彰显自己的身份，他们也最愿意在大厅、走
廊等公摊面积
上花钱。
豪宅关注点一
影响豪宅得房率的几大因素
豪宅之所以高档，除了房间多、房型面积大外，最明显的特征是公共部
分面积大。主要表现在大堂、电梯间、公共门厅、走道等部位。大堂是
门面，特别对于豪
宅，大堂更是其高档的最显著体现。多数楼盘都会把
大堂做得豪华、气派，通过对
30000
元
/
平方
米以上豪宅的调查来看，
市中心高档房的大堂面积在
300-5
00
平方米左右。个别超豪华公寓的大
堂面积还要高于这个范围
。
其次是电梯间，普通公寓的电梯
间面宽在
2.5
米左右，豪宅则一般会在
3
米以上。
再者，市中心的豪宅多为高层建筑，目前的趋势是豪宅公共部位的面积
越来越来大，
楼层越造越高，这些都是影响豪宅得房率的因素。
豪宅关注点二
豪宅不是低得房率的代名词
一般认为，楼层越高，越豪华，得房率越高，但从调查的结果来看不尽
如此。
市中心豪宅的得房率基本在
80%
左右，
其中豪宅代表汤臣一品的
得房率达
84%
，
这是为何呢？我们以汤臣一品为例，
简单剖析豪宅得房
率并不低的原因：
豪宅讲究私密性。相比普通住宅，豪宅户数少，梯数多。如图
为汤臣一
品
c
栋的标准层平面图，该栋
楼为一层两户，每层五梯，每户有两部私
人电梯，分属保姆和主人。
豪宅的户型面积越做越大。
房
型面积多在
400-600
平方米左右
.
如图中每
户房型面积为
434.27
平方米。
该案的活动区域
（客厅、
餐厅）
的面积特
别大，并有四个卫生间，符
合海外人士的卫生要求。阳台、露台、工作
阳台应有尽有，且面积大。汤臣一品的奢华除
了超大、气派的大堂，宽
敞的私家楼梯间外，还设有一室内连廊，连接各栋楼，这些在普
通公寓
中看似过于奢侈的部分，正是其豪宅价值的体现。为了彰显品位，购房
者情愿牺牲掉一部分面积，并不要求每一平米都物尽其用。
从该案的设
计，高端客户对居住舒适度的追求一览无余。
诸如汤臣一品这样的豪宅，
公共部分
面积固然大，
但单套户型面积超大，
因此分摊下来得房率不见得
低，使整层面积一般超过
1000
平方米，但
< br>由于户数少，与一层多户相比，省去不少公共空间，这样，就类似于双
拼别墅，得
到了比较高的得房率，也很好地保证了业主的私密性。
豪
宅关注点三
高得房率但不是高使用率
一般来讲，楼房里每增加一项功能，得房率就会随之下降。比
如高层楼
盘，大多少不了电梯井、楼梯间、过道、公共门厅、外墙、设备房等。
这些部位占用的面积都是公建面积，都要分摊到每户人家面积中，
得房<
/p>
率高低也正是由公用建筑面积比例的大小决定的。
市中心的高档房以高层居多，
但得房
率却大多能达到
80%
。
高于中档房<
/p>
高层
75%
左右的得房率。
以浦东的财富海景花园和杨浦的宝地东花园为
例，财富海景花园的得房率为<
/p>
81%
。如图，该栋楼为五梯三户，整层总
建筑面积为
1028.66
平方米，三户建筑面积分别为
337
、
351
、
340
平方
米，每户分摊到的公共部分
面积为
62.7
平方米。
再来看中档房
——
< br>宝地东花园，得房率
76%
。该栋
8
号楼为二梯三户，
房型面积
104
-141
平方米。
每户分摊到的公共部分面积为
26.34
平方米。
由此看来，虽然从绝对值来看，财
富海景的每户所分到公共面积比宝地
东花园大，但从公共部分在整层建筑面积中所占的比
例来看，
前者小于
后者。因此，财富海景的得房率较高。
另一方面，从两案的房型图我们可以看出
，财富海景花园的房型面积是
宝地东花园的三倍左右，除了房间多且面积大外，走道、阳
台等活动区
域的面积也较大。这样的设计对财富海景这样的高档楼盘来说是必要
的，而对宝地东花园这样的中档楼盘来说，却显得奢侈了。
因此，在购房时，得房率只是一个参考系数，是相对而言的，
不同档次
的购房者追求不同，
高档房客户可能相对不大注重得房
率，
对他们来说，
舒适、气派是首要的。
而中档楼盘的购房者，得房率是购房时比较重要的参数，
他们注重的是
实实在在的居住面积，走道、阳台等部分及楼梯间等公共部分只要不显
得过于拥挤就可以，如果做得过于宽敞就是浪费了。
中高档房
中（高）档房，一般是收入较高的白领和一些中小私营业主的
首选，选
择此类房源的人多注重生活环境和生活品质，
关注楼盘
舒适度，相比之
下得房率大小，则放入第二层次考虑因素。
中（高）档房得房
率关注点一
房型结构、楼盘形态是影响得房率主要因素
房型结构，包括单元门户是几梯几户、过道庭大小等设计。房
型结构在
很大方面会影响到得房率，中档楼盘一般楼梯宽度在
1
.2
米以上，电梯
间大小约
4.5
平方米，采用一梯二户，或多户的设计，而中等偏高档次
的楼盘，大
多会增加电梯的数量，二梯二户、三梯四户等较为常见，并