做好片区开发投融资规划,实现区域统筹发展
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做好片区开发投融资规划，实现区域统筹发展
葛芳芳
/
城市投融资部
（
城市片区具有特定的区域、特殊的政策和特殊的管理等基本特征，作为城市
未来建设和
发展的方向，
片区开发始终是地方政府关注的重点。
本文立足于城市片区开发研究，
通过业
务层面分类、
投融资规划的应用范围、
投融资规划动态分析模型
三个方面来分析实现区域统
筹发展的最优方案。
）
【正文】
（字数：
289
7
）
一、引言
片区是一种社会经济现象，
可以定义为一个国家或地区为吸引外部生产要素、
促进自身
经济发展而划出一定范围并在其中实施特殊经济政策、
灵活经济措施
和特殊的经济管理体制
行政区域。
其典型特征包括：相对于城市
成熟区，
片区具有发展新城区的特点；相对于普通
行政区，片区
的管理方式（包括政策、体制和手段等内容）在发展的某些阶段具有特殊性。
由内涵和属
性不难看出，
片区作为一种社会经济现象，
一般都必须具有特定
的区域、
特殊的
政策和特殊的管理等基本特征。
片区发展与实践的成就有目共睹且毋庸置疑，
越来越
多的投融资平台也介入到片区开发
建设中。
然而，
随着片区经济地位与经济贡献的日益凸显，
越来越多的新问题摆在了我们面<
/p>
前，
各级政府与片区建设者开始将注意力从单纯的片区规划建设转
向片区经济系统中最关键
的问题，即投融资规划的问题，并以此为起点来考察片区经济系
统的运行。
现代集团对片区业务的开展和研究范围可以分为三
个层面（见图
1
），本文所提到的片
区
开发投融资规划事实上是片区开发微观操作层面的问题。
根据现代集团与各地投融资平台的合作交流，我们总结出片区
开发投融资规划的概念：
即站在综合的角度，
以片区规划为依据
，
对整个新城开发所涉及的基础设施和公共事业投资
问题进行综
合的分析，
根据片区开发和项目建设需求，
进行融资方式、
建设和管理模式的选
择，并为政府综合利用财政和市场力量，
系统解决片区建设中的资金来源、
投向、
投放
次序
和回报方式等问题提供决策分析。
对上述定义我们可以从三方面理解：
①片区开发投融资规划必是以片区规划为基础，<
/p>
包
括总体性规划、
控制性详细规划、
各类单项规划以及项目可行性研究等；
②片区开发投融资
规划解决的是如何实施资金统筹问题，
即根据区分项目的不同属性，
确定经营性项目和其盈
利模式，
以及公益性项
目的资金平衡方式；
③片区投融资规划将指导整个片区土地的开发时
序。
二、片区开发投融资规划的应用范围
目前现代集团已经将片区投融资规划应用于以下类型的业务之中：
1
、旧城改造
是指局部或整体地、
有步骤地改造和更新旧城区的基础设施，
辅以一定数量的公共服务
配套设施完善工作，改善居民物质生活环境，提升城市整体功能
和形象的项目。
2
、新城开发
也称小城镇或卫星城建设，是位于城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担
城市的居住、产业、行政等功能为主的新城区投资开发项目。
3
、产业园区开发
< br>即在城市中划出一定的地域范围，
以既定产业为主要功能定位的园区开发项目。<
/p>
产业园
区的设置，通常是为了促进地方的经济发展而设立。
4
、环境综合整治
包括河道治理、
风景区开改造等一
系列项目，
其目的是改善人民的生活居住环境，
提升
城市的人文环境。
三、片区开发投融资规划模型
根据前
文介绍的片区投融资规划的内涵，
现代集团采用比较动态的分析方法，
< br>设计了片
区投融资规划的动态分析模型
（见图
2
）
，
对片区开发投融资
规划具有重要的决策支持作用。
之所以设计这样一种分析模型，就其结构动因而言主要存
在于以下三个方面（见图
3
）：
第一、
片区开发存在投资的资金集合性、
建
设周期的长期性、
投资回收期的长期性、投
资实施的连续性等特
性；
第二、对于片区开发的投融资，特别是在片区开发的前期
，缺乏一套行之有效的
“
适用
性
”
投融资规划技术体系，
在政府、
开发区企业和金融机构之间缺乏能够进行有效融通的
“
桥
梁
”
；
第三、
根据现代集团的实践经验，
由于
大多数政府和片区开发主体对片区建设这一复杂
过程缺乏认知和计算能力，
使得与片区开发投融资相关的许多契约问题只有在契约的执行期
间才会
“
溢出
”
。
这一系列影响因素，
构成了现代集团构建片区
开发投融资规划分析框架的结构动因，
同
时也构成了制定片区开
发主体运营管理模式的基础。